从房价收入比、房价租金比和住房空置率3个指标看，中国的房地产价格都存在虚高。虽然需求很旺，但这并不表明没有泡沫。
中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生在他的新书《渐行渐远的红利——寻找中国新平衡》中指出了高房价的3个危害：①相对于其他商品和资产的价格扭曲，房地产业降低了资源配置效率，导致了产业空洞化；②整体社会财富分化，贫富差距变为了社会可持续发展和政治问题；③影响代际财富差距。房价上升对于年轻人是负的财富效应。资源集中在老人手中会妨碍社会的创新能力和生产效率。这些危害已经在中国显现。
个人认为要想理顺中国的房地产市场，房产税是个切入点，是形成房地产调控长效机制的核心。但是，房产税的征收是个系统工程，涉及整个财税改革，只有能够以房产税为切入点启动全面的财税改革，才会形成真正的长效机制，改变中国目前以流转税为主的现状，过渡到开征财产税，乃至将来时机成熟时开征遗产税的现状。
一、房产税是最该征的富人税
中国目前贫富差距较大，社会各阶层的关系也因此特别紧张，房地产在其中起到了很大的作用。
房产除了使用功能之外，另一项重要的功能是投资品，而且在过去十几年中，它是中国最成功的一个投资类别。因为房地产不需要储藏，也不易变质，长期拥有还能对抗通货膨胀，具有升值的特点，所以这决定了人们对它的潜在需求实际上是无限的。但是土地资源是有限的，在这种情况下，如果不采取合理的干预措施，那么其价格飞上天几乎是必然的。
中国富人特别喜欢投资房地产，由于他们占用了过多的稀缺土地资源，所以让他们多交一点税来补贴穷人也是合理的。同时，如果能够迫使他们将自己不用的房地产拿到市场上交易或者出租的话，也是能起到平抑房价或租金的作用的。
二、该如何征税
第一，房产税除非对存量开征，否则没有意义。因为中心城市的优质土地资源已经用尽，也就是说，真正有价值的资源基本被分配完毕，如果只对增量征税，解决不了问题。
第二，按家庭征收。
第三，对于自住房给予一定的免征面积，给得多一点都可以，例如每人60平方米的免征面积，三口之家住180平方米的面积都可以不征税。但是一定不能说存量不征，只征增量。
第四，中央定原则，由地方制定具体细则、收税、使用税收。这样的话，一方面弥补了地方卖地收入的减少，另一方面，房产税一定是地方税，必须服务于本地。将房产税统一收到中央来，然后再发下去，只会降低效率。
第五，联网征税。如果能做到最好，做不到，与现在的限购政策结合也能起到作用，我说的限购是指一些重点城市只允许有本地收入来源的人购房，而不是指只允许购两套或者一套房。我相信，如果对存量征税，购几套房就不用限制了。
第六，对于空置高于半年的住宅开征空置税。
第七，房屋市场价值的确定。其实，因为征交易税的指导价格已经有了，所以，征存量税仍然可以以目前征交易税所采取的房屋指导价格为基准。
三、房产税的用途
第一，房产税应当定义为地方税。
第二，房产税的用途有以下两个方面：一是服务于本地社区，是本地公共服务的一项重要资金来源；二是可作为转移支付的手段，将其中一部收入用于建设廉租房（这个比例可以调整）。如果当地住房解决的比较好了，就可多用于公共服务，如果住房还很短缺，则可多用于建设廉租房，而经济适用房或者分配给个人的保障房，则应当取消。对于一些经济状况好一些，但又买不起商品房的人，可提供条件更好一点的廉租房。
四、以房产税为切入点启动财税改革(www.xing528.com)
中国目前是以流转税为主的税收体系，对高收入群体非常有利，而不利于低收入群体。根据相关研究，我国最低收入群体的增值税有效税率是15%，而最高收入群体的增值税有效税率仅为8%。
第一，开征房产税之后，应当尽量减少交易环节的税。交易环节的高税率如果加上只对增量征税，这实际上是推高房价的做法，因为两者都是鼓励持有，不要交易，这样就减少了供给。正确的做法是开征住房持有税、空置税，减少交易税，鼓励富余的存量房入市，增加市场供给，从而平抑房价。
第二，房产税是一个很好的收入调节税，通过征房产税，我们也可改变之前以个人为主体征收个人所得税的做法，改为以家庭为单位征收所得税。
我相信如果房产税能够顺利征收的话，那么就是一次非常大的税收体系的变革，对于中国经济未来的健康发展有利。
五、阻力何来
征房产税最大的阻力来自官员体系内部，而非外部。我推测实际上不少腐败官员持有大量房产，因此，如何让这些既得利益者实施这样一个不利于他们的政策，是一个很大的挑战。应对这个挑战，需要勇气、实力和领导力。
六、土地财政如何解决
反对房产税的另一个更加冠冕堂皇的理由是土地财政，如果房地产市场降温，势必影响到地方的卖地收入，而现在地方债据说在10万～20万亿元，因此，没有了卖地收入，很多地方政府可能会出现债务危机。
这个风险确实存在。解决这个风险的办法只能是将地方债透明化，让地方政府去公开债券市场发债。现在的土地财政存在两方面的问题，一方面是财政收支不透明，另一方面更加糟糕，即地方政府抑制不住的投资冲动，这些投资有大量是低效、超前的投资。公开发债能解决地方政府没有钱的问题（房产税定位为地方税也能增加一部分地方政府的收入，据万科总经理郁亮透露，万科内部对中国按照美国标准征收房产税进行过测算，大概每年能征到6000亿元，而目前中国地方政府每年的卖地收入在1万亿～2万亿元），同时对它们的投资冲动也有一个制约。
当然，有些欠发达地区的政府可能很难发债，那么这部分地区还得依靠中央的转移支付。
七、按揭贷款政策（这一条并没有包含在给《改革内参》的相关内容中）
对于每个家庭，只允许有一套住宅按揭贷款资格，即改善住房的家庭必须结清上一套房产的按揭贷款才有资格申请下一套房产的按揭贷款。
在房地产市场过热的时候，有一个现象是企业经营贷款流入住宅市场，应当注意切断这种资金通路，因为这种资金流动带来的金融风险非常高。
后记
这是我2013年8月中旬应《改革内参》编辑的要求，写的一个关于房地产调控长效机制的建议，因为时间比较紧张，实际上只是写了一个提纲。我并不奢望这些建议在十八届三中全会上全部得到体现，但我确实认为房地产政策是中国经济改革至关重要的领域，同时我希望中国的房地产政策能够有所改变，尽管人微言轻，但我确实希望为国家的明天更美好而尽一份微薄之力。让我感到欣慰的是，2014年5月20日，国发18号文件提出“规范政府举债融资制度。开明渠、堵暗道，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，剥离融资平台公司政府融资职能。对地方政府债务实行限额控制”。对这个“自发自还地方债”的试点，我不清楚我的建议是否能起到促进作用，但从2014年以来，我认为政府关于房地产的调控和地方债务的处理都是朝着正确的方向前进的。
2014年7月5日星期六
休市
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