物权的消灭，就物权自身的变动情况来说，是指特定的物权与其权利主体相分离；从物权主体的角度观察，则为物权主体丧失物权的问题。[5]特定的物权虽与其权利主体相分离，但该物权在客观上有可能继续存在。就此而言，物权的消灭，可以区分为相对消灭和绝对消灭。
物权的相对消灭，是指物权虽与原权利人相分离，但客观上仍然继续存在，并与新的权利人相结合。例如，在所有权被转让、征收的场合，或者在土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权被转让的场合，其物权虽与原权利人相分离，但却与新的权利人相结合，因此属于物权的相对消灭。物权的相对消灭，对原权利人而言，固然为物权的消灭，但对新的权利人来说，则属物权的原始取得或继受取得问题。可见，物权的相对消灭，从物权自身来看，实为物权主体的变更。[6]于此情形，因物权在客观上仍然继续存在，唯权利主体发生变更而已，故称其为物权的消灭，并不严谨。有鉴于此，本书所谓物权的消灭，如无特别限定，仅指物权的绝对消灭。
物权的绝对消灭，是指物权不但与原权利人相分离，而且在客观上不复存在。物权的绝对消灭，总体上可以分为两种情形：[7]其一，因物权的客体在客观上不复存在，导致物权本身终局地归于消灭。例如以烟、酒、大米等消费物为客体的所有权，因其物被消费完毕而消灭；以房屋为客体的抵押权，因房屋的灭失而消灭。其二，物权的客体虽然在客观上继续存在，但物权本身终局地归于消灭。例如所有权因抛弃而消灭，土地承包经营权等用益物权因存续期限届满而消灭。根据我国物权法和有关大陆法系国家或地区的立法规定，各种物权普遍具有的消灭原因，主要有以下几种：
1．物权的客体灭失
物权作为一种支配权，必须存在于特定的客体之上。若物权的客体灭失，物权即因失去支配对象而消灭。例如，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭；住房灭失的，居住权消灭。物权的客体是否灭失，应依社会一般观念加以判断。例如住房因地震或火灾而毁损，不适宜继续居住的，应当认定为住房灭失，房屋所有权或居住权即因此而消灭。不过，物权随其客体的灭失而消灭这一原则，在某些情况下存在着例外。例如，在担保期间内，担保财产灭失的，担保物权人可以就担保人获得的保险金、赔偿金优先受偿。换言之，担保物权具有物上代位性，并不随其客体的灭失而当然消灭。
2．抛弃
物权的抛弃，是指物权人依其意思表示而放弃物权，使物权归于消灭的单独行为。物权作为一种支配权，本身包含着自由处分的权能，物权人自得抛弃其物权，使物权消灭。例如，居住权人放弃居住权的，居住权消灭。得因抛弃而消灭的物权，既包括所有权，也包括用益物权、担保物权和准物权。物权原则上虽可自由抛弃，但若物权的抛弃损害他人的合法权益的，则例外地不允许物权人抛弃其物权。例如，在建设用地使用权之上设有抵押权的情况下，如果允许抛弃建设用地使用权，将会损害抵押权人的利益，因此不允许抛弃。
物权的抛弃属于单方行为，自应由物权人以意思表示为之。不过，对于不同客体的物权，因其公示方法和物权变动要件存在差异，故抛弃物权的方式也不尽相同。此处以动产物权和不动产物权的抛弃为例，加以说明。
在抛弃动产物权的情况下：（1）抛弃所有权，所有人除须作出抛弃的意思表示外，还应放弃对动产的占有；如果抛弃的是实行登记制度的动产所有权，例如抛弃船舶所有权，则所有人尚需一并到登记机构办理所有权的涂销登记。（2）抛弃动产质权和留置权，因存在着从抛弃行为中直接受益的相对人，故其抛弃应向因抛弃而直接受益者作出抛弃的意思表示，并须向受益者交付动产。[8]（3）抛弃已办理登记的动产抵押权，除了向因抛弃而直接受益的相对人为抛弃的意思表示外，并须办理抵押权的涂销登记。
在抛弃不动产物权的情况下：（1）抛弃未予登记的物权，例如抛弃刚建造完毕的房屋的所有权或者抛弃未予登记的地役权，所有人除须作出抛弃的意思表示外，并须放弃对不动产的占有。（2）抛弃已经登记的不动产所有权，所有人除须作出抛弃的意思表示外，尚需到登记机构办理所有权的涂销登记。（3）抛弃已经登记的限制物权，例如抛弃建设用地使用权、居住权、不动产抵押权等不动产物权，除须向因抛弃而直接受益者作出抛弃的意思表示外，并须到登记机构办理限制物权的涂销登记。
3．混同(www.xing528.com)
作为物权消灭原因的混同，是指两个无并存必要的物权因法律行为或其他法律事实的发生而同归于一人。例如，抵押权人因继承、买卖、赠与等原因而取得抵押物所有权，即发生抵押权与所有权的混同。在发生混同的情况下，究竟是两个物权并列存在还是其中一个归于消灭？从比较法来看，大致有消灭主义、并存主义和折中主义三种立法模式。消灭主义的做法是：在两个物权混同时，其中的一个物权因被另一个物权吸收而消灭，另一个物权继续存在。其理论根据在于：第一，两个物权的混同，例如所有权与限制物权的混同，其外形上虽属权利的混同，但实质上仍不失为权利与义务的混同，因为所有人原本就负有容忍限制物权人行使其限制物权的义务。因此，在物权混同时，原则上令其中的一个小权利消灭，不只是因为小权利为大权利所吸收，而且还因为权利与义务同归于一人时，义务应当被权利吸收而消灭的缘故。第二，物权为单一的支配权，在两个物权混同的情况下，如果允许其并列存在，当事人在同一客体上将拥有两个物权，这会使法律关系更趋复杂。[9]《法国民法典》第617条第3项规定：“用益权因用益权人与所有权人的身份集合于同一人而消灭。”这显然是采纳了消灭主义的立法模式。并存主义的做法是，在混同的情况下，两个物权都不消灭，而是并列存在。《德国民法典》第889条规定：“存在于他人土地上的权利，并不因为土地所有权人取得权利或者权利人取得土地所有权而消灭。”此即采纳了并存主义，或称不消灭主义。采并存主义的理由是：在同一物上有所有权和限制物权同时存在，或者有限制物权和以之为客体的其他限制物权同时存在，在物权的性质上并无不可；况且不动产登记具有一定的效力，若允许物权因混同而消灭，将使得登记簿上记载的状况与物权的实际状态不符，有失登记的意旨。[10]消灭主义和并存主义虽然各有其存在的理由，但消灭主义可能损害第三人的利益，并存主义容易导致法律关系的复杂化。有鉴于此，一些国家和地区的立法遂采纳了折中主义，规定在两个物权混同时，其中的一个物权原则上归于消灭，例外地则不消灭。例如，《日本民法典》第179条规定：“就同一物，所有权及其他物权归属于同一人时，其他物权消灭。但其物或其物权为第三人的权利标的时，不在此限。”“所有权以外的物权及以之为标的的其他权利，归属于同一人时，其权利消灭。于此场合，准用前项但书的规定。”我国台湾地区《民法》第762条和第763条的规定与此类似。我国现行法就物权的混同未作明文规定，形成法律漏洞。在实践中，对于物权的混同，不妨采纳上述折中主义的做法，以便简化法律关系，并保护第三人的合法权益。
4．物权的客体被征收或没收
征收和没收乃是国家利用公权力强制获取或剥夺私人财产权的行为。在物权的客体被依法征收或没收的情况下，设于其上的物权即归于消灭。例如，我国《物权法》第121条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第42条、第44条的规定获得相应补偿。”据此规定，用益物权可因作为其客体的不动产被征收而消灭。
5．限制物权的存续期间届满，或存续期间届满前当事人以合意取消限制物权
在各种类型的物权中，除所有权具有恒久性之外，多数限制物权均有一定的存续期间。因此，存续期间届满，如当事人没有申请展期，则限制物权即归于消灭。例如，建设用地使用权因存续期间届满而消灭。不过，宅基地使用权虽然属于限制物权，但我国物权法并未明确规定其存续期间，故该权利不发生因存续期间届满而消灭的问题。
由于限制物权的存续期间大多是双方当事人协商确定的，所以在存续期间届满前，当事人也不妨依其合意取消限制物权，从而使限制物权归于消灭。
6．限制物权因法定原因而被撤销
在限制物权的存续期间内，原则上任何人都不得否认或剥夺限制物权。不过，为了实现特定的公共政策，在某些场合，法律例外地允许所有权人撤销限制物权。例如，承包期内的土地承包经营权人全家迁入设区的市，享有城市居民社会保障待遇的，应当将承包的耕地和草地返还发包人；土地承包经营权人不返还的，发包人可以收回承包的耕地和草地。居住权人故意侵害住房所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害的，或者居住权人有危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的行为的，住房所有权人有权撤销居住权。
7．限制物权因其目的已经实现或无法实现而消灭
限制物权的设立和存续均有其特定目的。用益物权的设立，旨在保障权利人对他人所有的不动产享有占有、使用和收益的权利；担保物权的设立，旨在担保主债权的实现。当设立限制物权的目的已经实现或无法实现时，限制物权即失去存在意义，因而应当消灭。例如，被担保的主债权消灭或担保物权已经实现的，担保物权即归于消灭。
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