一、物业管理服务的内容
（一）物业管理服务
一是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。
二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。
物业管理服务主要包括以下内容：
（1）房屋共用部位的维修、养护与管理。
（2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理。
（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理。
（4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务。
（6）物业装饰装修管理服务。
（7）物业档案资料的管理。
（8）专项维修资金的代理服务。
（二）物业服务合同约定以外的服务
物业管理企业为其提供物业服务合同之外的特约服务项目，通常为有偿服务，接受服务需要支付一定的服务报酬。物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。理解这条规定，需注意以下几点：
（1）提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务。
（2）合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。
（3）物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。
二、物业管理服务标准
2004 年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等 6个方面界定物业管理服务的内容，制定了3个等级的服务标准，设有服务接待中心、公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题：
（1）《标准》为普通商品房、经济适用房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。
（2）《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高表示物业服务标准越高。
（3）《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。
（4）选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。
三、物业服务收费
（一）物业服务收费定价形式
规定了三种定价方式：一是政府定价，是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。二是政府指导价，是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。三是市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府定价等不足之处主要体现在以下方面：
（1）不利于物业管理企业提高服务质量。一些物业管理企业取得物价管理部门的收费批件后，根据收费批件向业主收费高枕无忧，同时由于收费标准被限制得过死，助长了物业管理企业安于现状不求进取的消极意识。
（2）制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权。物业管理企业凭借政府收费批件收取费用，服务好坏都一个价格，业主对物业管理企业和物业服务质量的监督、选择权利却受到限制。
（3）因定价标准不客观产生了大量矛盾。物业服务内容不仅比较复杂，而且各个物业管理项目情况、物业管理企业的资质情况，以及各项服务的实际状况千差万别，要求政府取代业主准确核实收费标准，客观上是不现实的。由于定价不合理，物业管理企业和业主对政府核定的物业服务收费标准的做法，都不同程度存在着意见。
（4）政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。价格是市场竞争的核心要素，长期持续的政府定价，限制业主和物业管理企业在物业管理市场的选择权，物业管理市场因而丧失活力，物业管理招标制度也会流于形式，无法发挥市场机制的优胜劣汰作用。
（二）物业服务收费形式
1. 包干制收费形式
《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务收费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
2. 酬金制收费形式
酬金制是指在欲收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
（三）物业管理服务成本构成
一般包括以下部分：
（2）物业管理企业固定资产折旧。(www.xing528.com)
（3）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
（四）物业服务费的缴纳和督促
《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。同时，考虑到业主毕竟是缴纳物业服务费用的第一责任人，业主的地位相对稳定，业主仍然负连带缴纳责任。《条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。物业管理企业没有义务向公用事业单位支付这些费用。
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。
四、物业服务合同
根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同：一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同；一种是业主或业主大会选聘物业管理企业签订的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务合同主要内容：
（1）物业管理事项。
业主与物业管理企业在物业服务合同中约定的物业管理事项，是指在签订合同时已经协商一致的物业管理服务的具体内容，双方未达成一致的服务项目或履行中发生的新项目，协商一致后应当另行签订补充协议。
（2）物业服务质量。
（3）物业服务费用。
（4）双方的权利义务。双方的权利义务是泛指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。
（5）专项维修资金的管理与使用。合同应当约定业主对物业管理企业使用专项维修资金的申请、审议程序和监督方式等具体内容。
（6）物业管理用房。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等，《条例》有明确规定。
（7）合同期限。合同期限是指合同的有效期。
（8）违约责任。
物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等。房屋和设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件，关于物业管理资料的移交问题，《条例》作出明确规定：一是物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料；二是物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给业主委员会；三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
另外，《条例》关于前期物业服务合同的规定，可以从以下两方面解释：一方面，前期物业服务合同可以约定期限。在约定的期限结束以后，物业管理企业可以自动结束合同约定的物业服务项目，而不用承担违约责任。另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。
前期物业服务合同应包括以下内容：
（1）合同当事人与物业的基本情况。
（2）物业服务内容与质量。
（3）物业服务收费方式。
（4）物业经营管理活动的内容。
（5）物业的承接查验。
（6）物业的使用与维护。
（7）专项维修资金。
（8）违约责任。
（9）其他事项。
在此类合同中，会涉及物业使用与维护，这也是实务中的热点：
一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变
无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。但是，因原规划设计不合理或实际需要，存在确需改变公共建筑和共用设施用途的客观情况。对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。
二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘
对于业主因维修物业或者公共利益需要，只有征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。
三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
四、业主装饰装修房屋应当依法规范
装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行驶应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。《条例》规定了业主装修房屋前对物业管理企业的告知义务。业主装饰装修房屋时，不得有违反法规规定以及业主公约明文禁止的行为并应该尽到合理的注意义务。《条例》规定物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。
五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定
《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要做三个方面的规定：一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二是明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权，三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，各方面认识比较一致，应当优先用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
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