建设用地使用权消亡原因-物权法第2版

建设用地使用权是物权，因此，关于物权消灭的一般原因，如标的物灭失、混同、公用征收等，对之亦同样适用，无须赘述。以下仅就其特有的消灭原因作一阐述。

（一）期限届满

有存续期限的用益物权，于期限届满时消灭。建设用地使用权为有期物权，因而该规定对之也是适用的。有些类型的建设用地使用权，法律规定了最高存续期限。《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第12条就规定，土地使用权出让最高年限：住宅用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。当事人只能在法定最高期限内约定具体的使用权期限，超出法定最高期限的，其关于期限的约定无效，此时，使用权期限以法定最高期限为准。在法定期限内约定期限的，在约定期限届满时，建设用地使用权应归于消灭。

（二）抛弃

抛弃行为是权利人对其民事权利的处分行为，在不损害社会公共利益和他人合法利益的前提下，自得行使，无须征得他人同意。但建设用地使用权已抵押的除外。

（三）撤销

建设用地使用权撤销，是指在发生法定事由时，土地所有人可撤销建设用地使用权，收回土地。建设用地使用权的撤销是土地所有权人的单方法律行为，无须征得建设用地使用权人的同意，但应将撤销的意思表示书面告知建设用地使用权人。为了平衡土地所有人与建设用地使用权人之间的利益，保护建设用地使用权人安全使用土地的权利，撤销事由应当由法律明确规定，只有具备法定撤销事由时，土地所有人才可以撤销建设用地使用权。从我国现行立法的规定来看，法定的撤销事由主要有二：(www.xing528.com)

1．因不履行支付出让金的义务而撤销

我国台湾地区《民法》第836条第1项就规定，地上权人积欠地租达两年之总额者，除另有习惯外，土地所有权人得撤销其地上权。我国现行立法也规定，建设用地使用权人未按照合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。^[27]这里只提到了解除合同问题，并未明确指出土地管理部门有权撤销建设用地使用权。从法理上讲，合同解除并不当然产生建设用地使用权被撤销的效力，因而该条文的表述不甚严谨，但立法者的本意是通过解除合同，撤销出让的建设用地使用权，收回土地。

如果土地出让金采取分期支付的方式，建设用地使用权人只支付了部分出让金的，土地所有人能否撤销出让的建设用地使用权？对此问题，依照我国《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第14条和第16条的规定，在合同签订后60天内，建设用地使用权人应支付全部土地出让金。支付全部出让金后，建设用地使用权人才能办理使用权设立登记，领取土地使用证，取得建设用地使用权。因此，在只支付部分出让金的情况下，是无法取得建设用地使用权的，当然也就谈不上撤销该权利的问题了。我们认为，这一规定很不合理，带有“霸王”色彩。土地出让金是一笔不小的费用，应当允许土地使用者采取分期付款的方式支付，在支付一定比例的出让金后，就应当允许土地使用者办理使用权登记，取得该土地的使用权。为了平衡所有权人与使用权人的利益，防止使用权人通过恶意拖欠出让金的方式损害国家利益，法律可以规定：（1）建设用地使用权人所欠出让金必须达到一定数额，且没有其他可以减免出让金的合法理由的；（2）土地所有人已经进行了出让金交付的定期催告，建设用地使用权人在催告后仍不交纳的。符合上述两个条件，土地所有权人应当撤销建设用地使用权，收回出让的土地。

2．因擅自改变土地的用途而撤销

按照法律的规定和出让合同的约定使用土地，是建设用地使用权人应当承担的法定义务。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款规定：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”该条虽然是关于对建设用地使用权人擅自改变土地用途的行政责任的规定，但其中暗含了土地所有人在土地使用人擅自改变土地用途时，享有对建设用地使用权予以撤销的权利。从民法的角度讲，在以下两种情形下，土地所有人可以撤销建设用地使用权：（1）建设用地使用权人不按土地用途使用土地，已经导致对土地的永久损害或者有导致对土地永久损害之虞的；（2）建设使用权人不按约定的土地用途使用土地，经土地所有人多次警告，仍不改正的。