商业银行个人贷款风险管理实务

个人贷款业务行为规范是一系列个人贷款管理制度的总称，包括宏观的个人贷款管理办法、中观的个人贷款业务管理细则和微观的个人贷款业务操作规程。

一、个人贷款管理办法

2010年2月12日，中国银行业监督管理委员会以2010年第2号主席令的形式发布了《个人贷款管理暂行办法》(以下简称《办法》)，从而结束了我国商业银行开展个人贷款业务没有统一规范和标准、各自为政的历史。《办法》的发布必将对我国商业银行个人类贷款的经营和管理产生深远而重大的影响。

(一)《办法》发布的背景

中国银行业监督管理委员会制定《办法》的目的，是规范银行业金融机构个人贷款业务行为，加强个人贷款业务审慎经营管理，促进个人贷款业务的健康发展。此时发布《办法》，有着深刻的时代背景。

首先，全球金融危机的鲜活教训。

2008年9月15日，美国雷曼兄弟公司宣布破产，成为美国历史上最大的一宗破产案，并最终导致全球性金融危机的爆发。而对于此次金融危机产生的根源，理论界和金融界却有多种说法。美国耶鲁大学教授、宏观证券研究有限公司首席经济学家罗伯特·席勒和乔治·阿克尔洛夫合著的名为《动物精神》的新书中指出，此次金融危机是由在房市、股市以及包括能源在内的商品交易市场上的投机泡沫引发的。因为持续上涨的价格诱发人们不断看涨的预期心理，更加刺激购买行为，价格进一步上涨——直到市场崩盘。招商局集团董事长秦晓认为，在近十几年的经济全球化进程中，以美国为代表的过度依赖消费和以中国为代表的过度依赖出口的失衡结构是更为基础性的因素。本次危机是结构性震荡，而不是一般意义上的周期性波动。此次结构失衡不是经济活力衰退的结果，而是冷战后全球经济一体化的进程中经济活力过度释放的结果，或者说是对冷战时期形成的低水平平衡的突破。欧洲央行执行委员会委员洛伦佐·比尼·司马吉认为严重的外部失衡是本次危机的原因之一。这种失衡最终表现为美国等国积累的过剩国际流动性，而这些流动性来自中国等国的过剩储蓄。这种失衡刺激了不可持续的消费热潮，并促使消费者和金融机构从事不合理的冒险行为，从而助长了全球金融市场的严重扭曲和泡沫，制造出本次危机的先决条件。美国哥伦比亚大学教授、2001年诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格利茨则将此次危机的诱因归纳为以下几个截然不同但又相互关联的方面，即太大而不能倒的银行鼓励措施令人咋舌:如果豪赌成功，就得到巨额利润，若失败，则纳税人出面善后。金融机构过于错综复杂而不能倒;小规模个人银行一旦联手——采用相同模型——它们的行为就可能引发系统风险。银行内部激励机制助长了短视行为和过度冒险;银行评估自身风险时未考虑到它们将转嫁给别人的外部效应，这正是我们当初要求管理的原因;银行风险评估不力——采用的模型漏洞百出。对过度杠杆化风险所知甚少的投资者向银行施加重压，促使后者采取了过高的风险行为;管理机构失职，采用的模型和奖励机制也错漏不断，太多人未认识到管理的作用，太多人最后竟“受制”于管理对象;监管机构出错;监管不力，危机预防工作仍未到位，强化管理的益处将抵消成本增加。国务院发展研究中心高级研究员吴敬琏则认为，21世纪以来，世界性的货币超发导致的流动性泛滥，催生巨量资产泡沫，终至造成泡沫破灭，才是触发全球金融危机的根本原因，等等。^[1]可谓仁者见仁，智者见智。

不论仁者和智者怎么分析，但个人住房贷款中的“次贷”是本次危机总爆发的起端和导火索，却是不争的事实。所谓“次贷”，简单地说，就是商业银行为争夺个人住房贷款业务市场而放宽条件发放个人住房贷款，使得不符合贷款条件的借款人得到了贷款融资。美国政府为了减少公共住房的建设开支，采取低利率、贷款利息抵税等政策刺激资信条件“次”的低收入群体通过银行贷款买房。而银行等金融机构在争夺个人住房贷款业务时，采取“零首付”、“零文件”、固定利率和浮动利率相结合等优惠方式吸引低收入群体大量申请并获得个人住房贷款。为了筹集更多的资金发放个人住房贷款，银行等贷款机构将有关贷款未来还本付息的所有收益打包进行资产证券化，创造出抵押担保证券(MBS)产品并向市场出售。美国的金融专家们在抵押担保证券的基础上“创新”出一系列衍生金融产品，如“资产支持债券(ABS)”、“担保债务凭证(CDO)”、“CDO平方”、“CDO立方”等。因衍生金融产品不再以某项资产作抵押，而是将许多不同地域、不同借款人的资产组合为证券化资产池，规模膨胀，风险被无限放大，从而成为“大规模金融杀伤性武器”。2004年6月起，美联储开始紧缩银根以调控物价。至2006年6月，经过连续17次提高利率，联邦基准利率升至5.25%，加重了购房者的负担，低收入购房者不堪重负，开始违约。2006年7月以来，美国房价大跌，资产泡沫破灭，导致次级贷款和衍生金融产品形成的资金链断裂。2007年4月，美国新世纪金融公司宣告破产，次贷危机全面爆发。次贷危机从影响次级抵押贷款的借款人开始，逐步影响收不回贷款的次级抵押贷款机构和衍生金融产品的投资机构，继而影响到整个债券甚至资本市场的各个机构，最终波及一般公司债券和消费者信贷市场的各个角落。房市、股市和债市的暴跌又导致美元加速贬值，引发国际金融市场巨幅波动，全球金融危机爆发。

由此可见，虽然个人住房贷款等个人信贷业务是违约概率低的信贷品种，但如果银行不加强信用风险和操作风险的管理、监管者不切实履行监管职责、相关的市场参与者不理性投资，一旦房地产市场泡沫破裂，则违约概率会大幅上升，引发大的系统性风险。

其次，全球金融监管全面加强。

此次金融危机爆发以后，以美国为首的西方国家都在深刻反思危机爆发的深层次原因，推出了一系列加强金融监管的措施。

美国拟制定金融改革法案。2009年6月18日，美国推出20世纪30年代以来规模最大、堪称美国历史上最强有力的金融监管改革方案——《多德-弗兰克华尔街改革与消费者保护法案》。该法案以参议院银行委员会主席克里斯托弗·多德和众议院金融委员会主席巴尼·弗兰克的名字命名，有两个重心。一是新的监管框架从有效防范系统性金融风险出发，防止所谓“大到不能倒”的超级金融机构经营失败而引发新的系统性危机成为此次金融改革的首要任务;二是保护消费者免受金融欺诈，保证充分信息披露，防止类似危机重演。围绕这两个重心，该法案重点突出了以下几个方面的改革:第一，成立金融消费者保护机构，创立消费者金融保护署(CFPA)，以保证美国消费者在使用住房按揭、信用卡和其他金融产品时，得到清晰和准确的信息，杜绝隐藏性费用、掠夺性条款和欺骗性的做法。第二，建立新的金融监管协调机制及扩大美联储的监管权力。成立新的金融稳定监督委员会，其主要职责是防范和识别系统性金融风险。该机构在2/3多数投票通过后可批准美联储对大型金融机构进行强制性分拆重组或资产剥离。第三，对大金融机构采取更为严厉的监管措施，防止“大而不能倒”。主要是将所有具有系统重要性的银行和非银行金融机构纳入美联储的监管之下，降低金融机构的杠杆率，限制其风险敞口，使其难以成为“大而不能倒”的金融机构。当超大金融机构经营失败时，联邦储蓄保险公司(FDIC)可对其采取安全有序的破产清算程序，相关成本由金融企业承担，而不是由纳税人承担。同时，要求大部分的金融衍生产品交易都要通过公开的交易进行，限制银行和金融控股公司的自营交易，限制银行拥有或投资私募股权基金和对冲基金。禁止银行做空或做多其销售给客户的金融产品。第四，改革银行高管薪酬管理制度和银行公司治理结构。第五，加大对投资者的保护力度。采取措施保证投资顾问、金融经纪人和评级公司的透明度和可靠性。第六，加强金融衍生产品监管。将大部分场外金融衍生产品移入交易所和清算中心，将信用违约掉期(CDS)等高风险衍生产品剥离到特定的公司，对从事衍生产品交易的公司提出特别的资本比例、保证金、交易记录和职业操守等监管要求，并要求发行人将至少5%的风险资产保留在资产负债表上。第七，加强对对冲基金等机构的监管和对保险业的监管，等等。2010年7月21日，该法案由美国参议院和众议院审查通过后，已经美国总统奥巴马正式签署发布。

欧盟提出了很多具体的改革方案和监管方式改革建议。这些改革建议和举措汇总起来可以归类成如下几条:增加金融机构的资本金;加强对动态流动性的管理;加强对金融衍生产品的监管;加强对对冲基金等基金行业的监管;加强对金融机构薪酬体系的改革，从根源上减少企业过度冒风险的原始动力;考虑对那些太大而不能倒的金融机构实施严格监管，特别是制定在这些机构发生危机后的处理办法，比如把大银行分拆。具体而言，关于资本金的监管，欧盟提出对银行交易账户，增加在不同时期“在险价值”的额外资本缓冲，增强违约风险管理，提出交易账户下证券化头寸的风险加权要求;对证券化业务，提高银行对诸如交易账户中资产证券化风险敞口的信息披露，帮助投资者了解风险;对再证券化业务，提出更高的资本金要求，对银行从事复杂的再证券化投资业务加以一定的限制。关于流动性的监管，欧盟提出了30条原则性建议，对欧盟信贷机构和投资机构在流动性正常和出现流动性紧张的情况下如何确保充分的流动性以及对流动性风险监管都作出了原则性规定。关于金融衍生产品的监管，英国在《改革金融市场》白皮书中指出，强化对具有系统重要性的批发金融市场，尤其是证券和衍生品市场的监管。欧盟拟赋予监管机构相应的权力，对衍生品交易头寸设定限制，以抵消价格的过度波动或投机头寸的过度集中。关于基金行业的监管，英国率先行动，于2007年10月正式宣布对对冲基金实施监管，并建立了对冲基金标准管理委员会。2008年1月，英国政府发布《对冲基金标准管理委员会标准》，在加强信息披露、强化基金资产估值管理、组建风险管理架构以及完善和健全基金治理机制等方面对对冲基金的监管作出了相应规定。欧盟颁布了《对冲基金监管草案》，不仅将对冲基金、私人股本和其他另类投资基金纳入其监管范围之内，还对基金的投资额设限，要求它们提供足以弥补潜在损失的资本金，并对组合投资提出了更高的信息披露要求。另外，英国还加强了对具有系统重要性的大型复杂金融机构的审慎性监管，通过改进公司治理机制，提高市场透明度和其他激励性措施来强化市场纪律约束，明确监管当局在危机处理中的权限和程序，并将采取铁腕手段，拆分援助过的大型银行，等等。^[2]

最后，国内经济及金融业健康发展的客观需要。

按照经济学家凯恩斯的短期分析框架理论，拉动一国经济增长的“三驾马车”是消费、投资和净出口。只有“三驾马车”同时均衡作用，一国的经济增长才会安全稳定，不至于出现供求结构失衡的问题。而我国从第一个五年计划(1953年至1957年)开始，一直借鉴前苏联的经济发展模式，即以投资作为拉动经济增长的主要驱动力。这种模式发展的必然结果是消费需求不足。改革开放以后，我国又开始借鉴和实施东亚国家和地区的经济发展模式，实行出口导向政策，用一系列办法促进出口以弥补国内需求不足。但是，2008年爆发的全球金融危机的冲击，又导致我国出口大幅度下滑，需求不足，进而导致我国经济发展速度放缓、质量下降，经济呈现衰退的局面。面对全球金融危机的冲击，我国政府快速出手，推出一系列政策措施刺激经济复苏。从2009年第二季度开始，我国经济走出低谷，步入复苏的轨道。2009年头三个季度，虽然全社会固定资产投资规模增长33.4%，达15万亿元;新增贷款达8.7万亿元，增长149%;广义货币供应量(M2)增长29.5%，比2008年同期增加了11.5个百分点。但居民消费、外部需求、新增就业等并未发生重大变化，仍处于低迷、不振的状态中。这说明“我国经济的复苏是政府(包括中央和地方)主导的、庞大信贷支持的、固定资产投资驱动的结果。复苏的基础并不稳固，还缺乏基本面的支持。复苏将会是一个缓慢的、伴随波动的、需要持续关注和把握的过程”。

为解决我国经济发展过程中的失衡问题，必须转变经济增长模式，从过去以投资和出口支撑的粗放增长模式转向主要依靠技术进步和效率提高支撑的集约增长模式。为彻底改变我国经济复苏基础不稳固的现状，必须提高国民消费欲望，鼓励国民消费，充分发挥消费对经济的拉动作用。而鼓励国民消费，除政府通过财政手段提高国民的收入外，还必须充分有效地发挥金融的杠杆作用，大力发展个人类信贷业务。

从我国金融业的发展现状看，结构失衡的现象仍然存在且问题相当突出。从业务结构上看，当前国内银行业零售贷款占全部贷款的比重为20%左右，而欧美国家主要银行的零售贷款和中小企业贷款占比普遍较高。比如2008年美国银行、花旗银行、摩根大通银行的零售贷款占比就分别达到62.8%、75.0%和64.8%。从收入结构上看，尽管近五年来国内银行的非利息收入占比由不及10%提高到了15%左右，但与国际先进银行普遍40%以上的水平相比，差距仍然很大。截至2010年9月末，中国股份制商业银行的中间业务收入只占全部收入的13.3%，而国际化大银行的中间业务收入占比达40%以上。从客户结构上看，尽管目前国内不少银行已将中小企业业务上升为战略性业务，但尚未形成健全的中小企业经营管理体系，而且“垒大户”的现象仍然普遍存在并在继续。有些银行仍然只把对中小企业提供融资服务作为一种点缀、广告和社会责任，根本没有把中小企业作为银行未来发展的主要客户群体和未来主要利润的增长点。从国际化的格局看，中国银行业的境外机构布局与中国外贸和投资格局尚不完全匹配。中国企业“走出去”时，投资的主要区域在亚洲、拉丁美洲、非洲等新兴市场。据统计，2009年末，在中国对外直接投资存量中亚洲地区占75.5%，拉丁美洲占12.5%，非洲占3.8%。而中国银行业境外机构数量、人力资源配置仍相对较少，且机构和资产主要集中在中国港澳地区。大部分境外机构物理网点不足，电子渠道服务能力需要进一步提高，等等。这些问题的存在，严重制约了我国金融业的健康快速发展。要解决结构失衡的问题，大力发展高质量的个人信贷业务，是各家商业银行理性的选择。

正是在上述背景下，考虑到我国商业银行经营个人信贷业务的实际(开办时间短、业务规模小、制度办法不健全、操作风险大)，中国银行业监督管理委员会制定并发布了本《办法》。

(二)《办法》的主要内容

《办法》共8章47条，其主要内容为:

1.总则

《办法》在总则一章中明确规定了以下内容:

(1)制定本办法的目的是规范银行业金融机构个人贷款业务行为，加强个人贷款业务审慎经营管理，促进个人贷款业务健康发展。

(2)制定本办法的依据是《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规。

(3)在中华人民共和国境内经中国银行业监督管理委员会批准设立的银行业金融机构(以下简称贷款人)经营个人贷款业务，均应遵守本办法。

(4)个人贷款，是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。

(5)个人贷款应遵循的原则是:依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信。

(6)贷款人应建立有效的个人贷款全流程管理机制，制定贷款管理制度及每一贷款品种的操作规程，明确相应贷款对象和范围，实施差别风险管理，建立贷款各操作环节的考核和问责机制。

(7)贷款人应按区域、品种、客户群等维度建立个人贷款风险限额管理制度。

(8)个人贷款的用途应符合法律法规规定和国家有关政策，不得发放无指定用途的个人贷款。

(9)贷款人应加强贷款资金支付管理，有效防范个人贷款业务风险。

(10)个人贷款的期限和利率应符合国家相关规定。

(11)贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例控制机制，结合借款人收入、负债、支出、贷款用途、担保情况等因素，合理确定贷款金额和期限，控制借款人每期还款额不超过其还款能力。

(12)中国银行业监督管理委员会依据本办法对商业银行经营个人贷款业务实施监督管理。

2.受理与调查

《办法》在第二章中规定了个人贷款受理和调查的相关的要求，包括:

(1)个人贷款申请应具备的条件是:借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人;贷款用途明确合法;贷款申请的数额、期限和币种合理;借款人具备还款意愿和还款能力;借款人信用状况良好，无重大不良信用记录;贷款人要求的其他条件。

(2)贷款人应要求借款人以书面形式提出个人贷款申请，并要求借款人提供能够证明其符合贷款条件的相关资料。

(3)贷款人受理借款人的贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。

(4)贷款调查的内容包括但不限于:借款人基本情况;借款人收入情况;借款用途;借款人还款来源、还款能力及还款方式;保证人担保意愿、担保能力或抵(质)押物价值及变现能力。

(5)贷款调查的方式，以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。

(6)贷款人在不损害借款人合法权益和风险可控的前提下，可将贷款调查中的部分特定事项审慎委托第三方代为办理，但必须明确第三方的资质条件。贷款人不得将贷款调查的全部事项委托第三方完成。

(7)贷款人应建立并严格执行贷款面谈制度。对于通过电子银行渠道发放低风险质押贷款的，贷款人至少应当采取有效措施确定借款人真实身份。

3.风险评价与审批

为准确判断借款人资信，独立审批借款人的贷款申请，《办法》特别规定:

(1)贷款人应建立贷款审查制度。贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵(质)押比率、风险程度等。

(2)贷款风险评价以分析借款人现金收入为基础，采取定量和定性分析方法，全面、动态地进行贷款审查和风险评估。

(3)贷款人应建立和完善借款人信用记录和评价体系。

(4)贷款人应根据审慎性原则，完善授权管理制度，规范审批操作流程，明确贷款审批权限，实行审贷分离和授权审批，确保贷款审批人员按照授权独立审批贷款。

(5)对于未获批准的个人贷款申请，贷款人应告知借款人。

(6)贷款人应根据重大经济形势变化、违约率明显上升等异常情况，对贷款审批环节进行评价分析，及时、有针对性地调整审批政策，加强相关贷款的管理。

4.协议与发放

借款人的贷款申请经批准后，即可进行贷款的发放，为此，《办法》规定:

(1)贷款人应与借款人签订书面借款合同，需担保的应同时签订担保合同。除电子银行渠道办理的贷款外，贷款人应要求借款人当面签订借款合同及其他相关文件。

(2)借款合同应符合《中华人民共和国合同法》的规定，明确约定各方当事人的诚信承诺和贷款资金的用途、支付对象(范围)、支付金额、支付条件、支付方式等。

(3)借款合同应设立相关条款，明确借款人不履行合同或怠于履行合同时应当承担的违约责任。

(4)贷款人应建立健全合同管理制度，有效防范个人贷款法律风险。若借款合同采用格式条款，应当维护借款人的合法权益，并予以公示。

(5)贷款人应依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规的相关规定，规范担保流程与操作。按合同约定办理抵押物登记的，贷款人应当参与。贷款人委托第三方办理的，应对抵押物登记情况予以核实。以保证方式担保的个人贷款，贷款人应由不少于两名信贷人员完成。

(6)贷款人应加强对贷款的发放管理，遵循审贷与放贷分离的原则，设立独立的放款管理部门或岗位，负责落实放款条件，发放满足约定条件的个人贷款。

(7)借款合同生效后，贷款人应按合同约定及时发放贷款。

5.支付管理

为保证贷款资金的合法合规使用，《办法》对贷款资金的支付提出了明确的管控要求。

(1)贷款人应按照借款合同约定，通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。

(2)所谓贷款人受托支付，是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。

(3)所谓借款人自主支付，是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户，并由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。

(4)对于两种支付方式的使用范围，《办法》规定，除四种情形经贷款人同意可以采取借款人自主支付方式外，其他个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式，向借款人交易对象支付。四种情形包括:借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过30万元人民币;借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式;贷款资金用于生产经营且金额不超过50万元人民币;法律法规规定的其他情形。

(5)采用贷款人受托支付的，贷款人应要求借款人在使用贷款时提出支付申请，并授权贷款人按合同约定方式支付贷款资金。贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，支付后做好有关细节的认定记录。

(6)贷款人受托支付完成后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证。

(7)采用借款人自主支付的，贷款人应与借款人在借款合同中事先约定，要求借款人定期报告或告知贷款人贷款资金支付情况。贷款人应当通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查贷款支付是否符合约定用途。

6.贷后管理

为强化贷款发放后的管理工作，《办法》对贷款人的贷后管理工作提出了明确且具体的要求。

(1)个人贷款支付后，贷款人应采取有效方式对贷款资金使用、借款人的信用及担保情况变化等进行跟踪检查和监控分析，确保贷款资产安全。

(2)贷款人应区分个人贷款的品种、对象、金额等，确定贷款检查的相应方式、内容和频度。贷款人内部审计等部门应对贷款检查职能部门的工作质量进行抽查和评价。

(3)贷款人应定期跟踪分析评估借款人履行借款合同约定内容的情况，并作为与借款人后续合作的信用评价基础。

(4)贷款人应当按照法律法规规定和借款合同的约定，对借款人未按合同承诺提供真实、完整信息和未按合同约定用途使用、支付贷款等行为追究违约责任。

(5)经贷款人同意，个人贷款可以展期。一年以内(含)的个人贷款，展期期限累计不得超过原贷款期限;一年以上的个人贷款，展期期限累计与原贷款期限相加，不得超过该贷款品种规定的最长贷款期限。

(6)贷款人应按照借款合同约定，收回贷款本息。对于未按照借款合同约定偿还的贷款，贷款人应采取措施进行清收，或者协议重组。

7.法律责任(www.xing528.com)

对贷款人违反本办法规定办理个人贷款业务，或有其他违规行为的，《办法》规定了相应的法律责任。

(1)贷款人违反本办法规定办理个人贷款业务，中国银行业监督管理委员会应当责令其限期改正。

(2)贷款人经营个人贷款业务时，如果存在贷款调查、审查未尽职;未按规定建立、执行贷款面谈、借款合同面签制度;借款合同采用格式条款未公示;未遵循审贷与放贷分离的原则，设立独立的放款部门或岗位，负责落实放款条件、发放满足约定条件的个人贷款;支付管理不符合本办法要求等，则中国银行业监督管理委员会可采取相应的监管措施。

(3)贷款人经营个人贷款业务时，若存在发放不符合条件的个人贷款;签订的借款合同不符合本办法规定;发放无指定用途的个人贷款，或贷款用途不符合法律法规规定和国家有关政策;将贷款调查的全部事项委托第三方完成;超越或变相超越贷款审批权限审批贷款;授意借款人虚构情节获得贷款;对借款人违背借款合同约定的行为应发现而未发现，或虽发现但未采取有效措施;严重违反审慎经营规则的其他情形等，则中国银行业监督管理委员会除采取监管措施外，还可对贷款人进行处罚。

8.其他规定

(1)以存单、国债或者中国银行业监督管理委员会认可的其他金融产品作质押发放的个人贷款，消费金融公司、汽车金融公司等非银行金融机构发放的个人贷款，可以参照本办法执行。

(2)贷款人应依照本办法制定个人贷款业务管理细则及操作规程。

(3)本办法由中国银行业监督管理委员会负责解释，自发布之日起施行。

《办法》是在借鉴吸收国际先进风险管理经验的基础上，结合我国金融业现状制定的商业银行经营个人贷款业务的纲领性文件和最高准则。商业银行应根据《办法》的原则性规定，结合自身市场定位和竞争需求，制定分品种的个人贷款业务管理细则和操作规程，以既扩大个人贷款的市场份额，又控制个人贷款的风险。

二、个人贷款业务管理细则

个人贷款业务管理细则是贷款人根据国家经济金融宏观政策和《办法》的规定，结合自身经营特色和市场定位，制定的分品种个人贷款经营管理办法。一般包括每种个人贷款的适用对象、申请条件、贷款额度、贷款期限、贷款利率、贷款流程、贷款考核和法律责任等内容。下面以贷款人经营自营性个人住房贷款业务为例，阐述个人贷款业务管理细则应包括的主要内容。

(一)总则

在总则部分需要明确如下内容:

1.明确自营性个人住房贷款管理办法制定的目的和依据以及适用范围

制定目的是规范本行个人住房贷款业务行为，实行审慎经营，既扩大个人住房贷款市场份额，又控制个人住房贷款业务风险，提高资产质量。制定依据包括《中华人民共和国商业银行法》、《办法》、《贷款通则》、《商业银行授信工作尽职指引》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》等法律法规。适用范围包括本行所有在中国大陆境内经营个人住房贷款业务的分支机构。

2.定义自营性个人住房贷款

所谓自营性个人住房贷款，是指本行利用信贷资金向在中国大陆境内购买、建造各种类型居住用房的自然人发放的本外币贷款。

3.确定经营个人住房贷款的原则

自营性个人住房贷款的经营原则是:依法合规、审慎经营、扩大份额、控制风险、平等自愿、公平诚信。

(二)贷款对象

自营性个人住房贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的中国自然人以及在中国内地有居留权且学习、工作一年以上的境外、国外自然人。

(三)贷款条件

符合条件的自然人申请自营性个人住房贷款，必须同时具备以下条件:

①身份合法。持有合法的居民身份证、护照、军官证、警官证、解放军文职干部证、解放军士兵证、武警文职干部证、武警士兵证、内地通行证、台胞证等有效身份证件;

②有稳定的经济收入，具备还款意愿和还款能力;

③信用状况良好，无重大不良信用记录;

④有合法有效的购买、建造各类型居住用房的购买合同或建造合同;

⑤已付所购(建)居住用房价款规定比例以上的首付款。首付款比例应根据国家政策规定进行适时调整;

⑥用所购(建)居住用房作为贷款的抵押物。

(四)贷款额度

贷款额度由贷款有权审批行根据借款人的资信状况、还款能力、收入偿债比例和所购(建)居住用房总价款，在国家政策允许的范围内核定。

个人住房贷款额度的核定，既要考虑借款人的经济收入和还款能力，又必须控制在当时国家政策允许的范围之内。例如:对于购买首套自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的购房者，若申请贷款买房，当国家规定其首付款比例不低于所购房屋价款的20%时，则贷款额度最高为所购房屋价款的80%;对于购买首套自住住房且套型建筑面积在90平方米以上的购房者，若申请贷款买房，当国家规定其首付款比例不低于所购房屋价款的30%时，则贷款额度最高为所购房屋价款的70%;对于购买第二套(含)以上住房的购房者，若申请贷款买房，当国家规定其首付款比例不低于所购房屋价款的40%时，则贷款额度最高为所购房屋价款的60%。国家政策规定的最高限额绝对不能突破，但并不是每笔贷款都必须达到最高限额，关键看借款人的还款能力和还款意愿。

(五)贷款期限

贷款期限由贷款有权审批行根据贷款额度和借款人的还款能力，在国家政策允许的范围内确定。目前，个人住房贷款的贷款期限最长为30年，但借款人实际年龄加贷款期限原则上不能超过65周岁(男性)或60周岁(女性)。

(六)贷款利率

在我国现行的金融政策中，各类型贷款的贷款利率由中国人民银行制定并定期公布，由商业银行执行。由于实行利率管制，各商业银行自主决定贷款利率的权力非常有限。因此，个人住房贷款的利率执行中国人民银行公布的当时实际利率。若中国人民银行准许各商业银行在其公布的利率基础上上下浮动一定的比例，则商业银行可以根据其风险偏好，对不同的客户群体执行一定比例的上浮或下浮。

(七)贷款申请

具备条件的借款人申请个人住房贷款时，必须以书面形式向贷款经办机构提出贷款申请，并提供能够证明其符合贷款条件的相关资料。

个人住房贷款申请书的参考格式如表3.1所示。

借款人提交贷款申请书时，应提供的资料包括:身份证件、收入证明、信用状况证明、购(建)房合同、首付款证明，等等。

(八)贷款调查

受理借款人的贷款申请后，贷款经办机构的受理人员对申请材料进行初步审查。主要审查申请人的主体资格及所提交材料的完整性和规范性。经初审符合要求后，将申请书及申请材料交由贷款调查人员进行尽职调查。贷款调查人员对个人住房贷款申请内容和借款人基本情况、借款人收入情况、借款用途、借款人还款来源和还款能力及还款方式、抵押房产价值及变现能力等情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。

贷款调查以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问及信息咨询等途径和方法。贷款调查人员必须就贷款目的、还款意愿、还款方式、贷款抵押、贷款风险提示等问题和借款人进行面谈，并做好面谈记录。

(九)贷款审查

贷款调查结束后，调查人员将借款人的申请资料和调查评价意见交贷款审查人员。贷款审查人员对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点审查调查人员的尽职情况和借款人的贷款用途、偿还能力、诚信状况、抵押物情况、抵押率、风险程度等，并形成风险评价意见。

贷款风险评价意见以分析借款人现金收入为基础，采取定量和定性分析方法，全面、动态地评估每笔个人住房贷款的风险状况，供贷款审批人员决策参考。

(十)贷款审批

贷款审批人员采用适当的审批方式，独立判断每一个借款人的贷款申请，作出批准或不批准的决定。对未获批准的个人住房贷款申请，经办机构需告知借款人。个人住房贷款审批表的参考格式如表3.2所示。

(十一)签订协议

借款人的贷款申请获批准后，贷款经办机构即可按照审批结论与借款人签订书面借款合同。借款合同必须符合《中华人民共和国合同法》的规定，明确约定各方当事人的诚信承诺和借款人不履行合同或怠于履行合同时应当承担的违约责任以及贷款金额、贷款利率、贷款用途、贷款资金支付方式、还本付息方式、贷款资金支付对象及支付条件等。

在与借款人签订书面借款合同时，若借款人采用抵押方式申请个人住房贷款，则贷款经办机构必须与借款人同时签订抵押合同，明确用贷款所购房屋作为抵押。抵押合同必须符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规的规定。贷款经办机构直接办理抵押物登记手续，不允许委托第三方办理。若借款人采用法人保证或自然人保证方式申请个人住房贷款，则贷款经办机构必须与保证人签订保证合同，明确双方的权利、义务和责任。

若房地产开发商为借款人提供阶段性担保，则在与借款人签订借款合同和抵押合同的同时，贷款经办机构必须与房地产开发商签订担保合同，明确各方的权利、义务和责任。

借款合同、抵押合同、保证合同及担保合同，都必须当面签订，不准代签或采取其他形式签订。

借款合同采用格式条款，由总部统一制定并公示。

(十二)贷款发放

贷款经办机构的放款管理部门或岗位负责落实放款条件。放款条件包括审批结论所提条件和协议约定条件。借款合同、抵押合同、担保合同同时生效及其他放款条件全部落实后即可发放贷款。

(十三)贷款资金支付

个人住房贷款资金采用贷款人受托支付方式进行支付。借款人在使用贷款资金时，先提出支付申请，贷款经办机构审核借款人相关交易资料和凭证是否符合借款合同约定的条件。若符合借款合同约定的条件，即向借款人交易对象——房地产出售者支付借款人所申请的贷款资金，并做好有关细节的认定记录。若不符合借款合同约定的条件，贷款经办机构可拒绝支付贷款资金。

贷款经办机构受托支付完贷款资金后，需详细记录资金流向，归集保存相关凭证。

(十四)贷款检查

个人住房贷款资金支付后，贷款经办机构需定期对贷款资金使用、借款人的信用及抵押手续是否办理完毕等情况进行跟踪检查和监控分析，确保贷款资产安全。贷款检查的频度、方式和内容，规定为:个人住房贷款资金支付完后15天内，必须进行第一次贷款检查，采用现场检查方式，核实贷款资金是否支付到借款合同约定的房地产出售者。以后各次的检查按贷款金额大小确定。其中，对于贷款金额30万元以下的贷款，每年检查一次;对于贷款金额30万元以上100万元以下的贷款，每半年检查一次;对于贷款金额100万元以上300万元以下的贷款，每季度检查一次;对于贷款金额300万元以上的贷款，每月检查一次。贷款检查均采用现场检查和非现场检查相结合的方式进行，重点分析借款人还本付息是否正常、抵押手续是否办理完毕、抵押物价值变动等情况，揭示贷款风险，提出改进贷款管理的建议。每次贷款检查必须有书面记录，并存档备查。

内部审计等部门对贷款检查的工作质量进行检查和评价。

(十五)贷款展期

借款人因故不能按借款合同约定的还款方式如期偿还贷款本息，向贷款经办机构提出申请，经有权审批人审批同意后，个人住房贷款可以展期。一年以内(含)的个人住房贷款，展期期限累计不得超过原贷款期限;一年以上的个人住房贷款，展期期限累计与原贷款期限相加，不得超过30年。

(十六)贷款本息收回

贷款经办机构应按借款合同约定，按期足额收回个人住房贷款本息。

(十七)不良贷款处置

对于不能按照借款合同的约定偿还的贷款，贷款经办机构应进行催收。经催收仍不能收回的贷款，应收回抵押物，通过处置偿债物变现收回贷款本息，或者督促保证人代为偿还贷款本息，或者协议重组。

(十八)法律责任

对于借款人、贷款经办机构、信贷人员、审批人员、贷款调查审查人员等违反法律法规和本行规定办理贷款的，应追究相应的责任。

(十九)贷款考核

建立贷款各操作环节的考核和问责机制，对贷款操作是否按规程进行实施考核和问责。建立贷款质量考核机制，对贷款经办机构和信贷人员经营个人住房贷款的资产质量进行考核，按考核结果实施奖惩。

(二十)贷款档案管理

个人住房贷款的档案按借款人建立。档案管理需符合国家有关法律法规的要求。

贷款人其他品种个人贷款管理办法，可比照自营性个人住房贷款的管理办法制定。

三、个人贷款操作规程

个人贷款操作规程是贷款人根据《办法》和个人贷款业务管理细则制定的，规定贷款操作各环节流程和动作规范的文件。在个人贷款操作规程中，必须明确各种个人贷款的操作环节、环节接口及环节内每个动作规范。个人贷款操作规程的详细内容将在本书第五章中阐述。