物业服务合同的内容-合同法学（第2版）

《民法典》第938条第1款、第2款规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。”据此，物业服务合同的主要内容如下。

（一）服务事项

《民法典》第942条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”本条概括规定了服务事项范围，更细化的内容可以由当事人进一步约定。例如，可以约定每年对小区电梯进行检查维修的次数，约定保安每天巡逻的次数等等。同时，当事人约定的服务事项，不限于《民法典》第942条的规定。

（二）服务质量

物业服务质量一般由当事人在合同中做出特别约定。因服务质量的标准存在见仁见智的情况，不同的业主对此理解会有不同。而且服务质量还会因物业费用的不同而有区别。通常而言，较高的物业费对应较高的服务质量，反之亦然。所以，法律很难对服务质量作出明确界定。当事人在订立物业服务合同时，宜根据具体情况对服务质量作出具体约定，明确双方权利义务。

（三）服务费用的标准和收取办法

物业服务费用也称物业费，是业主对物业服务人提供服务所支付的报酬。物业费的收取主要有两种方式，即包干制和酬金制。包干制指业主向物业服务人支付固定费用，物业服务人自负盈亏，具体标准一般由业主和物业服务人根据政府指导价自行约定。酬金制是指物业服务人在预收额物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金，其余部分则用于物业服务合同约定的支出，多退少补。

（四）维修资金的使用

维修资金，又称“公共维修资金”或 “专项维修资金”，是指由业主缴纳的，专项用于物业服务区域内建筑物的共有部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修资金是由业主共同出资形成的，属于业主共有，具有特定用途，不能用于物业服务过程中的其他支出。《民法典》第281条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”(www.xing528.com)

（五）服务用房的管理和使用

物业服务用房，是指物业服务人为业主提供物业服务而使用的房屋。根据《民法典》274条规定，物业服务用房属于业主共有。在物业服务人为业主提供物业服务时，就可以使用物业服务用房。但物业服务用房只能用于物业服务，未经业主大会同意，物业服务人不能擅自改变其用途。

（六）服务期限

服务期限，是指当事人在物业服务合同中约定的由物业服务人提供物业服务的期限。当事人应当在合同中约定确定的物业服务期限，或者约定为不定期合同。如果对服务期限没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，应当视为不定期合同。

（七）服务交接

物业服务合同涉及的服务事项较多，是继续性合同。涉及合同终止时，服务交接比较重要。《民法典》第949条第1款规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”

此外，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，也是物业服务合同的组成部分。比如，物业服务人公开承诺，将在小区内设置快递代收点或代寄点，以方便业主收发快递邮件。此项内容即便未体现为物业服务合同的明示条款，但因其为物业服务人的公开服务承诺，故也成为物业服务合同的组成部分。