宅基地使用权的消灭：物权法第2版成果

宅基地使用权可因土地灭失、收回、国家征收等事由的出现而消灭。

（1）土地灭失

宅基地使用权以土地法定的存在为基础，当宅基地因自然原因（如洪水、地震等）而灭失的，设定于其上的宅基地用地使用权当然消灭。《物权法》第154条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”

（2）土地收回

依照我国《土地管理法》的规定，具备下列情形之一的，农村集体组织报请原批准用地的人民政府批准，可以收回农民的宅基地使用权：①为乡村公共设施或者公益设施建设，需要使用土地的；②不按照批准的用途使用土地的；③因迁移等原因而停止使用土地的。农村集体组织收回相关宅基地时，对第1种情形，应当向宅基地使用权人补偿因收回宅基地而受到的损失，并对没有宅基地的农村村民重新分配宅基地。

（3）国家征收

当宅基地被国家征收后，集体土地所有权转化为国家土地所有权，宅基地使用权因此消灭。如果房屋被拆迁，土地征收单位应当向宅基地使用权人补偿相应损失；集体经济组织应当对没有宅基地的农村村民重新分配宅基地。如果保留房屋，土地仍然由原使用人使用，宅基地使用权就转化为国有土地的建设用地使用权。

需要注意的是，《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”故在宅基地使用权消灭时，权利人应当到相关部门及时办理注销登记。

本章小结

宅基地使用权是我国所特有的一种用益物权，担负着对我国农民生存保障的功能。对这一制度的学习，必须建立在对我国社会保障制度实行城乡二元体制有所了解的基础上。宅基地使用权主体限于农村集体组织成员，并且仅仅存在于农村集体土地之上。宅基地使用权不得单独转让，是它同建设用地使用权的另一个主要区别。宅基地使用权权利内容受到限制的原因在于：权利的功能特定；权利取得的无偿性；土地数量的有限性。

思考题：

1．宅基地使用权与建设用地使用权的区别是什么？(www.xing528.com)

2．为什么宅基地使用权不得单独转让或抵押？

3．农村居民的住宅能否转让？为什么？

【注释】

[1]王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第328页。

[2]梁慧星主编：《中国物权法研究》（上册），法律出版社1998年版，第650页。

[3]王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第637—638页。

[4]我国《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和流转，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

[5]我国《土地管理法》第36条规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”

[6]王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第335页。

[7]参见我国《土地管理法》第44条之规定。