建筑装修和物业管理的法律关系详解

装修人在装修活动开始之前，应根据装饰装修工程的种类，向相关部门申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，以便于物业单位对装修活动进行有效监督与管理。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：①装饰装修工程的实施内容；②装饰装修工程的实施期限；③允许施工的时间；④废弃物的清运与处置；⑤住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；⑥禁止行为和注意事项；⑦管理服务费用；⑧违约责任；⑨其他需要约定的事项。物业管理单位按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理。

关于建筑装饰装修过程中物业管理的具体问题，我们来看下面的案例：

张某2004年7月购买了一套复式住宅商品房。交房后，张某认为该商品房的厨房和客厅的位置不尽如人意，于是在未向任何部门申报登记的情况下，将厨房和餐厅位置互换，为此还将楼梯旁的墙体敲掉。2004年10月，物业公司发来了通知，说张某敲掉了房屋的承重墙，又改变了房屋的结构，要对张某罚款10万元。请问：张某的装修是否违法？物业公司是否有权对张某罚款？

本案主要涉及以下4个问题：①房屋装修手续问题；②房屋墙体变动问题；③房屋结构布局变动问题；④物业公司处罚权问题。

一、房屋装修手续问题

在我国，从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。但工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省级人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对上述限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。对于按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

对于不需要申请办理施工许可证的建筑装修，装修人在装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。对于住宅装修，业主或住宅使用人未申报登记擅自进行住宅室内装饰装修活动的，应由城市房地产行政主管部门责令改正，并处500元以上1 000元以下的罚款。因此，案例中张某在房屋装修前，应向小区物业管理公司或者房地产局申报登记，否则将会面临一定的处罚。

二、房屋墙体变动问题(www.xing528.com)

在建筑学上房屋墙体的种类有很多，但法律关注的一般限于承重墙和非承重墙，而在非承重墙中又有室内分割墙和外墙立面的区分。拆除承重墙会改变楼房的承力设计，使楼房的受力能力减弱，严重影响楼房的安全，因此未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不得自行拆除承重墙；而非承重墙如果仅属于室内的分割墙可以拆除，但如果属于外墙立面，由于影响到整个楼房的外表美观，在没有经过城市规划行政主管部门批准的情况下，不得擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。随意拆除、改造墙体将承担相应的法律责任。本案中，由于张某敲掉的楼梯旁边的墙体属于承重墙，因而其行为不仅违反了建设部的规章规定，要承担法律责任，而且对其自有住房安全和整个楼房安全产生影响，因此张某应尽快将该墙恢复原状，以保障楼房使用的安全。

三、房屋结构布局变动问题

房屋的结构和用途，在房屋建造的时候，就已经由设计单位和开发商统一确定。在房屋原始设计和施工过程中，厨房防水层比餐厅的防水层要特殊，厨房间的煤气管道、供输水管道、烟囱等都是统一布局的。因此，本案中张某把厨房和餐厅进行互换，不但会涉及防水层和管道的移位，而且还可能对其他业主的正常使用产生妨害，如：漏水、管道堵塞等。

《住宅室内装饰装修管理办法》禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；未经燃气管理单位批准不得拆改燃气管道和设施。将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，城市房地产行政主管部门责令改正，并对装修人处500元以上1 000元以下的罚款，对装饰装修企业处1 000元以上10 000元以下的罚款。擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处500元以上1 000元以下的罚款。因此，张某将餐厅和厨房互换，违反了建设部规章的禁止性规定。张某应该将餐厅和厨房恢复原状。

四、物业公司处罚权问题

作为一种行政处罚措施，罚款应当由法律规定的部门或有权部门授权的机构来实施，物业管理公司不是国家机关，而是接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业，它的行业主管部门是各省市的房地产管理局，其本身并没有行政处罚权。如果业主违法装修，应由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。因此，对于违法装修行为有权实施罚款处罚措施的是城市房地产行政主管部门，而不是物业管理公司。因此，业主在装修房屋时，在充分体现个人风格的同时，还要考虑到其他业主的利益，既要使生活空间变得更加舒适，更要让生活环境变得更加安全。