物权法第2版：常见相邻关系种类

不动产相邻关系的种类很多，法律不可能一一列举。我国《物权法》对日常生产与生活中较为常见的相邻关系的处理规则作了原则性规定，这比《民法通则》的规定大大前进了一步，也为法院处理此类纠纷提供了可操作的法律依据。以下作一简要阐述。

（一）因用水、排水产生的相邻关系^[26]

自然人对水流的使用，主要包括地上水流和地下水流。无论是地上水还是地下水，处于水源地的人都可以自由的使用，但是多人使用同一水源的，应该进行合理的分配，不能因为利用水流而妨害相邻人的用水利益。水源地的所有人或者使用人不能垄断对水的使用权，应该允许相邻人使用，对地上水源不得私自筑坝拦截，对地下水不得过度开发，乱凿水井或者破坏水源。多人共同使用同一自然水流时，应该尊重其自然流向，在相邻各方之间合理分配，共同使用。任何一方不得擅自改变水流的自然流向或者筑坝拦截，独占使用，影响其他人正常的生产生活。在对水流的使用中，任何一方因其行为损害了其他各方的正当用水权利的，另一方有权要求排除妨害，恢复原状。

土地相邻人之间的排水，可以分为自然排放和人工排放。自然排水应当尊重水流的自然流向，水往低处流，因此低地权利人有承受高地排水的义务，不得任意筑坝拦截，阻止水流的正常排放。此处低地权利人承受的义务是不作为义务，如果不是因为低地权利人的行为导致水流因故堵塞时，其不必承担疏通水流的责任，但是高地权利人可以主张进行疏通，对此，高地权利人应自行负担疏通费用。若低地权利人违反承受义务，阻碍自然流水的正常排放，高地权利人有权要求其排除妨碍，造成损害的，可以请求损害赔偿。相邻土地权利人在人工排水时，应当互相提供便利，不得故意妨害。相邻一方必须利用另一方的土地排水时，另一方应该允许，但是排水方有义务选择对另一方损害最小的方式进行排水，如因排水造成另一方损害的，另一方有权请求排水人补偿。人工排水时，排水人也应受到一定的限制，维护相邻土地权利人的利益。建造、修缮建筑物时，不得使屋檐流水滴注于相邻的建筑物。如果因为滴水造成相邻人的权利受到损害的，受害人有权要求排水人排除妨害，并给予补偿。

（二）因修建施工、防险发生的相邻关系^[27]

不动产权利人在行使权利时，应该避免损害相邻人的利益。不动产权利人在自己的土地上挖掘土地、建造建筑物、铺设管线、安装设备以及利用不动产从事其他活动的时候，应当尽合理注意义务，不得妨害相邻不动产的正常使用和安全。

挖掘土地、修建建筑物的时候，应当注意对方房屋、地基以及其他不动产的安全，以免造成相邻地基的动摇，或者相邻土地上的不动产受到诸如开裂、倒塌等危险。如果发生此种危险，行为人应该立即停止施工，采取保护措施，恢复原状。受害人也有权主张相邻人停止侵害，要求其给予补偿。受害人行使该权利时，不以相邻人有过失为要件。权利人在利用建筑物从事工业、储藏危险物品或者其他活动时，应该采取合理的措施，防止对相邻人构成损害，相邻人不承担自行防险的义务。比如，房屋使用人利用房屋储存诸如爆竹等易燃易爆物品，使用人应当具备必要的消防条件，配置相应的设备，防止对相邻不动产权利人造成损害；权利人兴办工厂时，应该事先采取措施防止噪声、污水等对相邻不动产权利人造成损害；房屋使用人安装空调时，应该避免因滴水、噪声对相邻的权利人造成损害。

当建筑物因自身原因对相邻不动产权利人构成危险时，不动产权利人有义务采取适当措施排除危险状态。比如，建筑物开裂有倒塌的危险，将影响到相邻不动产权利人的安全，建筑物所有人应及时进行维修或者采取其他措施避免倒塌。因为建筑物权利人的不作为对相邻人造成损害的，受害人有权主张补偿。

（三）因邻地利用产生的相邻关系^[28]

不动产权利人有权禁止他人侵入其土地，但是相邻土地的权利人在一定条件下，应当互相提供方便，允许他方适当利用其土地。相邻人为通行之必要，而必须利用他人土地的，另一方应允许，此种权利称为必要通行权，我国台湾地区《民法》也称“袋地通行权”。必要通行权的取得，应当具备一定条件：

（1）土地与公共通道之间没有适宜的道路可供通行，必须经过相邻人的土地。没有适宜道路主要包括以下几种情况：一是土地被相邻人土地所包围，无任何道路可供通行；二是土地与公共道路之间虽有可能通行的途径，但是道路险峻或者非常不便，通行费用昂贵。如果土地与公共通道之间有可供通行的道路，虽然给当事人带来一定的不便，如路途相对较远，土地权利人不能主张必要通行权，但可以设定邻地使用权。

（2）土地通常使用的必要性。必要通行权的设立目的是为了土地权利人行使权利的便利，认定是否符合必要通行，应当考虑其土地通常使用的方式，满足其通常使用的需要，而不能仅仅因为有适宜道路通行而否定必要通行权。例如，被围绕的土地与公共通道之间有小道相连，但是对被围绕地的使用需要通行比较大型的交通工具，在这种情形下，土地权利人可以主张必要通行权。

（3）必要通行的障碍不是因为土地权利人的任意行为造成。从诚实信用、公平合理的原则出发，土地权利人通行的障碍是由于其自己的行为造成，比如故意毁坏可以通行的道路，破坏原有的桥梁，抛弃原有对邻地的必要通行权等，相邻人不负承受必要通行权的容忍义务。具备了上述要件，土地权利人可以利用相邻土地开辟适宜的道路，以供通行。但是，通行权人应当选择对相邻人损害最小的路径和方法，相邻土地权利人因必要通行权的行使致使其利益受到损失的，可以请求必要通行权人提供适当的补偿。

土地所有权人或者土地使用权人在建造、修缮建筑物或者附属设施时，需要利用相邻土地的，如果不使用邻地，将不能完成建造、修缮工作的，相邻土地权利人应该允许，承担容忍义务。不动产权利人在利用邻地时，对邻地造成损害的，相邻土地权利人得主张补偿。此外，如果依据某一地区的习惯，必须要利用相邻土地的，相邻土地权利人也应该允许，但应给予补偿。

（四）因越界产生的相邻关系

关于越界产生的相邻关系，我国法律中没有明确规定，但此类相邻关系还是时有发生，在处理此类相邻关系时，可以参照其他国家的立法。

1．建筑越界

土地所有人或者土地使用人在建造建筑物时，不得侵入相邻土地的地界。相邻人知道自己的权利受到侵犯时，应该及时地向越界人提出异议。如果被越界的土地为多人共同共有，只要共有人之一提出异议即可。提出异议是否及时，应该根据一般社会观念加以判断，允许相邻人在知道越界之后的一定期间内提出。相邻人及时提出异议之后，越界行为得到确认的，相邻人有权请求除去或者变更建筑物，恢复原状；造成损害的，可以请求赔偿。即使相邻人在越界建筑完成之后才知道越界而提出异议，仍然可以请求移去或变更越界建筑，虽然造成一定社会资源的浪费，但所有权不容侵害系民法的基本原则，应予维护，而且有助于建筑房屋者注意是否逾越疆界，其成本较低，符合经济原则。^[29]

2．竹枝越界

相邻一方在自己的土地内种植竹木时，应该与地界保持一定的距离，以防止竹木的根枝侵入相邻人的不动产，对相邻人的正常生活构成妨害。如果种植于邻地的竹木的根枝逾越地界，进入了相邻人的地界，相邻人可以请求竹木所有人在适当的期间剪除越界的竹木根枝；如果竹木所有人逾期不剪除的，相邻人可以自行剪除，并且可以请求竹木所有人补偿因此支出的费用，也可以剪除的根枝替代补偿。

3．落地果实越界

果实成熟之后自落于他人地界，如何界定落入他人地界的果实的所有权，往往出于维持相邻关系的和谐考量，德国民法和我国台湾地区的《民法》中都将落入他人地界的果实所有权赋予土地所有人。此处果实落地，有一定的限制，主要包括果实因成熟自落于邻地，或者因自然力（如风雨吹打而落入邻地），或者是因为意外事故（如交通工具撞击果树导致果实）落于邻地等情况。倘若是因相邻人的原因致使果实落入他人的地界，那么就不能主张对越界落地果实的所有权。另外，只有果实单独落入他人地界时，才能主张所有权，如果是果树树枝被风吹断，落入邻地，相邻人不得对树枝上的果实主张所有权；相反，果树所有人可以请求返还。

（五）因建筑物通风、采光和日照产生的相邻关系^[30]

现代社会，城市土地紧缺，高层建筑增多，建筑密度加大，这些因素对建筑物权利人的通风、采光以及日照造成了一定的影响。建造建筑物时，应当与相邻建筑物保持合理的间距，并且适当限制其高度，以满足相邻建筑物基本的通风、采光和日照的需要。判断建造的建筑物与相邻建筑物是否保持了合理间距和高度的标准，以国家颁布的建筑物规划法律、法规和规章的规定为依据，以当地政府规划部门批准的建筑规划设计图为标准。凡违反规划设计，擅自缩小间距、增加建筑物高度，从而影响相邻建筑物通风、采光或日照的，应当依法责令拆除，拆除费用由违法建造者承担。

（六）因排污产生的相邻关系^[31]

污染物包括诸如固体废物、液体废物等一般污染物和不可量物。不可量物主要包括噪音、震动、光、电磁波、煤烟、臭气、微小尘埃、放射性物质等，对人们正常生产生活造成损害的、没有形状、没有体积、不可称量的物质。不动产权利人应该通过合法的途径排放污染物，避免对相邻不动产权利人造成损害，但是相邻人也应该在适当限度内忍受轻微的污染物的排放。对容忍限度的判断，以国家颁布的各类污染物排放标准为依据。凡在国家规定的排放标准限度内排放污染物的，应视为合理排放，相邻人应承担容忍义务；凡超出国家标准进行排放的，相邻人有权请求排放人停止侵害，造成损害的，可以请求赔偿。

（七）因铺设管线产生的相邻关系^[32]

不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、暖气管和燃气管等管线，必须利用相邻土地、建筑物的，即不动产权利人不通过相邻人的不动产便无法安设，或者虽能安设但是费用过巨时，相邻的不动产权利人有提供必要便利的义务。安设管线后，如果情况发生变更的，比如管线安设后，其原先的安设原因或者线路发生变更或者不动产所有人对不动产的利用状况发生变更等，管线的安设人还可以请求变更安设，相邻人应当允许。铺设管线时，安设人应当选择对相邻人损害最小的安设方法和路径，并向相邻人支付补偿金。同时，安设人对管线负有防止损害发生的义务，应当事先采取合理的保护措施，以免安设的管线对相邻人造成损害；如果对相邻人造成损害，安设人应当承担损害赔偿的责任。

相邻关系的内容因权利人对不动产的利用而变化多端，法律无法一一规定，在现实生活中，各地还有因不同的风俗习惯产生的特殊的利用方式，因为习惯而产生的相邻关系，应该根据习惯进行处理。

总而言之，处理不动产相邻关系纠纷时，必须考量土地所有人行使其权利是否具有值得保护的利益，并衡酌所有人是否得干预他人所有权范畴的优势利益，而为合理必要的利益衡量。^[33]这是相邻关系的目的所在。

本章小结

不动产所有权是物权立法中最重要的制度。不动产所有权包括两类：一是土地所有权；二是建筑物所有权。其中土地所有权是各国物权立法中最核心的内容，物权立法之所以带有固有法的色彩，主要是针对土地所有权制度而言的。在私有制国家的物权立法中，调整土地所有权的流转关系，是物权立法的主要功能。由于我国实行土地公有制，土地所有权掌握在国家和农村集体组织手中，且禁止土地所有权的流转，在土地所有权退出市场流通的情况下，物权立法对土地关系的调整，已由土地所有权关系转向土地的用益物权关系，因而其功能非常有限。从我国《物权法》的规定看，主要集中在对土地所有权的主体和客体范围的界定方面。在建筑物所有权方面，适应现代社会高层建筑发展的需要，建筑物区分所有权制度应运而生。对于区分所有权的性质，有一元论、二元论和三元论之争。我国《物权法》对区分所有权中共有权的客体范围、共有权与专有权的关系、共有权的行使等问题作了原则规定。在我国《物权法》明确规定地役权只能基于当事人的约定产生的情况下，对于相邻不动产所有人或使用人在行使对不动产权利时发生的冲突，只能通过相邻关系的规定来加以调整，并辅以所有权社会化的理论进行解释。虽然相邻权的规定是法定的，但毕竟调整的是私权关系，在不损害社会公共利益的前提下，基于意思自治原则的考量，应当允许不动产相邻各方作出有别于法律规定的约定。

思考题：

1．我国土地所有权制度与私有制国家土地所有权制度存在哪些差异？

2．如何理解所有权中占有权能与物权法上占有制度的区别？

3．如何评价我国《物权法》关于国家所有权、集体所有权和私人所有权的分类？

4．如何理解建筑物区分所有权中共有权的性质？区分所有权中，所有人对共有部分享有哪些权利，承担哪些义务？(www.xing528.com)

5．处理相邻关系应遵循的原则是什么？

【注释】

[1]苏运来：《物权法视野中农村集体土地所有权制度的整合》，载中国民商法律网。

[2]陈华彬著：《物权法》，法律出版社2004年版，第236页。

[3]王铁雄：《集体所有权制度之完善——民法典制定中不容忽视的问题》，载《法学》2003年第2期。

[4]史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第86—87页。

[5]梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2003年版，第144页。

[6]苏运来：《物权法视野中农村集体土地所有权制度的整合》，载中国民商法律网。

[7]王铁雄：《集体所有权制度之完善——民法典制定中不容忽视的问题》，载《法学》2003年第2期。

[8]梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2003年版，第148页。

[9]陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版，第262页。

[10]史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第120页。

[11]王利明：《物权法教程》，中国政法大学出版社2003年版，第193页。

[12]陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版，第264页。

[13]同上书，第265页。

[14]王泽鉴：《民法物权》（通则·所有权），中国政法大学出版社2001年版，第250页。

[15]同上书，第251页。

[16]史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第120—121页。

[17]梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2003年版，第166页。

[18]王利明：《物权法教程》，中国政法大学出版社2003年版，第207页。

[19]陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版，第280页。

[20]陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版，第280页。

[21]史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第87页。

[22]张俊浩：《民法学原理》，中国政法大学出版社1991年版，第476页。

[23]王利明：《物权法论》（修订本），中国政法大学出版社2003年版，第391页。

[24]史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第87页。

[25]王利明：《物权法论》（修订本），中国政法大学出版社2003年版，第405页。

[26]参见我国《物权法》第86条、第92条之规定。

[27]参见我国《物权法》第88条、第89条、第91条、第92条之规定。

[28]参见我国《物权法》第87条、第88条、第92条之规定。

[29]王泽鉴：《民法物权》（通则·所有权），中国政法大学出版社2001年版，第231页。

[30]参见我国《物权法》第89条之规定。

[31]参见我国《物权法》第90条之规定。

[32]参见我国《物权法》第88条、第91条、第92条之规定。

[33]王泽鉴：《民法物权》（通则·所有权），中国政法大学出版社2001年版，第210页。