商业银行个人贷款风险管理：住房贷款风险特征

一、个人住房贷款的概念

个人住房贷款是指贷款人利用信贷资金或委托资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的本外币贷款。按贷款风险的承担方式不同，可分为自营性个人住房贷款、委托性个人住房贷款和混合型个人住房贷款。

(1)自营性个人住房贷款，是指贷款人利用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的本外币贷款。贷款是否发放完全由贷款人自主决策，所以贷款风险全部由贷款人承担。

(2)委托性个人住房贷款，是指贷款人接受委托人的委托，利用委托人提供的委托资金，按照委托协议向购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的本外币贷款。目前，国内商业银行经营的委托性个人住房贷款主要是个人住房公积金贷款，委托人为各地住房公积金管理中心，委托资金为住房公积金。因贷款对象、条件、利率、期限、额度、担保方式等都由委托人决策，贷款人只接受委托，按委托协议承办相关操作事项，并收取相应手续费，所以贷款的信用风险全部由委托人承担，贷款人只承担根据委托协议明确由贷款人操作事项部分的操作风险以及违反与委托人签订的委托协议带来的违约风险。

(3)混合型个人住房贷款，是指借款人同时满足贷款人和委托人的条件，同时申请自营性个人住房贷款和委托性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合。混合型个人住房贷款，既可满足借款人的借款要求，又可分散贷款人的贷款风险。目前，国内商业银行经营的混合型个人住房贷款主要是贷款人的自营性个人住房贷款和个人住房公积金贷款的组合。按时足额缴存住房公积金的借款人在购买、建造、大修各类型住房时可申请混合型个人住房贷款。在贷款风险承担方式上，贷款人承担自营性个人住房贷款部分的全部风险，委托人承担委托性个人住房贷款部分的全部信用风险及部分操作风险。如果贷款人与受托人为同一主体，则贷款人应按委托协议承担相应操作风险和违约风险。

二、个人住房贷款的适用对象

个人住房贷款的适用对象为具有完全民事行为能力的中国自然人及在中国大陆有居留权的境外、国外自然人。

按照我国相关法律规定，自然人的完全民事行为能力是指法律确认公民以自己的行为行使民事权利和设定民事义务，并且能够对自己的违法行为承担民事责任的资格。公民具备完全民事行为能力应当同时满足两个条件:第一，年满18周岁。对于年满16周岁而不满18周岁的公民，若其能够以自己的劳动取得收入，且能维持当地群众一般生活水平，则法律认定其为以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人。第二，精神状况健康正常，即公民能够正确理解法律规范和社会生活共同规则，理智地实施民事行为。患有精神病而不能理智地从事行为的人，即使年满18周岁，也不属于完全民事行为能力人。

在中国内地有居留权的境外、国外自然人，申请个人住房贷款需在境内学习、工作一年以上，并提供相应的居住证明。

符合条件的自然人申请自营性个人住房贷款时，必须同时具备相关的条件，包括:有合法的身份证件;有稳定的收入来源并能按期偿还贷款本息;有合法有效的购买、建造、大修住房的合同或协议;已支付所购房屋价款规定比例以上的首付款;有贷款人认可的资产进行抵押;贷款人规定的其他条件。

符合条件的自然人申请委托性个人住房贷款时，必须同时具备的条件由委托人制定。一般包括:有合法的身份证件;有稳定的收入来源并能按期偿还贷款本息;有合法有效的购买、建造、大修住房的合同或协议;已支付委托人规定的所购房屋价款一定比例以上的首付款;有委托人认可的资产进行抵押;委托人规定的其他条件。

符合条件的自然人申请混合型个人住房贷款时，必须同时满足自营性个人住房贷款和委托性个人住房贷款的条件。

三、个人住房贷款的操作流程

贷款操作流程是贷款人经营贷款业务时所必须执行的全部过程，包括从贷款宣传到贷款本息全部回收的各个环节。

(一)自营性个人住房贷款的操作流程

自营性个人住房贷款的操作流程包括:

(1)贷款宣传和咨询:贷款人通过一定的载体向社会公众宣传其自营性个人住房贷款产品的特点，向前来咨询的潜在客户介绍办理自营性个人住房贷款的具体要求，回答客户提出的有关自营性个人住房贷款问题。

(2)受理申请:贷款人的贷款受理人员受理借款人的申请。要求借款人以书面形式提出自营性个人住房贷款申请，并要求借款人提供能够证明其符合贷款条件的相关资料。贷款受理人员对借款申请人提交的申请材料进行初步审查，主要审查借款申请人的主体资格及所提供材料的完整性和规范性。经初步审查符合贷款人的要求后，应将借款申请书及相关材料交由贷款调查人员进行贷款调查。对借款申请人提交的材料不完整或不符合规范性要求的，应要求借款申请人补齐材料或重新提供。借款申请人无法补齐或重新提供材料的，终止贷款流程。

(3)贷款调查:受理借款人的申请并经初步审查合格后，由贷款调查人员履行尽职调查职责，对借款人的基本情况、借款人的收入情况、借款用途、借款人还款来源、还款能力及还款方式、保证人担保意愿、担保能力或抵(质)押物价值及变现能力等的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。

(4)贷款审查:贷款审查人员在贷款调查的基础上对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注贷款调查人员的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵(质)押比率、风险程度等。贷款审查人员采取定量和定性分析方法，以借款人现金收入为分析基础，形成贷款风险评估报告。

(5)贷款审批:贷款人根据审慎性原则，建立授权管理制度和审贷分离制度。贷款审批人员根据授权采取适当的审批方式对贷款金额、期限、利率和担保方式等要素提出最终审批意见。对未获批准的自营性个人住房贷款申请，贷款人通过适当方式告知借款人并终止流程。

(6)签订协议:贷款人与借款人签订书面借款合同，约定各方当事人的诚信承诺和贷款资金的用途、金额、期限、利率、担保方式、支付对象(范围)、支付金额、支付条件、支付方式等。需担保的同时签订担保合同，办理抵(质)押手续。

(7)贷款发放:贷款人根据审贷与放贷分离的原则设立独立的放款管理部门或岗位，负责落实放款条件，发放满足约定条件的自营性个人住房贷款。贷款发放岗位人员根据审批意见，确认有关贷款条件已落实后，办理贷款的发放和支付手续。

(8)贷后管理:贷款支付后，贷款人采取有效方式对资金使用、借款人的信用及担保情况变化等进行跟踪检查和监控分析。按借款合同约定收回贷款本息。对不能按借款合同约定偿还的贷款采取措施进行清收或者协议重组。贷款人采取适当的方式对抵(质)押物进行有效管理。

(二)委托性个人住房贷款的操作流程

委托性个人住房贷款的操作流程包括:

(1)接受委托:委托人与贷款人签订委托协议，明确委托和受托关系。委托协议应明示相关各方的权利和义务及违约责任。委托协议正式生效后，贷款人即取得了受托资格，开始经营委托性个人住房贷款业务。

(2)贷款宣传和咨询。

(3)受理申请:按委托人的要求，受理符合条件的借款人的委托性个人住房贷款申请，并搜集整理借款人提供的有关资料。

(4)贷款初审:贷款人接受借款人的申请及相关资料后，对借款人是否符合委托人规定的贷款条件、提供的资料是否真实、完整、合法、有效及提供的担保是否合法、安全、可靠等进行初步审查，出具初审意见。

(5)送委托人审批:贷款人初步审查符合委托人要求的借款申请，由贷款人将借款申请资料送交委托人进行审批。

(6)资金划账:借款申请人的借款申请通过委托人审批后，委托人、贷款人、借款人签订借款合同。委托人根据委托协议将委托贷款基金划入在贷款人处的委托贷款基金专户。

(7)贷款发放:贷款人的贷款发放岗位人员根据委托人出具的《委托贷款发放通知》，确认贷款发放条件已具备和担保措施落实后，办理贷款发放和支付手续。

(8)贷后管理:根据委托协议进行贷款支付后的相关管理工作。

(9)资金清算:贷款本息回收后，贷款人及时划回委托人，并根据委托协议收取手续费和相关费用。

(三)混合型个人住房贷款的操作流程

混合型个人住房贷款是自营性个人住房贷款和委托性个人住房贷款的特殊组合，其操作流程分别执行自营性个人住房贷款的操作流程和委托性个人住房贷款的操作流程。(www.xing528.com)

四、个人住房贷款的特点

个人住房贷款是商业银行开办最早且比较成熟的个人贷款业务，具有如下特点:

(一)业务成熟

个人住房贷款业务开办于20世纪90年代，经过20多年的发展，从管理制度到操作规程都已成熟。国内各商业银行都具有成熟的个人住房贷款操作细则，业务竞争激烈。

(二)涉及面广

个人住房贷款除贷款人和借款人外，还涉及房地产开发商、房地产行政管理部门、房地产中介机构、城市土地管理部门、委托人、借款人交易对象等众多部门和合作单位。涉及面广，操作环节多。

(三)贷款额度灵活

个人住房贷款的额度由借款人在符合国家有关规定的前提下自主选择，灵活多样。

(四)贷款期限长

个人住房贷款期限较长，最长可达30年。

(五)抵押品明确

个人住房贷款一般以贷款所购住房作为抵押品设定抵押，抵押品明确。抵押品价值按借款人购房合同标明的价格或贷款人认可的评估机构评估的价值确定，抵押率容易控制。抵押物管理和变现相对比较容易。

五、个人住房贷款的风险特征

个人住房贷款是借款人用于购买、建造、大修住房的贷款。因住房具有消费与投资两种功能，且住房价值与房地产业的发展紧密相关，因此，个人住房贷款的风险具有特殊性。

(一)与国家宏观经济政策高度关联

国家宏观经济政策是国家根据宏观经济运行态势而采取的刺激或抑制经济发展速度使其平稳增长的一系列措施的总称，一般包括财政政策、货币政策和收入分配政策。宏观经济政策的变化既影响房地产业的发展和个人住房贷款的需求量，又深刻影响居民的收入水平和房地产特别是住房的价格，决定个人住房贷款的资产质量和风险状况。当宏观经济运行不景气时，国家会实行积极的财政政策和宽松的货币政策。政府增加投资和货币供应量，鼓励和刺激民间及个人投资，采取有效措施扩大就业，增加居民收入。与此同时，降低利率，减轻企业和个人的融资成本。积极的财政政策和宽松的货币政策会增强居民个人的消费欲望和消费实力，促进资产价格特别是房地产价格大幅上涨，个人住房贷款的需求量会上升，贷款质量好，风险小。当宏观经济运行过热时，国家会实行紧缩性的财政政策和从紧的货币政策。政府投资减少，国家货币供应总量下降。采取措施抑制民间及个人投资，就业机会减少，居民收入降低。贷款利率上调，企业和个人的融资成本上升。居民个人消费欲望降低，消费能力减弱。房地产价格下降，居民资产缩水。个人住房贷款的客户还款能力和还款意愿下降，抵押品价值缩水，发生资不抵债的现象。房地产开发商因房价暴跌，交易量下降，资金回笼难，出现更为严重的资金链断裂。最终导致贷款人个人住房贷款质量下降，风险上升。

为控制房价过快上涨，国家于2010年出台了一系列房地产调控政策。2010年1月10日，国务院发布政策规定:二套房首付款比例一概不得低于40%;中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要加大对金融机构房地产贷款的监督管理和窗口指导;要加强监控跨境投融资活动，防止境外“热钱”冲击中国房地产市场。2010年3月10日，国土资源部发出通知，颁布19条土地调控政策，其中包括“开发商竞买保证金最少两成”以及“1个月内付清地价款的50%”。2010年3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业尽快退出房地产行业。2010年4月18日，国务院再次发布更严厉的房地产调控政策，规定:二套房首付款比例不得低于50%;商业银行可暂停发放第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。同时，增加居住用地供应，加快保障性住房建设。2010年9月27日，国土资源部决定严格土地竞买人资格审查，有土地闲置一年以上的竞买人及其控股股东将被禁止拿地。2010年9月29日，国家多部委联合发文，规定部分城市在一定时间内限定居民家庭购房套数。贷款购买商品房首付款比例调整到30%以上。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。消费性贷款禁止用于购买住房。2010年11月3日，住房公积金贷款新政策出台，内容包括:第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍;首付款比例不得低于50%;严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房;停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款，等等。这些政策的出台，既可以控制房价过快上涨的势头，又会影响商业银行个人住房贷款业务的发展，个人住房贷款风险将日益显现。

(二)与房地产业发展状况高度关联

房地产业是国民经济的支柱产业。房地产业的发展受国家宏观经济政策的影响特别大，是与宏观经济环境高度正相关的行业。当宏观经济环境宽松时，房地产业的景气度高，产品需求上升，价格上涨，拉动产能扩张;当宏观经济环境紧缩时，房地产业的景气度低，产品需求下降，价格下跌，拉动产能收缩。而房地产业又是商业银行发展个人住房贷款业务的基础产业。总体上说，当房地产业景气时，房地产供给充足，价格上涨，市场交易活跃，个人住房贷款的需求量上升。借款人还款意愿和还款能力强，商业银行个人住房贷款的贷款质量高，风险小。当房地产业不景气时，市场交易萎缩，房地产价格下跌或暴跌，个人住房贷款的需求量下降。借款人资产缩水导致其还款意愿减弱，收入下降导致其还款能力下降。借款人违约率上升和抵押品价格缩水造成个人住房贷款质量下降，风险上升。

(三)与区域经济发展水平高度关联

房地产属于不动产，其发展状况和价格水平呈现明显的区域性。区域经济发展水平高，则房地产业发展呈现速度快、质量高、管理规范、交易活跃、价格上涨预期大等特点。区域经济发展水平低，则房地产业的发展呈现速度慢、质量差、管理不规范、交易不活跃、价格上涨预期小等特点。与此相适应，区域经济发展水平高的地区个人住房贷款的需求量大，业务发展迅速，管理制度和操作规程成熟，贷款风险较低。区域经济发展水平低的地区个人住房贷款的需求量小，业务发展慢，管理制度和操作规程不成熟，贷款风险程度相对较高。区域经济发展水平高的地区居民人均可支配收入高，还款能力强;消费理念先进，信用观念强，居民的还款意愿强;信用环境好，有利于商业银行经营个人住房贷款业务。这些都有利于提高个人住房贷款的质量，降低贷款风险。区域经济发展水平低的地区居民的收入低、信用观念弱、信用环境差，则不利于提高个人住房贷款的质量和降低贷款的风险。

(四)与房地产项目高度关联

房地产项目是商业银行经营个人住房贷款业务的基础。房地产项目是否合法合规、能否按期交付使用、能否顺利办理房产证、能否办理抵押登记、能否处置变现等，都决定着个人住房贷款的风险程度。房地产项目合法取得土地使用权证、用地规划许可证、建设规划许可证、施工许可证、销售许可证等“五证”，即为项目合法合规。房地产开发商信用良好，资金实力雄厚，管理规范，经营管理能力强，则房产项目可按期交付使用。按期交付使用的合法合规项目可顺利办理《土地使用权证》和《房屋所有权证》。可办理《土地使用权证》和《房屋所有权证》的住房，签订抵押协议后可顺利办理抵押登记，贷款人取得《他项权利证明》。符合上述条件的个人住房贷款风险较低，否则，风险非常高。

住房价格的变化也会影响个人住房贷款的风险程度。价格下跌时，会引起在价格高位时购房者的心理不平衡，容易使购房人和房地产开发商发生纠纷，借款人往往以不归还贷款为手段，抗衡房地产开发商。住房价格暴跌时，购房人的资产价值低于贷款余额(负资产)，失去归还银行贷款的意愿。以上两种情形都会造成贷款人个人住房贷款违约率上升，贷款质量下降，风险变大。

(五)与借款人购房目的高度关联

借款人通过银行贷款购买住房的目的有两个，一是用于改善居住条件即自住，二是用于投资，追求未来价格上涨带来的回报。一般来说，自住需求的购房者偿还银行贷款的来源为工资性收入或以工资性收入为主、其他收入为辅，而追求未来价格上涨带来回报即投资性购房者偿还银行贷款的来源为经营性收入和财产性收入，或以经营性收入和财产性收入为主、其他收入为辅。相对于以工资性收入为主的工薪阶层而言，以经营性收入为主的自雇人士的收入稳定性差且更易受国家宏观经济政策的影响。况且投资性购买住房本身也不被国家政策所鼓励，因为就我国目前的经济发展水平，住房仍是居民的消费必需品，不能赋予其更多的投资价值。所以，以改善居民居住条件为目的而发放的个人住房贷款风险相对较小，而以投资为目的的个人住房贷款风险相对较大。

(六)与借款人的偿债能力和偿债意愿高度关联

借款人的收入水平高且稳定，则其偿还银行贷款的能力就强，个人住房贷款的违约率就低，贷款质量就高，风险就小;反之，贷款的风险就大。借款人的信用观念强，偿债意愿强，则个人住房贷款的风险就低;否则，个人住房贷款的违约率就高，风险就大。

(七)与外部合作机构高度关联

商业银行在经营个人住房贷款时需与房地产开发商、房地产评估机构、房地产经纪机构等外部机构合作。由于外部机构众多且质量参差不齐，它们对个人住房贷款的风险影响极大。

房地产开发商是商业银行发放以一手房为交易标的的个人住房贷款的主要合作对象。开发商品质的高低除直接决定房地产项目的质量外，还决定贷款资金安全与否。有些开发商在资金短缺时采取欺诈手段骗取银行按揭贷款资金，造成个人住房贷款损失。有些开发商虽提供阶段性担保，但当房地产项目无法顺利办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，继而贷款人无法取得《他项权利证明》时，借款人违约，开发商却以无法收回房屋重新取得该房屋销售权为由不承担担保责任，致使贷款人独自承担借款人的违约风险和损失。

房地产评估机构是依法设立并取得房地产评估资质、从事房地产评估活动的中介服务机构。房地产评估机构为商业银行贷款抵押物或二手房交易提供估价咨询服务。房地产评估机构高估抵押物价值，或风险提示不充分，或故意出具失真的评估报告，都会造成贷款人个人住房贷款实际抵押率相对提高，贷款风险敞口放大，抵押物的风险缓释能力下降。

房地产经纪机构是为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情、代办交易手续等服务的中介机构，是商业银行发放以二手房为交易标的的个人住房贷款的主要合作机构。房地产经纪机构为骗取银行资金而编造借款人及交易资料、违法占压挪用交易资金致二手房买卖无法正常进行、违反职业道德操作二手房交易致交易纠纷出现等，都会造成贷款人个人住房贷款损失或贷款违约率上升，使其风险增大。

(八)与客户经理综合素质高度关联

客户经理是商业银行个人住房贷款业务的宣传者、咨询者、操作者，既关乎商业银行个人住房贷款业务的发展速度和规模，更与商业银行个人住房贷款的质量密切相关。客户经理的综合素质高，既熟悉国家宏观经济政策和银行业的个人住房贷款政策，又熟悉各商业银行的信贷政策和客户政策;既熟练掌握个人住房贷款的操作规程和实施细则，又熟练掌握客户营销技巧;既善于操作业务又守法诚信，则其经办发放的个人住房贷款违约率就低，信用风险和操作风险就小。如果客户经理的政策水平低，业务水平差，调查分析判断能力弱，对信贷工作不尽职尽责，甚至发生违法违规事件，则其经办发放的个人住房贷款违约率就高，信用风险和操作风险就大。