《物权法第2版》：如何区分所有建筑物

（一）区分所有建筑物之管理概述

建筑物区分所有权的管理，指对建筑物、基地和附属设施的保存、改良、利用等所为的管理。这种管理仅限于建筑物的共有部分，专有部分不包括在内。因为区分所有人之专有权人，对其专有部分享有完全的排他权利，除非其对专有部分权利的行使，影响或是损害了其他专有权人的利益，否则他人不得对专有权人就专有部分权利之行使进行干涉。而共有部分为区分所有权人所共有，管理人对共有部分之管理可以视为全体区分所有权人之授权。

（二）区分建筑物的管理方式

区分建筑物的管理方式分为自主管理与委托管理两种方式。我国《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”

（1）自主管理。所谓自主管理，是指区分所有人自己实行管理行为或组建一个管理团队执行管理业务。^[19]区分所有权人人数较少时，由各区分所有权人直接管理。此时共同业务的管理意思依共有理论确定，并以分担的方式付诸实施。在区分所有权人人数较多或众多时，则构成一个管理团队，管理并维持共同事务和共有部分。此时，管理机构是业主大会，它由全体区分所有权人组成，区分所有权人人数众多的，还可以设立业主委员会，该委员会按照业主大会的决定履行管理职责。

（2）委托管理。所谓委托管理，是指区分所有人将管理业务概括地委托给物业服务企业进行管理。^[20]区分所有人与管理人之间是一种委任关系，且相互间通常有委任合同的存在。

我国《物权法》第81条第2款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

需要注意的是，实践中出现了建筑开发商聘请物业管理机构的情形，在这种情况下，应当经过业主大会的追认，未经追认的，该物业服务企业应终止管理。因为物业服务企业的管理权来源于业主大会的委托，未经授权的，构成无权管理，不产生相应的管理效力。

（三）管理内容(www.xing528.com)

1．业主大会的权利

依据我国《物权法》第75条和第76条的规定，业主对区分所有权中的共有权的行使，可以通过设立业主大会及业主委员会的方式进行。业主大会及其委员会对下列事项拥有决定权：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定上述第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

依据我国《物权法》第78条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

2．物业服务企业的权利

依照《物权法》第82条的规定，物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。在紧急情况下，可以为了业主的利益进行未授权的管理行为。管理人的越权、无权管理行为得到业主大会事后追认的，为有效管理行为。

3．物业服务企业的义务

物业服务企业须为全体区分所有权人的利益为管理行为。这是物业服务企业的主要义务。违反此义务给区分所有权人造成损害的，应当承担赔偿责任。