个人贷款用途管理及合规要求

《个人贷款管理暂行办法》第七条明确规定:“个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。”第十一条规定，贷款申请应具备“贷款用途明确合法”这一基本条件。第四十二条规定，如果贷款人违反第七条的规定，中国银行业监督管理委员会可以采取监管措施并进行适当的处罚。可见，个人贷款必须具有明确、合法、合规、真实、合理的用途。借款用途管理是个人贷款信用风险管理的重要环节，因为借款用途是贷款人决策应该不应该贷款、贷款多少和借款人用什么钱偿还贷款的重要依据。

一、借款用途合法合规

(一)借款用途合法

借款用途合法，是指借款人申请个人贷款的用途必须符合国家法律法规的规定和国家有关政策的规定。首先，个人贷款不能用于违法犯罪活动。其次，个人贷款不得用于股票及其他证券投资。再次，个人贷款不得用于炒汇、炒期货、买彩票、买卖基金。最后，个人贷款不得转借他人或进行国家有关法律法规禁止的其他用途。

(二)借款用途合规

借款用途合规，是指借款人申请个人贷款的用途必须符合相关政策的规定。

目前，我国商业银行开办的各类个人贷款，为方便管理和营销，都规定了特定的借款用途，以满足借款人不同用途的借款需求。如个人住房贷款仅限于借款人购买、建造、大修各类型住房，包括新房(一手房)和存量房(二手房);个人商业用房贷款仅限于借款人购买商业用房;个人消费贷款仅限于借款人消费类用途，不得用于生产经营、临时资金周转及对外投资;助业贷款仅限于借款人合法正常的生产经营性用途，不得用于生产、经营国家明令禁止的产品，也不得用于生活消费，更不得用于股本权益性投资;等等。

借款用途合法合规是借贷行为发生的基础。失去了这一基础，就失去了银行经营的真实意义。贷款人发放无指定用途的个人贷款，是对什么叫“银行”这一基本概念不理解的直观表现。

二、借款用途真实

借款用途真实是指借款人申请贷款的用途客观存在，且相关资料反映了客观存在的事实。

(一)交易过程真实

交易过程真实，是指借款人客观存在需要个人贷款支持的交易行为和过程。如:借款人申请个人住房贷款，则必须具备真实的购买住房的需求和购买住房的行为。购买的住房、购买住房的人和购买住房的行为“三真实”，才是真实的购房交易过程;借款人申请个人消费贷款用于购买自用汽车，则只有购买的车、购买车的人和购买汽车的行为“三真实”，才是真实的购买汽车交易过程;借款人申请个人助业贷款，则只有经营实体、借款人和借款人营运或参与营运经营实体的行为“三真实”，才是真实的交易过程;等等。上述“三真实”中，哪怕只有一项不真实，都不是真实的交易过程。现实生活中大量“假个贷”、“假按揭”、“假车贷”的存在，严重影响了个人贷款的资产质量，这些都是交易过程不真实造成的。

(二)交易文件真实

交易文件是客观反映交易过程的文件载体。交易文件真实，是指借款人提供的交易文件需真实、客观反映借款人的交易过程。交易文件真实要求交易文件真实、完整、规范。(www.xing528.com)

交易合同是证明交易已经完成的法律性文件，属于整个交易过程中的核心法律文件。交易合同必须真实、规范、完整、严谨。个人住房贷款和个人商业用房贷款中，购房合同必须使用房地产管理部门备案同意使用的规范合同;购房合同上列明的房屋坐落地址必须和销售许可证上列明的房屋坐落地址一致;购房合同必须在房地产销售主管部门备案登记;购房合同上载明的房屋销售面积、销售价格必须明确且与房地产开发商对外公布的面积、价格一致;合同签署日期和交房日期必须明确;合同必须明确买卖双方的相关权利和违约责任;卖房方签字人必须是房地产开发商有权签字人或其授权代理人;买房方签字人必须是借款人或其授权代理人。同样的道理，个人消费贷款用于购买汽车或其他耐用消费品的，购买合同必须真实、规范、完整、严谨。

首付款证明是证明借款人已经支付一定比例价款的法律性文件。首付款证明的金额必须和交易合同约定一致。首付款证明使用的文本格式必须是制度规定的有效文件。如个人住房贷款(主要指一手房交易)的首付款证明必须是税务部门核发的商品房销售专用发票。经房地产开发商开具并加盖其财务专用章的首付款收据，必须和银行进账单同时使用，才能证明借款人首付款行为的真实性。个人消费贷款用于购买汽车时，首付款证明必须是汽车经销商开具的加盖其财务专用章的汽车销售专用发票，并且要有银行进账单佐证。

其他客观反映交易过程的文件资料，也必须规范、完整、真实。

三、借款用途合理

借款人申请个人贷款的用途除了必须合法、合规、真实外，还必须合理。借款用途合理，包括交易行为合理和交易价格合理两个层面。

(一)交易行为合理

交易行为合理，一是指交易行为必须与借款人的消费能力匹配。借款人的经济承受能力、职业、家庭背景、个人爱好决定了其消费能力和消费习惯。贷款进行过度消费和消费不足，都不合理。例如:一个国家机关和事业单位的一般员工贷款购买高档别墅和高级轿车，就目前的情况看应该是过度消费，贷款用途不合理。同样的道理，一个优势垄断行业企业的高层管理人员申请个人贷款用于购买家用电器等耐用消费品，贷款用途同样不合理。二是指交易物的状态必须处于正常。因为交易物处于正常状态是商品交易顺利完成的前提条件。特别是个人住房贷款业务中，一手房交易多为期房，期房所在的项目手续必须齐全、进度必须符合政策规定、质量必须合格、销售必须经过有权部门批准，期房最终才能顺利变成现房从而实现交易。对于二手房交易，二手房的产权必须清晰。如果《房屋所有权证》上有共有人，若共有人为未成年人，则未成年人要出具公证书，证明其同意出售房屋;若共有人为已成年人，则已成年人要出具同意出售房屋的书面证明。若二手房已经设定抵押，在贷款发放前必须解除抵押，重新办理抵押权人为新贷款人的抵押登记手续。若二手房已经出租，则必须通知承租方。若二手房由于使用功能、外部环境、破损程度等原因不具备交易条件，则不能认可交易行为合理。

(二)交易价格合理

交易价格合理，是指借款人申请个人贷款支持的交易行为所涉及的交易价格必须合理，不能太高也不能过低。因为价格异常往往会隐藏风险。特别是在借款人申请贷款购买住房、商业用房和汽车等耐用消费品时，交易价格必须合理，否则就有可能导致“假个贷”和“假车贷”的现象发生。

对于住房和商业用房，判断交易价格是否合理，贷款人可使用历史比较法、收益法和市场比较法。所谓历史比较法，就是根据某一地区或同类商品房在过去一段时间内价格的变动趋势和变动幅度，判断目前的交易价格是否合理。对于价格变动幅度大的商品房，特别要关注幅度是否合理。所谓收益法，就是将商品房未来各年的预期正常纯收益以适当的折现率折现求和，评估商品房在一定时点、一定产权状态下的价格。收益法又称收益资本化法、收益现值法、收益还原法。将采用收益法评估的商品房价格与目前的交易价格比较，判断交易价格是否合理。收益法中比较常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。在判断商业用房交易价格是否合理时，最好用收益法进行计算和判断。所谓市场比较法，就是将借款申请人的交易价格与相类似的交易物在近期及相同条件下的交易价格进行比较，判断借款申请人的交易价格是否合理，或者价格波动的幅度是否属正常范畴。通常情况下，可用做比较的参照交易物包括同地段同类型且正在出租的商品房和同地段同类型存量商品房。

对于汽车等耐用消费品，判断交易价格是否合理的唯一方法是查询生产厂家和销售商的销售档案，看借款申请人的交易价格与同种商品的其他销售价格是否一致。

交易价格合理，是交易行为正常、真实完成的前提。虚高的交易价格可能导致借款人套取银行的贷款，增加银行贷款的风险。而过低的交易价格又可能是借款人为骗取银行贷款而伪造的。