住房租赁税收优惠政策：针对低收入群体和房地产投资信托

有关住房租赁的税收鼓励政策可分为两类：针对低收入群体的租赁住房税收鼓励政策和房地产投资信托（主要涉及市场化租赁住房）的税收鼓励政策。

1.针对低收入群体的租赁住房税收鼓励政策

1986 年开始实施低收入住房退税政策（Low Income Housing Tax Credit，LIHTC）。依据这一政策，国内税务署（Internal Revenue Service，IRS）每年向各州住房信贷机构（HCA）分配税务返还额度，并由后者向符合要求的住宅开发商发放。开发商可将税务返还额度卖给银行及各类投资机构从而获得资金，各类机构则以此来降低自己的税赋。享受LIHTC 政策的项目必须符合以下两个条件之一：至少20%的住宅单位是向收入在城市收入中位线50%以下的住户供应，且房租是可支付的（affordable，即不超过其收入的30%）；至少40%的单位向收入在城市收入中位线60%以下的住户供应，且房租是可支付的。税务返还额度按以下公式计算：

税务返还额度=成本×低租金住房单位的面积占项目总住房单位的面积的比例×返还率^[18]

2.针对房地产投资信托的税收鼓励政策

美国关于房地产投资信托基金的一系列法律给予房地产投资信托特别的税收优惠，起到了鼓励包括市场化租赁住房在内的各类房地产投资租赁经营的成效。

美国房地产投资信托基金的设立主要由《证券投资法》和有关的税法所决定。房地产投资信托基金除了要符合1933 年的《证券投资法》和各州的相关法律外，其最主要的法律条件来自于针对房地产投资信托基金的税法。由于房地产投资信托基金在税收方面享受优惠，因此相关税法演变是决定房地产投资信托基金结构、发展和演变的主要因素。美国REITs 作为免税主体，必须在组织方式、投资内容、收益来源与收益分配等方面符合一系列严格规定：

◆组织结构：必须是公司、商业信托或视同公司课税主体之协会等其他类似机构，并且必须由董事会或基金托管人管理；

◆资产要求：在资产组合（portfolio）中，至少有75%的资产是房地产、抵押贷款、其他REITs 证券、现金或政府证券，且持有某一个发行人的证券不得超过REITs 资产价值的5%；不得持有超过某一发行人的具有显著投票权的证券的10%，可以包括在section 856 （c）（5）（B）5%范围内的有价证券除外。资产中包含应征税的REITs 的子公司的股票不得超过20% （对具有纳税主体资格的下属单位的股权投资不超过总资产的20%）。

◆收入要求：至少75%的毛利必须来源于自房地产租金、房地产贷款的利息、出售房地产收入、拥有其他REITs 证券的利息、房地产节税收益、贷款承诺费等。不得有超过30%的毛利来自于出售持有不足6 个月的股票或证券，或持有不足4 年的房地产（丧失抵押品赎回权的和非自愿变卖或拍卖的除外）。(www.xing528.com)

◆股东人数：REITs 股份必须完全可转让，至少有100 个股东，且股权结构应该分散化；在税收年度的下半年，不得有少于5 人的股东拥有50%以上的股份，单个股东持股比例不超过9.8% （退休金除外）。

◆红利分配：将不低于房地产投资信托基金应纳税收入的90%的利润作为红利分配给股东。

◆资金来源：发行股票，由机构投资人和社会公众认购；从金融市场融资，如银行借入、发行债券或商业票据等。

◆其他：对于证券的投资不得超过总资产的25%，可以包括在section 856（c）（5）（B）75%范围内的有价证券除外^[19]。

取得REITs 资格的公司可以从企业应纳税收入中扣除付给股东的股息。因此，大多数REITs 将至少100%的应纳税收入移交给股东，所以没有企业收入税。股东要按收到的股息和资本收益付税。美国大多数的州都遵从这项联邦条约，也不要求REITs 缴纳州所得税。

表1-6　美国REITs制度概要

资料来源：根据相关文献整理。

税收优惠是REITs 得以发展的主要驱动力。美国REITs 所享受的穿透性税收优惠（pass-through tax treatment），是指企业的收益与损失可以冲抵企业持有人的个人所得税应税收入，从而避免了双重征税。国会创立这种税收优惠的目的在于：让所有的美国投资者都可以有机会投资大型的综合的房地产项目。