政治商品房买卖合同纠纷解决方法

（一）无合同的借名购房权属纠纷

案情：郭某、关某诉称：我们是郭某某之父母。2005年郭某从单位提前退休，一次性领取56个月的工资225274.68元，我们商量准备买一套适合退休后居住的房子。2006年8月，我们看上北京保利某楼盘，决定在此购买一套自己所有的房子，用于安度晚年。2006年8月5日，关某与开发商签订《认购书》，认购01号房，交付定金2万元。之后，开发商在审批时发现我们均已退休，不能够按揭贷款。我们遂与郭某某协商并达成口头协议：借郭某某名义购买房屋，并办理抵押贷款，全部费用包括首付款、偿还贷款等由我们支付。房屋登记在郭某某名下，我们实际享有房屋所有权。待房屋贷款结清后，郭某某协助我们把所购房屋所有权转移登记至我们名下，郭某某同意并愿意配合。

同年8月8日，我们以郭某某的名义与开发商签订《北京市商品房预售合同》，房屋总价款为1171826元。开发商在《签约审批表》上标注“此客户郭某某为原认购人关某之子”，销售顾问庄亮、销售经理郭斌、开发公司现场负责人刘颖在确认栏签字。合同签订当日，我们通过银行卡支付首付款57万元（其中通过关某账户转账24.5万元，通过郭某账户转账32.5万元），加之关某之前已交付的定金2万元，保利公司出具首付款59万元的购房发票。我们以郭某某的名义办理了剩余购房款581826元的银行抵押贷款。

自2007年至2009年，关某通过自己的银行账号先后分5笔汇入郭某某银行账号37万元，用于偿还房屋贷款。2007年10月，涉诉房屋交付使用，由我们接收，以郭某某的名义与保利公司结算，支付了房屋面积差价款8784元。2014年，我们以郭某某名义申请提前还款，并通过我们账户转入郭某某账户39.80万元用于偿还房贷。2014年6月16日，我们用上述款项以郭某某名义与浦发银行结清房贷本金及利息共计397885.32元，浦发银行出具了《还款明细清单》《结清证明》《解除抵押权协议》，办理了解除涉诉房屋的抵押手续。2009年7月17日，我们取得涉诉房屋的所有权证，该房屋登记在郭某某名下。

涉诉房屋自2007年交付之日起，一直由我们居住使用。关某以自己的名义办理有线电视等物业手续，并交纳相关费用。郭某某有自己的住房，从未在涉诉房屋中居住过。我们用自己的退休金及大半生的积蓄购买了安度晚年的养老房，因退休年纪大，无法办理购房贷款，遂与郭某某达成口头协议，约定借用郭某某名义购房。借名购房是双方真实意思表示，我们是涉诉房屋的实际购房人、出资人、接收人、居住人，实际享有该房屋的所有权。现涉诉房屋的贷款已经结清，依据双方约定我们要求郭某某协助将所购房屋产权转移登记在我们名下，郭某某未予配合，我们无奈诉至法院，请求依法判令：郭某某协助我们将北京市东城区××街9号院01号房地产所有权转移登记至我们名下。案件受理费由郭某某承担。

郭某某辩称：郭某、关某所述属实。当时以口头协议借我名义买房，房款都是郭某、关某所出。涉诉房屋实为郭某、关某所有，只是登记在我名下。但因为过户税费比较高，且我是郭某、关某唯一的儿子，即使房屋登记在我名下，也不影响他们使用，我认为没有必要过户至郭某、关某名下，故不同意其诉讼请求。

第三人宋某述称：郭某、关某与郭某某之间没有书面的借名购房合同，不存在借名购房的法律关系。郭某、关某的诉讼请求无事实依据，应当予以驳回。诉争房屋不是郭某、关某出资购买。郭某、关某支付诉争房屋的首付款59万元是二人对郭某某与我的赠与。郭某、关某汇入郭某某账户的37万元款项被提现，并未用于偿还诉争房屋贷款，所还贷款系郭某某与我的夫妻共同财产。郭某、关某提供的结清证明，还清贷款的时间是2014年6月16日，而郭某某与我离婚的时间是2014年4月4日，贷款是郭某某与我离婚后还清的，也不能证明是郭某、关某偿还了货款。

自购房后，至离婚之日，都是由我与郭某某以夫妻共同财产进行还贷。我与郭某某于2006年3月1日登记结婚，郭某某于2006年8月8日签订《北京市商品房预售合同》，诉争房屋是在郭某某与我婚姻关系存续期间购买的。郭某、关某规避事实和法律，进行恶意诉讼，侵害我的合法权益。综上，应当驳回郭某、关某的诉讼请求。

案件思路：本案争议焦点是关某、郭某与郭某某之间是否存在借名购房关系。从关某、郭某陈述的买房过程、房款的支付以及房屋交付后房屋的使用情况看，虽缺少书面合同证明借名购房存在，但考虑到家人之间常常因亲情以及信任关系而忽略签署书面合同的情况十分常见。故综合全部案件事实情况，对关某、郭某及郭某某陈述的借名购房的事实予以采信。

金钱是一般等价物，并非特定物，郭某、关某将购房款支付给郭某某，由郭某某按揭还款，并无不当。故宋某所称郭某某用其个人工资即夫妻共同财产按揭还贷的意见，应当不予采信。关于宋某认为59万元首付款是郭某、关某对郭某某和宋某赠与的意见，由于郭某、关某和郭某某均不认可，宋某亦无其他证据佐证，故对该意见应当不予采信。现仅有宋某在住房担保借款合同中共有权人处签字的证据，没有其他证据佐证的情况下，不能得出诉争房屋是郭某某和宋某的夫妻共同财产的结论。

相似案例总结分析：

借名购房案件中，借名人要取得房屋的所有权，除了实际出资外，借名人还要证明双方达成借名购房合意，两个条件缺一不可。即借名人和名义人约定：实际出资人借用名义人的名义，实际出资购买房屋，房屋归实际出资人所有。该合意既能将借名购房的事实固定下来，又能将借名人赠与名义人房屋、名义人借款买房等情形排除。因此，实际购房人应当固定好充分的证据，如借名协议、出资凭证、占有使用、房产登记状态等足以表明其与名义人之间的借名购房事实。

近年来，涉及的房屋合同类纠纷中，因“借名购房”引起的纠纷案件频发。“借名购房”一般发生在关系较为亲密的亲戚、朋友之间，购房人为了规避税收、限贷、限购等调控政策等，借他人之名购房，一旦借名人与登记权利人因各种原因产生矛盾，借名人往往会诉至法院要求确认其房屋所有权。

借名购房纠纷中，借名人主张房屋确权最主要的理由之一即是房屋的真实权利状态与登记状态不一致，根据《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第2条要求确认其为真实权利人。对于借名购买的房屋，在是否存在房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一样、借名人是否应为该房屋的真实权利人的问题上，实践中主要存在两种观点：

第一种观点为“物权说”，即如当事人能证明双方借名购房，则当事人间的真实意思系借名人购买房屋并取得所有权，被借名人虽被登记为权利人，但并非当事人的真实意思表示，不动产登记簿的权利推定力因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归到真实权利状态。

第二种观点为“债权说”，即被借名人购房的买卖合同真实有效且完成了所有权登记，登记权利人是唯一合法所有权人。借名人与登记权利人间关于房屋所有权归属的认定只能约束双方，不产生直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名购房协议的约定直接取得所有权，但可提起合同之诉、要求登记权利人为其办理房屋过户手续。(www.xing528.com)

一些地方法院在处理借名购房中采纳了“债权说”。原因如下：

首先，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）确立了物权法定原则以及债权形式主义为主的物权变动模式，借名购房行为并不能直接产生物权。其次，当涉及借名人与登记权利人之外的第三人的对外关系时，“债权说”更有利于保护信赖物权公示效力的第三人，维护交易秩序的畅通与安全。最后，当事人借名购房往往系出于规避法律及政策（如规避房贷、税收、限购等政策）、借用他人资格享受某种购房优惠等目的，实际上是对相关政策的架空，在法律上具有一定的非难性。如采取“物权说”，则使得以规避限购政策而借名购房的当事人可借此确认所有权，将导致限购政策落空，违背了“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的原则。

实践中，借名人以他人名义购买房屋，双方达成的合同系无名合同，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即合法有效，借名人实际享有房屋所有权的权益应当得到保护。但是，借名购房的目的在于规避限购、限贷等政策、法规，此行为亦属违法行为，可能房钱两空。因此，借名购房隐藏巨大风险，该风险不仅仅是针对实际购房人，甚至影响到善意第三人。

（二）房屋买卖合同签订后当事人死亡的纠纷

案例一：2016年初，A通过中介公司将自己名下的一套房屋出售给B。双方签订了房地产买卖合同，B支付了首付款138万元。孰料，没过多久A突发疾病去世。由于A的父母、妻子早已过世，A此前也没有立下遗嘱，其儿子张先生便成了其法定继承人。张先生联系B并表示，现在房屋产权已经由自己继承所有，所以他拒绝继续出售系争房屋。B遂向法院提起诉讼，要求张先生继续履行合同。

法院审理后认为，张先生作为A的第一顺位法定继承人未放弃对房地产的继承，应当继续履行被继承人A生前签署的房地产买卖合同，将房屋交付给B并配合办理过户。

案例二：2014年，C与产权人D签订了房屋买卖协议，双方约定价格为182万元。随后，C支付了65万元的首付款。2015年2月，C被告知D意外身亡。D父母早已过世，她本人是独生子女，没有配偶和子女，生前也没有留下任何遗嘱。因D没有继承人，C向法院申请认定房地产无主。立案后，主审法官在该房屋所在小区的公告栏发出房屋的认领公告。公告期满，该房屋无人认领。法院遂宣告该房地产为无主财产，收归国有。

法院审理后认为，由于C与D签署了买卖合同并办理了预告登记，基于此，申请人可以取得该房屋的产权，但需向法院支付剩余房款。

相似案例总结分析：

《中华人民共和国继承法》第33条：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。

《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条：假如合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚持要求履行的，除非符合《合同法》第110条的规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方有其他损失的，应当赔偿。

《中华人民共和国合同法》第110条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：①法律上或者事实上不能履行；②债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；③债权人在合理期限内未要求履行。

应对房屋买卖合同签订后当事人死亡的纠纷主要依照上述法条，同时也可以参考2016年《北京高院：审理房屋买卖合同纠纷案件26个疑难问题处理原则》中第18条提到，出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决：出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续。

遇到这种情况，原产权人生前签订的房屋买卖合同，只要是其真实的意思表示，都应该受到尊重，全面履行合同义务。