防范法律风险，一位刑辩律师分享经验

虽然售后包租的商品房买卖交易中，购房者往往处于弱势地位。但该交易的高额回报，不失为投资者的“馅饼”。因此，完全没有必要因噎废食，投资者需要的是在“挑食”中将售后包租交易的法律风险降到最低。我们根据多年办案经验，提出以下几点供广大投资者参考。

1.选目标，仔细甄别

投资者不能够被开发商在商品房销售现场所营造的美好气氛冲昏头脑，无论如何都要保持冷静的独立思考，仔细甄别投资回报率是否超过正常值、回报年限是否适中、开发商对外销售面积多少、产权办理约定等等内容。

2.审查拟购房屋审批文件、核实相关资质

审查拟购房屋的审批文件（包括商品房预售许可证或房屋所有权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等文件），并特别关注已经竣工、所购买的房产是否可以分割销售等情况。另外务必仔细核实开发商的资质、物业服务企业资质，如属于委托销售的，还应当核实中介的资质。(www.xing528.com)

3.查询房产登记信息、实地考察房屋现状

购房者可到房屋管理部门查询拟购房屋的房产登记信息，核实所购房屋是否已经确权，是否存在抵押、查封的情形，以及房屋剩余的使用年限等信息。购房者最好能够实地去了解房屋的整体布局规划是否符合规划许可和房屋测绘成果，房屋是否存在已被出租、占用的情形。

4.仔细阅读并审核购房合同内容

签订买卖合同以及包租合同前，必须仔细阅读合同内容，最好聘请专业的人员帮助审阅。在销售现场常见的签约方式场景系工作人员引导购房者在需要签署的地方签名，购房者根本不清楚自己所签署合同的内容，甚至不知道自己签了什么文件，特别提醒大家，无论销售人员和你说什么，一定要仔细查看合同内容，因为一旦发生纠纷，合同约定的补救方式就是你合法权益的救命稻草。如笔者所办的另一个案件中，合同明确约定了出卖方办理涂销抵押的期限，逾期未完成涂销抵押义务的，买受人有权解除合同，并要求出卖人支付违约金。最后出卖方资金不足无法提前还款办理涂销抵押，买受人顺利地解除了合同，收回购房款。