个人商业用房贷款是指贷款人用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的本外币贷款。商业用房是指借款人购置的用于生产经营用途的房屋，包括商业门面、厂房、酒店式公寓等。
二、个人商业用房贷款的适用对象
个人商业用房贷款的适用对象为具有完全民事行为能力的中国自然人。
符合条件的中国自然人申请个人商业用房贷款时，还必须具备以下条件:有合法的身份证件;有稳定的收入来源并能按期偿还贷款本息;有合法有效的购买商业用房的合同或协议;已支付所购房屋价款规定比例以上的首付款;有贷款人认可的资产进行抵押;贷款人规定的其他条件。
三、个人商业用房贷款的操作流程
个人商业用房贷款的操作流程与自营性个人住房贷款的操作流程基本一致，包括:
(1)贷款宣传和咨询。
(2)受理申请。
(3)贷款调查。
(4)贷款审查。
(5)贷款审批。
(6)签订协议。
(7)贷款发放。
(8)贷后管理。
四、个人商业用房贷款的特点(www.xing528.com)
个人商业用房贷款的目的是支持符合条件的自然人购买商业用房，用以扩大经营规模或取得经营性收入。其特点为:
(1)支持投资购房。购房人购买商业用房的目的不是自住，而是经营或投资。
(2)首付款比例高，贷款成数低。首付款比例一般都会超过40%，贷款成数不高于60%。
(3)贷款期限较短，一般为3～5年，最长不超过10年。
(4)贷款额度大。商业用房的价格相对较高，虽然借款人的首付款比例高，但因为交易总额大，所以贷款金额大。
五、个人商业用房贷款的风险特征
个人商业用房贷款的用途是投资购房。因投资购房行为及结果既有与购买自住住房相同的地方，如既受国家宏观经济政策影响，又受区域经济发展状况制约，还受具体房地产项目左右;又有与购买自住住房不一样的地方，如购房目的和经营方式不一样。所以个人商业用房贷款的风险特征既有与个人住房贷款的风险特征一致的一面，也有其特殊性。
首先，从个人商业用房贷款和个人住房贷款的风险共性来看，两者都与国家宏观经济政策、房地产业发展状况、区域经济发展水平、房地产项目、借款人偿债能力和还款意愿、外部合作机构及客户经理综合素质等高度关联。例如:当国家宏观经济政策不景气时，国家实行积极的财政政策和宽松的货币政策。国家投资增加;鼓励民间和个人投资;信贷总量扩大;贷款利率下调;就业机会增加;资产价格上涨。此时，居民的就业增加导致收入增长，投资增加导致投资获取丰厚回报的预期增大，商品交易活跃，商业用房的需求量上涨，个人商业用房的贷款需求相应上涨。个人商业用房贷款的质量上升，风险减少。当国家宏观经济运行过热，或通胀预期增大时，国家实行紧缩的财政政策和货币政策。国家投资减少;抑制或限制民间和个人投资;信贷供应总量下降;贷款利率上调;居民的就业机会减少;商品交易量萎缩;资产价格下跌或暴跌，居民的资产缩水。此时，居民的还款意愿和还款能力下降，个人商业用房贷款的违约率会呈上升势头，风险增加。又如:客户经理的政策水平高，业务熟练，善于沟通，遵纪守法，诚信经营，分析和把握市场的能力强，则其经办发放的个人商业用房贷款的违约率就低，资产质量就高，风险就小。反之，客户经理的政策水平低，业务不熟练，分析和把握市场的能力弱，甚至违法违纪办理业务，则其经办发放的个人商业用房贷款的违约率就高，资产质量就低，风险就大甚至会造成贷款损失。
其次，从个人商业用房贷款的特殊风险特征来看，包括如下几个方面:
1.与商业房产收益高度关联
作为购买商业用房的贷款，借款人的还款来源主要是投资房产所产生的收益。从收益的表现形式看，可分为对外出租房产的租金收入和自己经营产生的经营收入。租金收入的高低，既取决于房产所处的地理位置，又与承租人的经营业绩密切相关。一般地说，商业房产的地理位置优越，承租人的经营业绩好，则出租人的租金收入就高且稳定。否则，租金收入就低且不稳定。借款人购买商业房产用于自己经营，其经营收入的高低取决于借款人经营的项目及经营水平。经营的项目好且经营水平高，则经营收入就高，否则经营收入就低。商业房产的收益高，借款人的还款意愿和还款能力就强，个人商业用房贷款的违约率就低，贷款质量就高，贷款风险就小。商业房产的收益低或为负收益，借款人的还款能力和还款意愿就弱，个人商业用房贷款的违约率就高，贷款质量就差，风险就大。
2.与借款人的投资方式高度关联
作为投资，借款人可以采取不同的投资方式。既可以独立投资，也可以合伙投资;既可以自己经营，也可以出租或委托他人经营，还可以等待价格上涨后出售赚取差价。采取独立投资方式时，借款人承担所有的投资风险，享受全部的投资收益。采取合伙投资方式时，借款人按投资合同承担风险和享受收益。但合伙人的选择和投资合同的签订对风险和收益会产生很大的影响。一个好的合伙人和规范的投资合同会带来最大的投资收益和最小的投资风险;一个不好的合伙人和不规范的投资合同则会带来最大的投资风险和最小的投资收益甚至是投资损失。借款人自己经营时，主动权掌握在借款人手中。收益高时可按借款合同约定或提前还清个人商业用房贷款的本息，与贷款人建立良好的合作关系，以方便今后其他的合作。收益低时，可向贷款人申请变更借款合同，经贷款人同意后进行个人商业用房贷款展期。借款人将商业用房出租或委托他人经营时，收益相对稳定，但收益率不高，并且收益能否按时收回易受租赁方或受托方经营业绩、履约能力和诚信程度的制约和影响。同时，已出租商业用房在贷款人作为偿债物处置变现时，易发生租赁权优先限制问题。借款人既不自己经营，也不出租或委托他人经营，而是闲置等待商业用房价格上涨后再出售赚取价差，则受国家宏观经济政策、房地产发展状况、项目所在地城市规划、周边环境、地理位置等因素的影响，价格可能上涨也可能会下跌。如果商业用房价格大幅度上涨，则借款人可赚取价差，获得投资收益;如果商业用房价格上涨幅度很小或下跌，则借款人不但不能赚取价差，还会面临投资损失。
借款人的投资方式不同，其取得收益的方式和稳定性也不一样，直接影响借款人偿还个人商业用房贷款的时效、意愿和能力，进而影响个人商业用房贷款的违约率和风险程度。
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