了解物业管理制度-建筑与房地产法规实务

《条例》确立了 6 项物业管理的基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、住宅专项维修资金制度。

一、业主大会制度

《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。

《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

（一）业主的概念

房屋的所有权人是业主。将业主定义为“房屋的所有权人”，并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利，在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。我国对房地产管理实行权证管理方式。现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。

（二）业主的权利

《条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：

（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。

（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；经 20%以上的业主提议。

（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

（4）参加业主大会会议，行使投票权。

（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权。

（6）监督业主委员会的工作。

（7）监督物业管理企业履行物业服务合同。

（8）对物业共用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

（10）法律、法规规定的其他权利。

（三）业主的义务

（1）遵守业主公约、业主大会议事规则。

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金。

（5）按时交纳物业服务费用。

（6）法律、法规规定的其他义务。

（四）业主大会

业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。

性质：业主大会代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。

1. 成立业主大会的限制和选择

一个物业管理区域只能成立一个业主大会，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

2. 业主大会的筹备

1）成立业主大会筹备组

业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组。

2）业主大会筹备组的工作内容

（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式及内容。

（2）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）。

（3）确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。

（4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。

（5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

3）筹备业主大会的工作要求（14项）

反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告。

业主大会筹备组应当自组成之日起 90 日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

（五）业主委员会（是签约主体）

业主委员会是执行机构，业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，业主大会的常设性执行机构。业主委员会的5项主要职责是：

（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。

（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

（4）监督业主公约的实施。

（5）业主大会赋予的其他职责。

《条例》规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。《条例》还对业主委员会备案的时间作了限定，规定备案的时间为自选举产生之日起30日内。（告知性备案，非告知性备案）

二、业主公约制度

鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理。

（一）业主公约的概念

业主公约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。业主公约的作用是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，业主公约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。

业主公约的内容主要包括4个方面：

（1）有关物业的使用、维护、管理。

（2）业主的共同利益。

（3）业主应当履行的义务。

（4）违反公约应当承担的责任。

业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主公约的效力范围当然涉及全体业主。业主公约的法律效力应当注意以下两点：

（1）业主公约对物业使用人也发生法律效力。

（2）业主公约对物业的继受人（即业主）自动产生效力。

（二）业主临时公约

《条例》要求，建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约。

业主临时公约的内容如下：

（1）物业的自然情况与权属情况。

（2）业主使用物业应当遵守的规则：

① 遵守相邻权规定。

② 遵守房屋装饰装修规定。

③ 共用部位共用设施设备的使用规定。

④ 使用物业的禁止性规定。

（3）维修养护物业应当遵守的规则。

（4）涉及业主共同利益的事项。

（5）违约责任。主要应规定以下内容：

① 业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向法院提起诉讼。

② 业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向法院提起诉讼。

③ 建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向法院提起诉讼。

三、前期物业管理招标制度

《条例》特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。《条例》又作了例外的规定，对于规模较小的住宅物业，采用招投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业；投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业。应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业管理企业。

投标文件应当包括以下内容：

（1）投标函。

（2）投标报价。

（3）物业管理方案。

（4）招标文件要求提供的其他材料。

《条例》第57条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

四、物业承接查验制度

物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。

（1）物业管理资料移交。

建设单位向物业管理企业移交下列物业资料：

① 竣工验收资料。

② 技术资料。

③ 物业质量保修文件和物业使用说明文件。

④ 物业管理所必需的其他资料。

（2）物业现场验收。

物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两个方面。(www.xing528.com)

物业的保修责任，《条例》第 31 条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承接物业的保修责任。”建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺，不得低于《住宅质量保证书》所规定的保修范围和保修期限。

五、物业管理企业资质管理制度

一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。二级物业管理企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。

1. 新设立物业管理企业的资质申请

新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（1）营业执照。

（2）企业章程。

（3）验资证明。

（4）企业法定代表人的身份证明。

（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

2. 物业管理企业资质等级的核定

申请核定资质等级的物业管理企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交下列材料：

（1）企业资质等级申报表。

（2）营业执照。

（3）企业资质证书正、副本。

（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同。

（5）物业服务合同复印件。

（6）物业管理业绩材料。

在此，又出现了房地产专业相关的一个重要职业证书——物业管理师：

物业管理师是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。

一、物业管理师资格考试

1. 物业管理师资格考试管理

物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。人事部、建设部共同成立物业管理师资格考试办公室，负责物业管理师资格考试工作。

经物业管理师资格考试合格人员，由人事部、建设部委托省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门，颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《物业管理师资格证书》。该证书在全国范围内有效，取得《物业管理师资格证书》的人员，用人单位可以根据工作需要聘任经济师职务。

2. 物业管理师资格考试内容和考试方法

考试科目为《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》。

考试成绩实行2年为一个周期，参加全部4个科目考试的人员必须在连续2个考试年度内通过全部科目。

3. 物业管理师资格考试报名条件

二、物业管理师注册

1. 初始申请注册

取得《物业管理师资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出初始注册申请。

建设部为物业管理师资格注册审批机构。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为物业管理师资格注册审查机构。

取得《物业管理师资格证书》人员初始申请注册者，自取得《物业管理师资格证书》之日起1年内提出初始注册申请，并提交以下材料：

（1）《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》。

（2）《资格证书》。

（3）与聘用单位签订的劳动合同。

取得《资格证书》人员超过 1 年逾期提出初始注册申请的，在申请初始注册时，还应当提交通过继续教育的证明材料。

2. 申请延续注册

物业管理师资格注册有效期 3 年。注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期满前30个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。

在注册有效期内，物业管理师变更执业单位，应当向注册审查机构办理变更注册手续。变更注册后，其《注册证》在原注册有效期内继续有效。

三、物业管理师执业

物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于40学时。

物业管理师应当具备以下执业能力：

（1）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识。

（2）具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识。

（3）能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定。

（4）具有丰富的物业管理实践经验。

物业管理师的执业范围是：

（1）制定并组织实施物业管理方案。

（2）审定并监督执行物业管理财务预算。

（3）查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料。

（4）负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理。

（5）维护物业管理区域内环境卫生和秩序。

（6）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

六、住宅专项维修资金制度

多年的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，保障全体业主共同利益，是十分必要的。

（一）住宅专项维修资金的定义

（1）住宅专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

（2）住宅共用部位、共用设施设备主要包括：

① 住宅区内全体业主共同所有的部位和设施设备。

② 单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备。

③ 单幢住宅及与之相连的非住宅物业的全体业主共同所有的部位和设施设备。

（二）住宅专项维修资金的交存方式

（1）商品住宅维修资金。

（2）出售公有住宅维修资金。

（三）住宅专项维修资金的使用

（1）住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪做他用。

（2）开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积，分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。

（3）代收代管单位在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住宅专项维修资金用于购买一级市场国债；但不得从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保作为。

（4）住宅专项维修资金存储的利息收入，利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，利用住房共用部位、共用设施设备进行经营所得的纯收益，以及住房共用设施设备报废后回收的残值，应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

（四）住宅专项维修资金的列支

（1）按以下两种方式从住宅专项维修资金中列支：①用于全体业主共同所有的共同部位、共用设施设备，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；②用于部分业主共同所有的共用部位、共用设施设备的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（2）以下费用不得从住宅专项维修资金中列支：

① 依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

② 依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

③ 人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

④ 根据物业服务合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用。

（五）住宅专项维修资金的计划管理

（1）住宅专项维修资金使用计划的提出。

（2）住宅专项维修资金使用计划的实施。

住宅专项维修资金使用计划的实施必须具备以下条件：

① 全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金的使用计划，经业主大会通过后实施；未成立业主大会的，经全体业主2/3以上通过后实施。

② 部分业主共同所有的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金的使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主1/2以上通过后实施。

③ 资金使用计划涉及动用公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金的，还应当经财政部门审核后，方可实施。

案例 业主委员会

案情介绍：2016年12月20日，本市沙坪坝区阳光小区召开业主大会，因当地居委会换届，加之时间仓促，故未通知其安排代表参会，本次会议实际参会人员共计 500 人，参会业主持有建筑面积约6万平方米，本次会议通过了小区共用停车位收费标准及管理办法、更换部分业委会成员、使用并补筹专项维修资金等事项，两个月后，小区业委会在区房管局的监督下将本次会议记录告知业主。经查明，该小区总建筑面积12万平方米，业主1 200人，实际居住人口3 000人，入住率75%。

问：你认为本案存在哪些不规范之处？

（1）未通知当地居委会指派代表参会，依据：见《业主大会和业主委员会指导规则》第53条；

（2）参会人数不足，依据：见《物业管理条例》第12条第1款；

（3）表决事项不规范，依据：见《物业管理条例》第12条第3款；

（4）会议记录公告时间滞后，依：《业主大会和业主委员会指导规则》第30条第2款。

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