借名买房的目的及规避限购、限贷政策

2010年5月1日北京市“限购令”开始生效，通过中国裁判文书网在线案例公开数据库进行检索统计，为了更加清晰地反映借名买房纠纷现象，将日期设定为2010年5月1日到2018年11月18日，其中将地区限定为“北京市”，关键词设定为“借名买房”，案由设定为“民事”，检索得到了1340个结果。可以看出，自从2010年限购令等政策实施以来，加之多种因素的影响，借名买房相关案件数量日益增加，尤其是近几年的案件数量非常之多，并且在案件案由的组成中，合同、物权、婚姻继承三方面的纠纷占绝大多数。在归纳法院的司法实践现状的过程中，发现借名买房的原因主要有以下几种情形：

1.规避限购、限贷政策

规避限购资格是借名买房中最常见的情形。因为随着社会经济的发展，某些城市往往会出台“限购令”或是其他政策来限制不具备购房资格的公民购置房屋，而借名人即实际出资人没有资格购买，于是借名买房便成为借名人借用出名人购房资格之名来规避购房资质政策的方法。比如，政府曾为解决中低收入居民的住房问题，推出了经济适用房等限价房。根据《经济适用房管理办法》第2条规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。”而很多人并不具有购房的资质又有购房意愿，于是只能选择借名买房。

同时借名人借名买房往往是因为年龄或者个人征信方面的限制不能向银行申请贷款。比如，从银行贷款买二手房对年龄是有严格限制的，申请人的年龄加上贷款年限，不能超过65年，某公民因为年龄太大不符合条件，便用儿子或他人的名义贷款买房。[3]基于此种原因而出现借名买房现象的情形也时有发生。

2.转移财产、躲避债务

当债务人债务到期不履行时，债权人有权请求法院对债务人以其所有的动产或不动产进行强制执行来偿还债务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第7条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”此时如果债务人有两套以上房屋，则必然会被用来抵债。所以，债务人通过借名买房便可以达到转移财产，避免将来债权人可能申请法院进行的强制执行的目的。(www.xing528.com)

对于借名人为逃避债权人之强制执行，而与出名人通谋虚伪的意思表示，订立买卖或互易合同，将前者财产所有权移转于后者，或者双方做出通谋虚伪的意思表示，订立抵押合同的行为，我国台湾地区詹森林教授认为，此时借名人与出名人都无缔结合同的真实意思，所以两者之间订立的与买卖、互易、抵押相关的债权和物权合同，皆为无效。[4]

3.简化手续、避免纳税

早在2004年《遗产税暂行条例（草案）》就已出台，虽然还未实施，但是许多父母仍然为了逃避将来可能开征的遗产税，直接以子女的名义购置房产，由此就可以在日后避开纳税这一环节。当然未来遗产税是否征收还是未知数，但是父母去世后还会牵涉到子女继承不动产的问题，牵扯到公证、产权过户等手续，而且需要相应手续费完成相关程序，如果父母直接基于身份关系考虑以孩子名义购置房屋，便会避免这一问题的发生。

但父母借孩子名义买房的情形较为特殊，与其说规避纳税，更不如说父母欲将房屋赠与子女，根据我国台湾地区学者詹森林教授的观点，因为借名登记契约是借名者就属于自己现在或者将来之财产，以出名者之名义，登记为所有人或其他权利人。换言之，借名者仅仅是借用出名者的名义，但无将该财产赠与给出名者的意思； 而父母借子女名义买房则有赠与子女财产的意思，所以借名登记不是赠与，[5]在这个层面上，法律也不必过多地苛责和干预。当父母以赠与之意借子女名义买房，不宜纳入借名买房之问题探究，应将其归属于赠与行为，但实践中若借名人仅仅是出于分散所得财产来避免纳税等原因，则应纳入借名买房的范畴。