所谓对抵押物的效力，是指不动产抵押有效设定后，抵押的效力所及担保标的物的范围。从各国的立法来看，抵押的效力及于登记簿记载的担保物，这是没有争议的。有争议的是在以某一项不动产设定抵押时或在抵押期间，如果该不动产有从物、从权利、孳息，或与他人之物发生添附，形成添附物，而上述财产均未在登记簿上登记，抵押的效力是否及于上述未登记之物？对此，各国立法主张不一。
1．从物
从物在登记簿上未作登记，是否为担保的效力所及？这直接取决于各国立法者对从物性质的认识。
在法国法上，法国民法所设定的抵押权是把有交易能力的不动产以及其附加物当作不动产看待的，因而，《法国民法典》第2133条规定，抵押权的效力及于产生抵押不动产的全部财产。[76]在德国法上，依照“构成部分”的理论，认为从物并不是主物的一部分，因而，即使与另一物构成主从关系后，仍不失其独立性。因此，抵押权的效力并不当然及于从物。是否及于从物，完全取决于从物是否与主物一起，在登记簿上登记。从物登记的，为抵押的效力所及；未登记的，则不为抵押的效力所及。
日本的立法和判例均采纳法国法的理论，主张抵押权的效力应当及于从物，而不论从物产生于抵押权设定前，还是设定后。[77]
不过，这一问题在学说上仍然存在争议。其焦点集中在不动产抵押的效力，是否及于不动产抵押设定后产生的从物？归纳起来有以下两种观点：一是否定说。认为当事人设定不动产抵押，是以既存的担保物的价值来为主债权提供担保的。将抵押设定后增加的从物纳入担保物的范畴，一方面有违担保人的意思，另一方面也会损害一般债权人的利益。因而主张不动产担保的效力不及于担保设定后的从物。[78]二是肯定说。认为基于“从随主”的原则和充分发挥从物价值的考虑，不动产担保的效力应当及于从物，而不论从物产生于担保设定前还是设定后。[79]
我国《物权法》对于抵押的效力是否及于抵押物的从物问题未作规定。依照最高人民法院下发的“关于适用担保法若干问题的解释”第63条的规定：“抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。”[80]这一规定的精神在于，强调依从物产生的时间来确定抵押的效力是否及于从物。如果抵押物的从物在抵押权设定时就已存在，则抵押的效力及于从物；反之，如果从物是在抵押权设定后产生的，则不为抵押的效力所及。我们认为，这一规定值得商榷。理由有二：一是该规定完全忽视了公示的作用，将未登记的从物纳入抵押物的范围，有可能对抵押人的一般债权人的利益造成损害，对交易安全构成威胁，因为从物毕竟是独立物，是可以成为独立的交易客体的。二是有违意思自治原则，将哪些物设定抵押，应当尊重当事人的意思，如果在抵押设定时从物就已存在，而当事人在抵押登记时并未登记从物，那就说明当事人不愿意将从物纳入抵押物的范围。现在该规定依照“从随主”的原则，推定抵押的效力及于抵押设定时已经存在的从物，这虽然对抵押权人有利，却损害了抵押人和在该物上设有负担的其他第三人的利益，实不足取。我们认为，在将来的立法中，应当借鉴德国立法例，明确规定：抵押物的范围依登记簿上的记载而确定，抵押物的从物未经登记的，不为抵押权的效力所及。
2．从权利
从权利是否为不动产担保的效力所及的争议，与从物相同，恕不赘述。
3．孳息
孳息为原物所产生的收益。对于原物设定抵押后，抵押的效力是否及于担保期间原物所生孳息？各国立法的规定既有相同之处，也有不同之处。
相同之处在于：对于抵押物在担保期间所生的天然孳息，基于抵押期间，抵押物的所有人不丧失对抵押物的用益权，因而，各国立法均主张，担保的效力原则上不及于天然孳息。但当抵押物被扣押后，抵押物的所有人已不可能对担保物使用收益，因而，例外地规定抵押的效力及于抵押物被扣押后由其分离的天然孳息。[81]
不同之处在于：对于抵押物在担保期间所生的法定孳息，是否为抵押的效力所及？各国立法规定不一。法、德、瑞、日等国的民法，基于对天然孳息同样的理由，主张抵押的效力原则上不及于抵押物在担保期间所生的法定孳息，但抵押物被扣押后，所生的法定孳息，如果已通知孳息给付的义务人的，则为抵押的效力所及。[82]唯《瑞士民法典》第806条第3款规定，如果担保物被扣押时，担保物的法定孳息的支付未到期的，不应为担保的效力所及。(www.xing528.com)
我国《物权法》第197条采纳多数国家的立法例，规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”
4．添附物
在不动产抵押设定后，由于法律不禁止抵押物的所有人对抵押物的使用、收益乃至处分，因此，抵押期间，抵押物有可能与他人的动产或不动产发生添附，从而产生抵押的效力是否及于添附物的问题。对此，各国立法均规定，[83]应区分不同情况加以确定：
（1）动产与不动产发生添附的，动产因添附而成为不动产担保物的重要组成部分，动产的所有权将归不动产担保人所有。因不动产担保物所有权的扩展，抵押的效力也随之扩张，当然及于添附物，且不论添附行为发生在抵押设定之时，还是发生在抵押设定之后。
（2）不动产抵押物与动产添附后，在抵押期间又发生分离的，抵押的效力是否及于分离出去的动产。对此大多数国家的立法均无规定。唯《德国民法典》第1121条规定，如果这种分离是不动产担保人对担保物的正当行使所必须，且不减少原担保物价值的，担保的效力不及于分离出去的动产；否则，分离出去的动产仍为担保的效力所及。
顺便提及，不动产与不动产之间虽然不会发生添附问题，但在现实中，如果在设定抵押的土地上建造建筑物，抵押的效力是否及于建筑物？由于各国立法均认为，建筑物为独立的不动产，非土地的构成部分，与土地也不构成主从关系，因而抵押的效力不及于建筑物。但建筑物毕竟与土地连在一起，为实行抵押权之便利，不动产抵押权人在实现其担保权时，可以将土地和位于其上的建筑物一并拍卖，只是抵押权人对不属于担保物范围的建筑物卖得的价金，不享有优先受偿权而已。以建筑物设定抵押的，抵押设定后，又增建的建筑物，基于同样的理由，也不为担保的效力所及。[84]我国《物权法》第182条没有采纳这一主张，而是依照过去一贯采用的“房随地走，地随房走”的做法，要求将二者一并抵押，这事实上就承认了法定抵押权的存在，这种做法便于操作，但在法理上却难以服人。[85]
我国《物权法》对担保物的添附问题未作规定。依照最高人民法院下发的《关于适用担保法若干问题的解释》第62条的规定：“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”该规定事实上是基于添附的一般原理所作的解释，对不动产抵押并不完全适用。比如不动产抵押的抵押物为不动产，与他人之物发生添附的情况只限于附合一种情形，混合与加工则是动产之间的添附方式。再比如在不动产与他人动产发生添附时，是不会发生共有情形的等等。由于我们不主张动产抵押，因此，在未来立法中，对于抵押物的添附问题，应当明确规定：作为抵押物的不动产与他人动产发生添附的，抵押权的效力及于添附物。在抵押期间，抵押物与他人之动产添附后又分离的，原则上为抵押权的效力所及，但因抵押权人正当使用之必须者除外。
5．代位物
不动产担保设定后，在担保期间，由于自然或人为的原因，导致担保物的毁损、灭失，而毁损、灭失后，担保物的所有人能够获得赔偿金的，担保的效力是否及于代位物——赔偿金？对此问题，各国立法的规定都是肯定的。[86]
虽然各国立法都承认物上代位性是担保物权的基本属性，但对代位物的范围界定却不一样。德、瑞民法仅以保险金与补偿金请求权作为代位物的范围，[87]而日本民法则不以金钱所限，其他赔偿物也包括在内。[88]
我国《物权法》第174条采纳德、瑞等国的立法例，规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”这里的代位物就仅限于抵押物的赔偿金，而不包括抵押人的其他财产。
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