商业银行个人贷款发放及风险管理

借款人的贷款申请经贷款人审批获得批准后，即进入个人贷款的发放操作环节。个人贷款发放操作必须做好以下几方面的工作:合法合规签订相关协议、发放符合条件的个人贷款和合法合规支付贷款资金。

一、签订个人贷款相关协议

因个人贷款而产生的协议，包括贷款人与借款人之间的借款合同、贷款人与担保人之间的担保合同和其他协议。

(一)借款合同

借款合同是借款人向贷款人借款的法律文书。借款合同应符合《中华人民共和国合同法》的规定，明确约定各方当事人的诚信承诺和贷款金额、贷款期限、贷款利率、还本付息方式及时间、贷款资金的用途、支付对象(范围)、支付金额、支付条件、支付方式等。在借款合同中，还必须设立相关条款，明确借款人不履行合同或怠于履行合同时应当承担的违约责任。为维护借款人的合法权益，当贷款人采用格式条款的借款合同时，必须先对格式条款予以公示。

借款合同是贷款人与借款人之间借贷行为合法存在的核心法律文书。贷款人必须实行严格的合同管理制度。贷款人与借款人签订个人贷款借款合同时必须做到如下几点:

①借款合同的内容必须符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规的相关规定。

②借款合同的内容必须符合国家信贷政策和贷款人个人贷款信贷政策的相关规定。

③借款合同的内容必须符合贷款人和借款人的意愿，必须是双方当事人真实意愿的反映。

④借款合同签订前，必须经过贷款人的合规部门审核确认，必须经过借款人阅读和理解。

⑤借款合同的签字人，必须是贷款人合法授权的有权签字人和借款人本人或其合法授权的有权签字人。

⑥借款合同的签订时间必须后于担保合同的签订时间。

⑦签订借款合同时，必须借款人先签字，贷款人确认借款人签字有效后再签字;或者借款人与贷款人同时签字。绝不允许贷款人先签字而借款人后签字。

⑧借款合同签订后，如需变更合同的内容，必须经过贷款人严格审查批准后方可变更，并在变更处盖章确认。

⑨贷款人与借款人必须当面签订借款合同，以保证签约行为合法合规。

(二)担保合同

担保合同是担保人与贷款人之间签订的担保借款人履约的法律文书。担保人可以是借款人，也可以是第三方当事人。

担保合同因担保措施不同，可分为保证合同、抵押合同和质权合同。担保合同的具体内容参见第四章第四节相关论述。

贷款人与担保人签订担保合同时，必须做到如下几点:

①担保合同的内容必须符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规的相关规定;

②担保合同的内容必须符合担保人的意愿，必须是担保人真实意愿的体现，以维护担保人或借款人的合法权益;

③担保合同必须与借款合同(主合同)保持高度一致，以保证担保行为的合法有效;

④担保合同签订前，必须经过贷款人的合规部门审核认可，必须经过担保人的合法审核;

⑤担保合同的签字人，必须是贷款人合法授权的有权签字人和担保人本人或其合法授权的有权签字人;

⑥担保合同必须先于借款合同签订;

⑦贷款人和担保人必须当面签订担保合同，以保证担保合同签约行为合法合规;

⑧以保证方式担保的个人贷款，贷款人必须由不少于两名信贷人员共同完成担保合同的签订工作。

担保合同签订后，贷款人必须高度重视担保合同生效的前提条件。对于按合同约定需办理抵押财产登记的，必须按照《中华人民共和国物权法》的规定办理抵押财产登记，以满足抵押合同生效的前提条件。办理抵押财产登记时，贷款人必须派信贷人员参与;若贷款人委托具备资质条件的第三方代办抵押财产登记，则必须对抵押财产登记情况予以核实，以保证登记行为的真实性。对于按合同约定需交付抵押财产的，必须按照《中华人民共和国物权法》的规定办理抵押财产交付给贷款人占有手续，抵押合同才可以生效。对于按合同约定需交付或者办理质押财产登记的，必须按照《中华人民共和国物权法》的规定办理质押财产交付给贷款人占有手续或者登记手续，质权合同才可以生效。

(三)其他协议

其他协议，包括个人贷款经营过程中贷款人必须签订的除借款合同和担保合同外的其他协议，如贷款人与房地产开发商签订的按揭合作协议、贷款人与汽车经销商签订的合作协议、贷款人与房地产评估机构签订的合作协议、贷款人与专业担保公司签订的合作协议、贷款人与房地产经纪机构签订的合作协议、贷款人与借款人或担保人签订的基于借款合同或担保合同的补充协议等。上述协议中，有些协议虽然不在个人贷款发放环节签订，但在个人贷款发放之前必须签署完毕，所以在此一并论述。

1.按揭合作协议

按揭合作协议，是贷款人和房地产开发商签订的明确双方在“按揭”过程中各自权利和义务的协议。在个人住房贷款和个人商业用房贷款经营过程中，按揭合作协议广泛存在。

“按揭”一词，转译自英语mortgage。而mortgage由mort和gage复合构成，其中mort源于拉丁语mortum，意识为“永久、永远”，而gage意识为“质押、担保”，二者合在一起，便有“永久质、死担保”的含义。我国改革开放以后才引进“按揭”的概念。在我国，所谓的按揭，通常是指商品房按揭，是指购房人和房屋出卖人在买卖期房的时候，购房人在支付首期规定的房价款之后，向银行申请贷款，由贷款银行代其支付其余的购房款，而购房人将其所购预售商品房抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。在期房按揭中，预购人(按揭人)将其与房地产开发商签订的《商品房预售合同》交予银行占有，并以此合同项下的权益作担保(并由商品房预售人作保证人)，办理抵押权人为贷款银行的《期房抵押证明》，向银行贷款。如果预购人依约清偿银行贷款的本息后，则将该预售合同从银行处赎回;如果预购人不能依约清偿银行贷款的本息，则由银行取得该预售合同项下的权益以清偿预购人对银行的欠款。在预购人正常还款过程中，如果商品房具备正式销售条件，则房地产开发商与购房人签订正式的购房合同。购房人的《房屋所有权证》和《建设用地使用权证》办妥后，必须办理抵押权人为贷款银行的他项权利证书，取代原先的《期房抵押证明》。从法律的角度分析，按揭涉及三方当事人之间的数个法律关系:第一是购房人(预购人、按揭人)与房地产开发商之间的商品房屋买卖法律关系;第二是购房人与贷款银行之间的借款法律关系;第三是购房人与贷款银行之间的以所购房屋或预售合同项下权益为标的的担保法律关系;第四是房地产开发商与贷款银行之间的担保法律关系;第五是购房人与贷款银行之间就划拨个人贷款资金给房地产开发商的委托法律关系;等等。

在个人贷款的经营过程中，贷款人与房地产开发商签订按揭合作协议，主要是明确贷款人和房地产开发商在“按揭”过程中各自的权利和义务。就贷款人而言，一方面必须在国家法律法规和信贷政策允许的范围内为房地产开发商和购房人提供优质、快捷的金融服务，另一方面，必须约束房地产开发商的经营行为，并要求房地产开发商为购房人的个人贷款提供阶段性担保。所以，在按揭合作协议中，贷款人必须要求房地产开发商做到如下几点:

①按揭合作的房地产项目合法合规。

②按揭合作的房地产项目具备合法合规的销售条件，可以对外销(预)售。

③销(预)售商品房的行为合法合规。特别是要严格执行国家调控房地产的相关政策，认真履行相关的告知义务，并对购房人的购房资格进行严格审核。不能违规签订购房合同，更不能与购房人串通、提供虚假证明。

④保证协助购房人办理《房屋所有权证》和《建设用地使用权证》。

⑤保证协助贷款人办理以借款人所购商品房为抵押财产的抵押登记手续，并取得以贷款人为受益人的他项权利证书交贷款人。

⑥当借款人不按约偿还贷款本息时，与购房人协商解除商品房买卖合同，收回房屋重新取得该房屋的销售权，并保证用再售收回的资金清偿原购房人拖欠贷款人的贷款本息。

⑦提交给贷款人的相关资料真实、合法、有效，杜绝“假按揭”发生。

贷款人和房地产开发商一般以单个房地产开发项目作为按揭合作对象。如果该项目是由贷款人发放房地产开发贷款支持开发的，则可直接签订按揭合作协议。如果是贷款人没有提供房地产开发贷款的项目，则必须对房地产开发商的资质、信用、管理水平、实力及项目的合法性、合规性和可行性进行审核，准入后方可签订按揭合作协议。

2.与汽车经销商的合作协议

贷款人在经营个人贷款的过程中，往往和汽车经销商合作，以既扩大个人消费贷款的市场份额，又降低个人消费贷款的风险。

汽车经销商是以销售汽车为主的公司，同时可能经营汽车维修、配件销售、信息反馈等服务。贷款人与汽车经销商合作时，一般要求汽车经销商为借款人提供连带责任担保。因此，贷款人在与汽车经销商的合作协议中必须明确要求其做到以下几点:

①汽车经销商必须是法人，具备工商行政管理部门核发的营业执照和税务部门核发的税务登记证，且经过年检合格;

②汽车经销商必须资金实力雄厚，且经营活动正常;

③汽车经销商必须诚信经营，信用良好，无违法违规经营记录和不良信用记录;

④汽车经销商管理规范，经营水平高，盈利能力强;

⑤汽车经销商为购买其销售的汽车的借款人提供连带责任担保，并在贷款人处存入规定比率的保证金，作为担保的保证;

⑥汽车经销商提供给贷款人的所有资料，真实、合法、有效，杜绝“假车贷”发生。

为慎重开展个人消费贷款业务，与贷款人合作的汽车经销商必须经过贷款人相关部门核准。

3.与专业担保公司的合作协议(www.xing528.com)

专业担保公司是专门从事贷款(含个人贷款)担保业务的公司。随着担保市场需求不断扩大，专业担保公司越来越多。贷款人与专业担保公司合作，一方面可以增加个人贷款的客户来源，扩大贷款人的个人贷款市场份额，另一方面，也可以增加个人贷款的风险缓释能力。贷款人与专业担保公司的合作协议中，必须明确专业担保公司的义务。一般情况下，专业担保公司的义务必须包括:

①公司合法，专业担保公司必须持有合法的营业执照和税务登记证，且经过年检合格。

②诚信经营，经营活动正常，无违法违规经营记录。

③信用良好，无不良信用记录。

④资金实力雄厚，具备担保实力。

⑤业务操作规范完善，并得到有效执行。

⑥内部管理制度健全，管理严格、规范。

⑦风险控制能力强，违约率低，资产的流动性和安全性好。

⑧及时存足规定比例的担保保证金到贷款人处。当担保公司不按合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。

⑨担保额度不超出有权部门核定的担保额度或制度规定的比例。当担保额度用满时，贷款人有权终止担保公司增加担保金额。

专业担保公司必须经过贷款人的准入审核。只有准入的专业担保公司才具备合作的资格。

4.与中介服务机构的合作协议

贷款人在经营个人贷款时，与中介服务机构的合作主要体现在与房地产评估机构和房地产经纪机构的合作上。房地产评估机构是依法设立并取得房地产评估机构资质、从事房地产评估活动的中介服务机构，对贷款人个人贷款的不动产抵押财产或以二手房交易为借款背景的二手房价值提供估价咨询服务。房地产经纪机构是为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务的中介机构，是贷款人发放以二手房交易为借款背景的个人住房贷款的主要合作者。中介服务机构除必须经贷款人审核准入外，在合作协议中还必须承诺做到如下几点:

①机构合法。持有工商行政管理部门核发的营业执照和税务部门核发的税务登记证，并经年检合格。

②合法合规经营。严格按营业执照规定的营业范围从事经营活动;按主管部门核发的资质等级证书从事相应的估价咨询服务;按物价主管部门核定的收费标准收取中介费用。没有违法违规经营记录。

③经营活动正常、规范。内部管理制度健全，业务操作规范;估价方法合理，现场调查尽责，风险提示全面，估价报告客观，估价结果真实;提供的交易信息、交易资料真实，交易过程合法，确保交易顺利完成;绝对不存在欺诈行为和占压挪用交易资金的行为。

④信用良好，无不良信用记录。

除上述协议外，贷款人还可能与借款人或担保人就借款合同或担保合同中的相关条款进行补充，签订补充协议。签订补充协议时，要特别注意两点:首先，补充协议的内容不能违背借款合同或担保合同的相关内容，更不能发生内容上的冲突;其次，补充协议的签订程序和借款合同或担保合同的签订程序一样，不能为图方便而简化程序，以有效地防范个人贷款的法律风险。

二、发放符合条件的个人贷款

借款人的个人贷款申请经贷款人审批同意并与贷款人签订相关协议后，贷款人即可发放个人贷款。贷款人必须加强对贷款的发放管理，设立独立的放款管理部门或岗位，落实放款条件，发放满足约定条件的个人贷款。

(一)放款条件

放款条件的落实是贷款人必须把握住的最后一道“闸口”。如果放款部门或岗位不按设定的条件把住“闸口”，那么前面各个操作环节的控制风险措施都是无效劳动。根据个人贷款的经营特点，放款条件必须包括如下内容:

①借款人的贷款申请资料(包括借款人的贷款申请书和相关证明材料)必须齐全。

②贷款人客观、真实反映受理、调查、审查与审批各环节操作过程及结果的资料必须齐全。按贷款人制定的个人贷款操作规程的要求，在个人贷款受理、个人贷款调查、个人贷款审查与审批等各个环节，贷款人的相应岗位工作人员都必须按规程操作，并形成记录操作过程及结果的资料，如个人贷款受理审查意见书、个人贷款调查评价意见书及其附件、个人贷款风险评价意见表、个人贷款审批结论等。这些资料既是贷款人经营个人贷款过程的真实记录，更是个人贷款档案的核心内容，必须齐全才能放款。

③贷款人与借款人签订的借款合同已生效。

④贷款人与担保人签订的担保合同已生效，即保证合同已经有权签字人签字，抵押财产已登记，质押财产已完成交付或登记。

⑤贷款人已收妥担保人交付的抵押财产或质押财产，或已收妥国家有权部门核发的证明抵押财产或质押财产已合法登记的法律文书，如房屋他项权利证书、期房抵押证明等。

⑥贷款审批人员提出的条件已落实。在“有条件同意”的审批结论中，审批人员提出了明确的前提条件。借款人必须满足审批人员提出的前提条件才能够获得个人贷款。

⑦借款人承诺的各事项已兑现或已签订兑现承诺书。

⑧借款合同和担保合同上所载明的借款人姓名、贷款金额、贷款期限、贷款利率、贷款用途等与审批结论完全一致。

(二)落实放款条件，及时发放贷款

贷款人专门设立的放款管理部门或岗位工作人员负责落实放款条件。落实时，必须对照放款条件逐一核对登记。对于符合放款条件的个人贷款，应及时发放;对于不符合放款条件的个人贷款，必须停止发放，并列明未落实的条件，退回相关岗位重新补充落实条件。

三、合法合规支付个人贷款资金

个人贷款发放后，为有效监控贷款资金的使用，贷款人应采取合法合规的方式支付个人贷款资金，并详细记录资金的流向。

(一)个人贷款资金支付方式

个人贷款资金的支付方式有两种，即贷款人受托支付和借款人自主支付。

(1)贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。采用贷款人受托支付方式时，借款人在使用贷款前必须与贷款人签订授权委托书，授权贷款人按合同约定方式将贷款资金支付给其合法合规的交易对象。在具体支付前，借款人必须提出支付申请，作为贷款人受托支付贷款资金的依据。

(2)借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户，并由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。借款人自主支付时，必须定期向贷款人报告或告知贷款资金的支付情况。

(二)个人贷款资金支付方式使用

(1)对于存在下列情形之一的个人贷款，经贷款人审核同意后可以采取借款人自主支付方式:

①借款人无法事先确定具体交易对象且支付金额不超过30万元人民币的;

②借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的;

③贷款资金用于生产经营且金额不超过50万元人民币的;

④国家法律法规规定的其他情形。

采用借款人自主支付方式时，必须做到如下两点:

第一，贷款人和借款人签订借款合同时，必须特别约定，要求借款人定期报告或告知贷款人贷款资金的支付时间、支付对象、支付金额等情况，并提供相关支付凭证给贷款人。

第二，贷款人必须通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，对借款人自主支付的贷款资金是否符合借款合同约定的用途进行核查。借款人必须无条件地配合贷款人进行核查。

(2)对于贷款人审核同意采取借款人自主支付方式以外的个人贷款资金，均采用贷款人受托支付方式支付。

采用贷款人受托支付方式时，贷款人必须在贷款资金发放前认真审核借款人相关交易资料和凭证是否符合借款合同约定的条件，并在支付后做好有关细节的认定记录。支付完成后，贷款人必须详细记录贷款资金的流向，归集保存相关支付凭证。

四、个人贷款发放考核与问责

贷款人应加强对个人贷款发放环节的操作管理，建立相应的考核与问责制度。对于贷款人疏于个人贷款发放管理，不设立独立的放款管理部门或岗位、不落实放款条件而发放个人贷款、不按规定支付个人贷款资金等行为，中国银行业监督管理委员会将依据《中华人民共和国银行业监督管理法》的相关规定，对其采取监管措施。贷款人必须制定操作性强的考核办法，对其从事个人贷款协议签订、放款条件落实、贷款发放、贷款资金支付管理等工作的人员进行定量和定性考核，并根据考核结果给予奖励或者问责。