建筑物区分所有权，是指数人区分同一建筑物而各对其中的一部分享有的所有权。换言之，同一建筑物被区分成专有部分和共有部分，区分所有权人只对专有部分享有所有权，对于共有部分，则由该建筑物的各所有人共有。在传统所有权理论中，不动产所有权人对不动产的支配是独立的，并不与他人发生联系。而在区分所有权制度中，所有权人不仅享有对专有部分的所有权，而且享有对共有部分的共有权，如何界定区分所有权的性质，就成为理论界争议的话题。在区分所有权的性质问题上，大体存在一元论说、二元论说、新一元论说和三元论说四种不同观点，以下分别介绍。
1．一元论说[9]
该说的基本出发点是一物一权主义。根据一物一权主义，一物之上只能成立一个所有权。因此，在区分所有权的情况下，只是将专有部分和共有部分分别作为所有权客体，而非将整幢建筑物作为所有权的客体。如果将一栋建筑物区分为专有部分和共有部分，无论将它作为共有财产还是作为某人单独的所有财产，都只是一个单独所有权而不是区分所有权。主张一元论观点的学者基于对区分所有权客体的认识不同，又分为“专有权说”和“共有权说”两种。
“专有权说”认为，建筑物区分所有权，指区分所有权人对区分所有权建筑物的专有部分享有的权利，即专有所有权，不包含对共有部分的所有权。该学说最早为法国学者解释《法国民法典》第664条时所提出，后来为日本学者我妻荣、台湾地区学者史尚宽等接受。[10]而立法上最早采用专有权说，是1804的《法国民法典》第664条。1962年，日本制定《建筑物区分所有权法》，该法第2条规定：“本法所称的区分所有权，指以建筑物的专有部分为标的而设立的所有权。”
“共有权说”认为，应以集团性、共同性为立论的基点，将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有权人所共有。不过此说只为个别学者所主张，并未被多数学者所接受。
2．二元论说
该说认为区分所有权，是由区分所有建筑物的专有部分所有权和共同部分的共同所有权构成的一种“复合物权”。该说是法国学者针对一元论说而提出的反对学说，也得到了我国台湾地区部分学者的赞同。二元论说的立法在法国和我国台湾地区的立法中得到体现。法国1938年《有关区分各阶层不动产共有之法律》第5条规定：“建筑物区分所有权指成立于‘专有物’（专有部分）上的专有权与成立于共有物（共用部分）上的所有权。”我国台湾地区《民法》第799条规定：“数人区分一建筑物而各有其一部分的，推定为各所有人共有，其修缮与其他负担，由各所有人按其所有部分的价值分担。”
不过就二元论而言，实际上也可以分为两种观点：一种观点认为，区分所有权由专有部分所有权和共有权构成，不包括基地上的权利；另一种观点认为，区分所有权除包括专有部分所有权和共有权以外，还包括基地上的权利（基地所有权、地上权、租赁权），从而构成一种“复合物权”。[11]
3．新一元论说
此说最早为法国学者Chevallier针对法国1938年法律采行二元论时提出的主张。该说否定二元论说之区分专有部分和共用部分的做法，径行将二者合并，称为“享益部分”，认为以该“享益部分”为标的而成立的不动产权利，即为区分所有权。即所谓区分所有权，是指区分所有人对区分所有建筑物的“享益部分”享有的权利，它不仅是一种财产权，而且也是一种全新的物权。[12]
4．三元论说(www.xing528.com)
该说认为，区分所有权应由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员的权利等三要素所构成。该说为德国学者贝尔曼（J．Barmann）所提倡，日本学者丸山英气也主张该学说。该说为德国现行《住宅所有权法》所采取。按照德国《住宅所有权法》的规定，区分所有权由三项要素所构成：专有所有权、共用部分所有权和成员权，这三个权利构成区分所有权的整体，权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。[13]
所谓的区分所有人的成员权，指区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体的一成员，享有的权利和承担的义务。从权利的角度来看，成员权主要包括区分所有人的表决权、参与订立制度权、选举与解任管理者的权利和请求召集集会、请求正当管理共同关系事物、请求收取共用部分应得的利益等请求权。从义务的角度来看，成员权主要包括区分所有人遵守管理规约和接受管理者管理的义务。
从以上四种学说来看，一元论将共有所有权或专有所有权排除在区分所有权之外，单独主张区分所有权即为专有所有权或共有所有权，无法全面概括在建筑物中区分所有权人所享有的权利、义务，因此不为理论界或实务界所普遍主张。而新一元论直接将“享益部分”作为标的物而成立的不动产所有权作为区分所有权，实际上忽略了专有所有权与共同所有权作为不同的所有权类型的差异性，不利于充分全面地把握区分所有权的内涵和保护区分所有人的权利。二元论和三元论的差别在于区分所有权人的成员权是否构成区分所有权的内容。
我们认为，成员权不过是区分所有人基于对共有部分的共同支配而产生的权利，离开了共有权，也就无所谓成员权，成员权应当包括在共有权中。因此，我们赞成二元说的观点。我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
建筑物区分所有权具有如下特征：
（1）建筑物区分所有权具有复合性。建筑物区分所有权由两种权利所组成：专有权和共有权，而一般不动产所有权的构成是单一的，仅是权利主体对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。
建筑物区分所有权的复合性也决定了区分所有权权利主体身份的多重性。就专有部分而言，区分所有人为专有所有权人；就共有部分而言，区分所有人为共同所有人。而在一般不动产所有权中，权利主体的身份只能是单一的，要么是所有权人，要么是共有权人，不得兼有所有权人和共有权人的双重身份。
（2）专有所有权具有主导性。尽管建筑物区分所有权是由两种权利构成的，但在这两种权利中，专有部分的所有权居于主导地位，它是共有权产生、存在以及行使的前提和基础。没有所有权人对专有部分的所有权，就无法产生其对共有部分的共有权。权利人对专有部分所有权的权利范围，决定了其对共有部分的共有权的权利范围。
（3）建筑物区分所有权具有不可分割性。建筑物区分所有权是一个权利的集合体，两种权利紧密结合成为一个整体，不可分割。权利人不能对建筑物区分所有权的专有权与共有权分割行使、分割转让、分割抵押、分割继承或分割抛弃。
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