物业服务人的权利义务

（一）物业服务人的权利

物业服务人的主要权利在于按约定向业主收取物业费。在业主违反约定逾期不支付物业费时，可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，可以提起诉讼或者申请仲裁。

（二）物业服务人的义务

1.按照合同约定和法律规定为业主提供物业服务

《民法典》第942条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”根据该条规定，物业服务人提供的主要物业服务如下。

（1） 管理和维护业主共有部分。物业服务人最重要的合同义务在于对物业服务区域内的业主共有部分进行管理和维护。这是保障业主正常居住、改善业主生活品质的重要基础。

（2） 维护物业服务区域内的基本秩序。物业服务区域内的基本秩序，是业主正常生活的重要保障。如果基本秩序失序甚至混乱，业主的正常生活将会受到重要影响。所以，物业服务人应承担此项义务，例如对外来人员进行管理、对停车位使用进行管理，对业主侵害其他业主利益的行为进行制止等。

（3） 保护业主的人身、财产安全。保护业主的人身、财产安全也是物业服务人义务的重要内容。该义务主要包括：采取合理措施保障硬件设施的安全使用，比如按规定对电梯进行安全检修，对破损的窨井井盖进行及时维修、更换，安装必要的监控探头等。同时还包括提供相应的软件服务，比如24小时保安值班，以告示方式告知业主居委会、派出所的联系电话等等。(www.xing528.com)

（4） 对违法行为进行及时制止和报告。当物业服务区域内发生违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为时，物业服务人应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。例如，物业服务区域内发生打架斗殴事件，保安应视情况予以制止和及时报警。

2.重要事项的公开及报告义务

《民法典》第943条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”该项义务促使物业服务人接受业主监督，提高服务质量，同时保障了业主的知情权。至于报告的具体内容、范围、方式、时间等，当事人可以在合同中加以约定。

3.物业服务转委托时的义务

《民法典》第941条规定：“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”据此规定，物业服务人可以将部分专项服务转委托，但转委托后依然需向业主承担责任。即当受托人提供的服务不符合合同约定时，依然由物业服务人向业主承担违约责任。此外，物业服务人不得将其全部物业服务转委托或变相转委托。

4.物业服务企业不得采取不当方式催交物业费

《民法典》第944条第3款规定：“物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”