购房名额与资格转让纠纷解决方法

随着我国房地产业不断发展，出现了较多涉及购房指标／名额转让的纠纷形式。在购买时需要谨慎再谨慎，签署协议时需要详细明确约定：由买方直接和开发商签署《商品房购销合同》，具体的签署时间，如果不能按时签署或按时交房时双方的处理办法等，以有效地控制风险。

案情：田某和某房地产开发经营有限公司签订购房协议。协议约定：田某向某房地产开发经营有限公司认购房屋，房款总价为1725490元。购房协议签订后，田某向某房地产开发经营有限公司支付的购房预付款转为购房款，认购房屋具备签订《商品房购销合同》的条件后，田某应按某房地产开发经营有限公司通知要求，签订《商品房购销合同》并按合同约定缴清房屋尾款。2014年4月1日，田某和杨某签订《房屋名额转让合同》。该合同约定：田某将自己位于XX城本单位的内部成本房的名额转让给杨某，房屋预付款723200元；田某在签订正式购房合同前负责把房屋的户主变更成杨某；签订合同时，杨某按约定一次性支付给田某转让费100000元；若任何一方违约，必须支付给对方100000元违约金及缴纳的购房款；此房如在2015年9月不能按时交房，田某无条件把杨某所付款项退还给杨某；双方签订本合同时杨某支付100000元转让费，其余723200元杨某于2014年8月15日之前全部支付给田某，否则视为违约。合同签订当天，杨某依约支付了田某转让费100000元，但之后杨某未按约定向田某缴纳723200元房款，所购房屋2015年9月份也未按时交房。在房屋具备签订《商品房购销合同》的条件时杨某得知田某已经将房屋转让给他人。由此，杨某起诉要求：依法解除《房屋名额转让合同》、返还转让费人民币100000元并由田某承担违约责任。

本案分析：本案的争议焦点为《房屋名额转让合同》是否应当解除、双方是否存在违约行为。本案双方当事人系转让合同民事法律关系。双方当事人在平等、自愿、合法的前提下所签订的合同为有效合同。本案中，因杨某一直未按约定将723200元房屋预付款支付给田某，田某也未在签订商品房购销合同前将房屋的户主更名为杨某，故双方均在合同履行过程中存在违约行为，并且在签订《商品房购销合同》前田某已经将房屋转让给他人，致使双方所签订的转让合同的合同目的已经不能实现，依据《合同法》第94条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，双方合同依法解除。

根据《合同法》第97条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，在双方的合同解除后，根据双方的合同约定此房如在2015年9月不能按时交房，田某应无条件把杨某所付款项退还给杨某。

相似案例总结分析：

购房指标是一种可期待物权，房屋指标转让是对其房屋可期待物权的转让。在房屋指标转让协议签订时，虽未取得物权，但出卖人出卖时未取得所有权或处分权只是导致出卖时标的物所有权不能转移，该转让协议本身的效力并不受影响。房屋内部定购指标转让纠纷，实质是出售人对其内部定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《合同法》第52条规定的合同无效情形，故该合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行义务。［依据长沙市中级人民法院（2016）湘01民终6449号。］

集资房并非具有保障性质的政策性经济适用房，我国现行法律框架下并未禁止单位集资房指标的转让。即便单位内部有禁止转让集资房的政策，但由于我国法律并未明确规定禁止购房指标、集资房的转让，所以，就民事行为而言，法无明文禁止即允许，单位内部规定既非法律、行政法规，也不是规范性文件，并不能作为认定合同无效的依据。在双方此项交易行为并不违背法律的强制性规定和社会公益的情况下，应当认定协议合法、有效。同时，《经济适用住房管理办法》属于管理性强制性规定，当事人之间签订的房屋转让协议违反此类规定并不导致合同必然无效。因此，只要双方当事人的合同没有损害国家、集体或者第三人的利益，人民法院仍应确认房屋转让协议的合法、有效。［依据兰州市中级人民法院（2016）甘01民终1035号。］(www.xing528.com)

签订的房屋指标买卖协议中无具体房屋指向，而出售人又拒不配合进一步协商确定交易房屋的具体楼栋、单元、房号的，人民法院应确认房屋指标买卖协议的有效性。若买方以合同目的无法实现为由，要求法院判令解除合同，并由出卖人承担违约责任的，人民法院应予支持。［依据武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初3182号。］

双方签订房屋指标买卖协议，约定将集资建房的指标转让给买方，同时约定指标转让之后所获得的集资房的相关权利都归买方所有，包括房屋产权及居住权等，并约定卖方应协助买方办理产权变更。由此等协议内容可知，该协议名义上是指标转让，实际上应属于房屋买卖合同。［依据柳州市中级人民法院（2015）柳市民一终字第44号。］

在涉及房屋指标买卖的案件中，往往出售人仅收取指标转让费，后期购房款、集资款等直接由买受人以出卖人名义缴纳，所以，房屋指标买卖协议中没有约定房屋价格的并不违背常理。该类协议的内容虽然与一般房屋买卖合同内容有所不同，但仍属于房屋实际购买人与产权人之间出现的纠纷，人民法院按照房屋买卖的法律关系进行审理并无不当。［依据吉林省高级人民法院（2014）吉民申字第698号。］

房屋出卖人以已出售房屋无法办理过户登记为由要求解除房屋买卖合同的，人民法院应根据实际情况判定是否确实存在无法过户的可能。若仅是当前法律法规对所涉房屋登记过户的时间有硬性规定（比如5年），抑或是目前法规政策对过户问题没有明确态度的，不宜仅依据当前无法过户便直接判令解除合同。因为在将来政策发生变化后，有可能办理产权登记过户手续，而且对这种房屋的转让亦不会影响破坏城市规划和房地产市场管理秩序，不会损害国家和社会公共利益，因此，法院应尊重双方交易事实。［依据江西省高级人民法院（2015）赣民提字第9号。］

目前我国土地性质分为国有土地和集体土地，若房屋买卖协议项下标的房屋指向的是集体土地上的房屋拆迁后的待建还迁房，而此类待建还迁房是农村集体经济组织对失去宅基地农户的集中安置，土地性质是农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。要实现房屋买卖协议的目的，就必须将房屋的所有权和土地使用权同时转让，但房屋的土地性质不得转让，则买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，房屋买卖协议应属无效。［依据武汉市东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开风民商初字第00044号。］