一、物业管理的概念
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
（1）物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。对于房屋等建筑物的管理主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。必须说明的是业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。
（2）物业管理活动的基础是物业服务合同。
（3）物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
二、物业管理的特征
按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
1. 社会化
物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
2. 专业化
物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施的专业化管理。
3. 市场化
市场化是物业管理最主要的特点。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
三、我国物业管理的历史
物业管理产生于19世纪60年代的英国。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理协会。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。
我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：
一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。住房商品化制度：① 建立并扶持商品房市场；② 城镇住房制度改革。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1994 年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。1995 年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度。2000年，中国物业管理协会成立。(www.xing528.com)
四、物业管理条例
2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。《条例》在立法过程中主要遵循以下几个基本原则：
（1）物业管理权利和财产权利相应对应的原则。
（2）维护全体业主合法权益的原则。
（3）现实性与前瞻性有机结合的原则。
（4）从实际出发，实事求是的原则。
《条例》创设的法律制度业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。学习和贯彻《条例》，关键在于要准确把握《条例》所创设的法律制度的内涵。
（1）尊重和维护业主的财产权利。
物业管理的基础是业主的财产权。
（2）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。
（3）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动。
《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。
（4）妥善处理政府和市场的关系。
正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。《条例》明确规定，业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，按时交纳物业管理服务费用等。
业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。
商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务，《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业来签订。但物业管理企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐入住的购房人，或者说业主。《条例》要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。
供水、供电、供气、通信、有线电视等企业，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系，各自承担相应的权利义务。
社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居委会是和社区对应的组织，因此，居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会和履行自治管理职责，并接受其指导。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
