一、房屋租赁的基本概念
房屋租赁是指出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋租赁管理办法》（建设部第42号令）（以下简称《租赁管理办法》）对此概念作了细化，规定“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。
按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租贸。公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，而是采取授权的方式，由授权的单位具体管理。按照目前我国的管理体制，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利；自管公房由国家授权的单位管理。私有房屋的所有权人是指持有完全的房屋所有权证的个人。对于持有共有权证书的私房主，只能称为共有权人，共有权人必须在所有共有权人同意后方可将房屋出租。
按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。
二、房屋租赁的条件
公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理与经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：
（1）未依法取得《房屋所有权证》的。
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
（3）共有房屋未取得共有人同意的。
（4）权属有争议的。
（5）属于违章建筑的。
（6）不符合安全标准的。
（7）抵押，未经抵押权人同意的。
三、房屋租赁合同
1. 房屋租赁合同的概念及内容
租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”《租赁管理办法》对租赁合同的内容作了进一步的规定，规定租赁合同应当具备以下条款：
（1）当事人姓名或者名称及住所。
（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况。
（3）租赁用途。
（4）租赁期限。
（5）租金及交付方式。
（6）房屋修缮责任。
（7）转租的约定。
（8）变更和解除合同的条件。
（9）违约责任。
（10）当事人约定的其他条款。
在上述条款中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。
（1）租赁期限。
多年来，我国公有住房实行无租赁期限的租赁行为，致使公有住房一旦分配出去就难以收回来，一直不能形成良性循环。这与市场经济体制不适应。租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋。如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签租赁合同。出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期限内承租人的正常使用。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失；收回住宅用房的，同时要做好承租人的住房安置。
（2）租赁用途。
是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同；承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。
（3）租金及交付方式。(www.xing528.com)
租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，它也是加强租赁管理的重点之一。租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。
（4）房屋的修缮责任。
出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。
2. 房屋租金
房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等各项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地政治、经济发展的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。其他经营性的房屋和私有房屋的租金标准则由租赁双方协商议定。
《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”《租赁管理办法》中规定：“土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布新的规定时，从其规定。”
3. 转 租
房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。《租赁管理办法》规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益。”承租人在租赁期限内，如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须由出租人在合同上签署同意意见。或有原出租人同意转租的书面证明。转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方协商一致的除外。
转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
四、房屋租赁登记备案
房屋租赁合同登记备案是《城市房地产管理法》规定的一项重要内容。实行房屋租赁合同登记备案一方面可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定；另一方面也可以有效防止国家税费流失。
1. 申 请
签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：
（1）书面租赁合同。
（2）《房屋所有权证书》。
（3）当事人的合法身份证件。
（4）市、县人民政府规定的其他文件。
出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出租的书面证明。
2. 登记备案
房屋租赁登记备案包括审查的含义。房屋租赁审查的主要内容应包括：
（1）审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件。
（2）审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋。
（3）审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等。
（4）审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策。
（5）审查是否按有关部门规定缴纳了税费。
【案例分析】
卢某与张某签订房屋租赁合同，约定：张某将两间平房租给卢某使用，租赁期限为 3年，在租期未到前，双方都不得终止租赁合同；所租房屋只准卢某使用，不允许转租。该合同签订后，双方又将房屋租赁合同交给房管部门备案。此后，卢某迁居外地，将两间房屋转租给李某使用，并由李某支付租金。而张某认为卢某违反了不得转租的约定，要求收回房屋。但卢某不同意解除合同。双方为此发生纠纷。经多次协商未果，张某便起诉至法院，要求解除与卢某签订的房屋租赁合同，收回房屋。
未经出租人同意转租房屋的，能否解除租赁合同？
【参考答案】
在本案中，卢某和张某签订的房屋租赁合同规定了“所租房屋只准承租人使用，不允许转租”的条款，卢某在长期不使用租赁房屋时，完全可以与张某协商解除合同，但卢某未经出租人张某同意而擅自将租赁房屋转租他人，直接侵害了张某对于房屋的所有权，所以，张某有权解除房屋租赁合同。同时，需要注意的问题是，通知对方及达成的解除协议均应采用书面形式。解除房屋租赁合同的通知，应当提前一段时间告知对方。房屋租赁合同解除后，如卢某逾期不搬出，张某可以向法院申请强制执行，张某因此遭受的损失由承租人负责赔偿。
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