合同法学：出卖人对标的物权利瑕疵担保义务

《民法典》第612条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。”此条是关于权利瑕疵担保的定义。权利瑕疵担保是出卖人交付标的物和转移标的物所有权义务的自然延伸，是善意买受人以买卖合同达成交易的最基本的期待。

（一）出卖人承担权利瑕疵担保义务的含义

根据《民法典》第612条、第613条的规定，权利瑕疵担保义务应当从以下几个方面理解。

第一，出卖人担保第三人不得向买受人主张任何权利。此“任何权利”，从类型上大致包括三个种类：一是所有权权利存在的担保，出卖人应当担保其对标的物享有所有权或者处分权；二是所有权权利能够“干净”地被转移于买受人，标的物之上不存在任何负担，例如第三人对标的物不享有抵押权、优先权；三是标的物不存在任何可能侵害第三人权利的情形，例如标的物不存在侵害第三人商标权、专利权或者著作权等情形。总之，出卖人应担保买受人不至于因第三人主张某种权利、利益而受损。

第二，只要买卖合同成立并有效，出卖人就承担此义务。出卖人承担权利瑕疵担保义务的时点是在合同生效时还是交付标的物之后？本书认为应在合同生效时，原因是：其一，根据《民法典》第614条的规定，买受人有确切证据证明第三人对标的物享有权利的，可以中止支付相应的价款。因此，权利瑕疵担保责任不应仅在标的物交付后发生。其二，权利瑕疵担保义务是出卖人交付、转移所有权义务的延续，买卖合同一旦生效，买受人就有理由期待交付的标的物没有任何权利瑕疵。

第三，权利瑕疵担保义务是法定义务。《民法典》第612条的但书条款“但是法律另有规定的除外”，指的是法律有明确限制或者免除出卖人担保义务的情形，例如《民法典》第613条免除权利担保义务的情形。除了法律有明确规定的之外，不允许当事人另外约定免除该义务。

（二）出卖人权利瑕疵担保义务的免除

《民法典》第612条规定权利瑕疵担保只能因法律另有规定来免除，而第613条则规定“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务”。之所以有第613条规定，是因为买卖合同原则上尊重当事人意愿和标的物现状，若标的物在合同成立之前已经负担第三人权利，如标的物被抵押、可能侵权，并且，若买受人明知这种权利瑕疵，那么，买卖双方会以存在权利瑕疵的标的物作为谈判的现状，据以决定标的物价款。此时，对负担权利瑕疵的标的物，应推定买受人以风险承受的态度来购买标的物，若标的物在交付后仍存在权利瑕疵，买受人当自担风险。权利瑕疵担保义务的免除，需要两项条件：一是时点，须是订立合同时。因为只有在此时，权利瑕疵的标的物才与买卖合同价款存在对应的关系。若在合同生效之后、履行之前，买方才知道标的物权利瑕疵的存在，出卖人不能免除权利瑕疵担保义务。二是买方事实上知道或者通过买卖情形能推定买方知道，即不仅包括买方事实上知道，例如卖方明确地告知买方标的物存在权利瑕疵，而且包括通过交易情形能够推定买方应当知道，例如在买卖房产之前，买卖双方曾到房地产登记中心调查过房产权属状况，而房产登记上显示的有抵押情况，那么这种情况当属于买方“应当知道”。

免除权利瑕疵担保义务的证明责任由谁负担，即证明买方“知道或应当知道”权利瑕疵的证明责任由谁负担？根据第612条、第613条语义，该证明责任由出卖人承担，因为法律原则上推定出卖人按照第612条承担权利瑕疵担保，除非出卖人能够证明买受人发生第613条规定的情形。若出卖人不能以足够证据证明买方明知或应当知道，那么出卖人不能免除该责任。

（三）买受人中止履行的权利(www.xing528.com)

《民法典》第614条规定：“买受人有确切证据证明第三人对标的物享有权利的，可以中止支付相应的价款，但是出卖人提供适当担保的除外。”买受人根据此条的中止履行权利，应从几个方面理解。

第一，此项权利只存在于买受人订立合同时不知道标的物存在权利瑕疵的合同中，若买受人订立合同时明知权利瑕疵，那么应当适用《民法典》第613条，从而排除买受人的中止履行权。

第二，只要第三人可能就标的物主张权利，买受人就可以行使此权利，并不以第三人实际上主张权利为必要。

第三，不管第三人可能主张的权利是否具有法律依据，是否在实际上阻碍买受人合法地占有、取得标的物所有权，只要存在第三人主张权利的可能，买受人就可以行使此权利。

第四，买受人有确切的证据来证明，而不能是道听途说第三人可能主张权利，否则，买受人应当承担违约责任。

第五，买受人行使此权利时，应当通知出卖人，否则出卖人不具有机会依照第614条的但书规定“提供适当担保”，而且，出卖人在接到通知并提供“适当担保”后，买受人仍应继续履行买卖合同。

若出卖人拒绝提供担保，买受人中止履行后是否可以直接解除合同、请求出卖人承担违约责任？本书认为，此问题不能一概而论，须视买卖合同的不同情形区别对待。

第一种情形，若第三人对标的物主张权利可能导致买受人不能对标的物占有、取得所有权的，例如第三人是真正所有权人、标的物上设定有抵押权、质权，或者标的物可能因侵犯第三人知识产权而被国家机关没收、禁止使用等，由于上述事由的实际发生使买卖合同目的不能实现，买受人当在中止履行后，享有直接解除合同、请求出卖人承担违约责任的权利。

第二种情形，若虽然第三人可能主张权利，但该权利不足以剥夺买受人对标的物占有、取得所有权，例如房产上负担有未支付的物业服务费、土地使用权之上设定有地役权等，由于这些第三人权利可能仅使买受人遭受赔偿请求，买受人仍然可以实现合同目的，买受人中止履行后，不应当享有解除合同的权利。