房地产案件中的法律问题解析

（一）交易习惯的认识问题

在房地产买卖合同纠纷案的判决书中，交易习惯时常会成为法官判决的理由之一。但到底什么是交易习惯，不同的法官有不同的理解和做法，正因为如此，法官行使自由裁量权时具有较大的随意性，动辄按交易习惯作出判决。比如，在一期房的买卖纠纷中，当事人双方在订立预售合同时没有正式确定购房价格，遗漏了价格条款。而期房在几年后交付时房价已猛涨了许多，卖方主张按交房时的市场价格确定房款，买方则主张应依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第62条的相关规定，按订立合同时的市场价进行履行。为此，双方发生争议。法官审理时认为，房价应按《合同法》第61条有关的交易习惯来确定，交易习惯即期房的房价应在交付时确定。

对于现房交易来说，双方签订合同遗漏了交房时间和付款时间，因种种原因卖方没有即时履行交房义务，买方也没有交付房款。在具备履行条件后，买方要求履行合同时，卖方因房价大幅上涨而不肯再按原价履行合同，于是提出解除合同。在确认合同是否解除的效力问题上，法官审理时认为对于商品房现房买卖来说，有“先付款后交房”的交易习惯，在没有履行付款义务的情况下，卖方有权解除合同。

（二）善意第三人的认定问题(www.xing528.com)

在商品房纠纷案中，经常会有善意第三人出现，原本只出现在动产交易中的善意第三人，现在随着不动产交易的增多，其也经常出现在房产纠纷中。但是在不同的法官眼里对于善意第三人身份的确认却有很大的差异。有的法官对“善意”的认定标准比较宽泛，不知者即为善意，只要这个第三人主观上不知道真正的权利人是谁，只要是签订了房屋买卖合同，即使没有过户，也应作为善意第三人来看待，使其真正享有物权。有的法官对“善意”的认定标准较高，注重从客观实际和履行手续上来确认，在房屋没有履行过户登记手续之前，不能认定为善意第三人，不享有对所买房屋的所有权，只能是普通的债权人而已。

（三）对房地产开发商开具的收据的性质认定问题

房地产开发商往往在未取得商品房预售许可证时，便开始预售商品房，要求认购人交付一部分订房款，在收到订房款后，将收据交付给购房人，收据上写明当事人的名称、交付的具体金额以及所购房屋的具体门牌号码。在双方当事人出现纠纷后，这份收据就会出现两个问题：一是这张收据是否具有协议的性质？二是购房人所交付的房款是什么性质（定金或预付金）？在其他一些类似商品房预售纠纷中对已交的价款，当事人亦有分歧，购房人认为是定金，预售人认为是预付款。法官在审理时对收据和已付价款的认识亦有分歧。这就告诉我们在交订房款时应签订合同，明确订房款的性质。