2020年第二辑法大研究生：租赁住房供应主体全解析

根据各类租赁住宅享受政府租赁补助的情况看（图1-1），2013 年，88.1%的租赁住宅单元未享受政府租赁补助，而占总量11.9%的享受政府租赁补贴的租赁住宅单元中，还有许多也并不是由政府投资、运营的公共住宅，而是由私人（包括个人或企业）持有并经营的市场化租赁住宅^[4] （其租赁补贴采取承租人享受住房券、房东享受各类税费减免等形式），因此，即使采取保守估计态度，全美租赁住宅中，市场化运营的单元占比应在90%以上。可见美国租赁住宅的市场化程度非常高。

图1-1　2013年美国各建筑类型细类租赁住宅政府租赁补助情况(www.xing528.com)

数据来源：根据John Center for Housing Studies of Harvard University，America's Rental Housing，Expanding Options for Diverse and Growing Demand.TableA-2 数据制作。

租赁住宅的供应集中于大都市地区^[5] （Metro-Area），且以多户住宅为主体，这与美国非大都市地区住宅以独立式为主的情况有很大差异。小规模的多户租赁住宅主要由居民家庭持有或以有限合伙形式持有并对外出租，中型和大型的多户住宅由住宅租赁企业持有并对外出租。从全国看，由居民家庭持有或以有限合伙形式持有并对外出租的住宅是租赁住宅中数量最多的。在中心城市，由住宅租赁企业持有并对外出租的大型公寓住宅（50 套以上）也是非常主要的租赁住宅，数量占比居第二位。可见美国租赁住宅供给已呈规模化态势。

长期以来，在各类租赁住房的供给主体中，专业化的公寓^[6]出租企业是最重要的，它们也是住房出租业^[7]的主体。从全国总体看，按行业营业收入占比计，公寓出租业占住房出租业总体的90%以上^[8]。根据目前可得到的最新数据，尽管不同地区的情况有一定差异，但在大部分地区公寓出租业占住房出租业的比例都在60%以上，可见美国租赁住宅供给的专业化程度非常高。这也在一定程度上提高了租赁住宅供给的集中度。从营业收入占比来看，前50 位最大的住宅租赁企业占美国住宅租赁业的比重为22.3%^[9]。另一个值得注意的事实是：以公寓出租业为主体的住宅出租业是美国各地区房地产业中一个非常重要的行业，在很多地区，住宅出租业在当地房地产业中的占比都在20%以上，某些地区达到80%以上甚至100%。