建筑法规与房地产法实务：房地产转让

一、房地产转让的概念

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让可分为有偿和无偿两种形式。有偿转让主要指房地产买卖；无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。

二、房地产转让的有效条件

（一）实体条件

1. 主体合法性

自然人主体，必须具备民事权利能力及完全民事行为能力，无民事行为能力人与限制民事行为能力人不得从事房地产买卖行为，应由其法定代理人代为进行。非自然人主体，包括企业、事业单位、机关团体等作为权利主体进行房地产买卖的，必须具有法人资格，否则该行为视为无效。注意：公有房屋买卖中，国有房屋出卖人应是国家授权依法行使经营和管理权利的单位，且须经国有资产管理部门批准同意；集体所有的房屋出卖人必须是集体组织及产权人；私房买卖中，机关团体、部队、企事业单位因特殊需要而购买私房的，必须经县级以上人民政府批准；商品房买卖中，开发公司须持有相关批准手续及营业执照，商品房预售主体还须符合其他法定条件。

2. 客体（房地产）合法性

不受法律限制交易的房地产，可自由转让。下列房地产禁止买卖：

（1）以出让方式取得土地使用权，但不符合法定条件的房地产不得买卖（出让金、出让合同、房屋所有权证书）。

（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让时须报有批准权的政府审批，否则不得转让。

（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。

（4）依法收回土地使用权的房地产不得转让。

（5）共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。

（6）权属有争议的房地产不得转让。

（7）未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

（8）除了法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家建设征收土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期限不得超过1年。

（9）寺庙、道观房地产产权一般归宗教团体所有，不得转让。

3. 客观（行为合法性）

（1）机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。

（2）购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

（3）单位集资建房的产权关系按照经济适用住房的有关规定执行。

此处，要特别注意购买公房和经济适用房的注意事项：

已购公房和经济适用房转让的法律制度

已购公房和经济适用房是指城镇职工依据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价格购买的经济适用房屋。其在国家提供补贴的前提下成交，成交价格一般低于市场价。建设部1999年4月19日颁布《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对公房和经济适用房的交易进行了特殊规定。

已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的。

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的。

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的。

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的。

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。

（6）上市出售后形成新的住房困难的。

（7）擅自改变房屋使用性质的。

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：

（1）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表。

（2）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书。

（3）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件。

（4）同住成年人同意上市出售的书面意见。

（5）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。

房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起15日内作出是否准予其上市出售的书面意见。

（4）房屋所有人出卖租出的城市私有房屋的，须在合理期限之前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

（5）城市私房共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，共有人有优先购买权。

（6）共有旧房出售时，原住户有优先购买权。

4. 房地产转让不得违反政策、法律和社会公德

（二）形式要件

如书面合同、登记、权属证书。(www.xing528.com)

三、房地产转让合同

房地产转让必须订立书面合同。根据《城市房地产管理法》第410条和《城市房地产转让管理规定》第8条的规定，房地产转让合同应当载明以下主要内容：

（1）双方当事人的姓名或者名称、住所。

（2）房地产权属证书名称和编号。

（3）房地产坐落位置、面积、四周界限。

（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限。

（5）房地产的用途或者使用性质。

（6）成交价格及支付方式。

（7）房地产交付使用的时间。

（8）违约责任。

（9）双方约定的其他事项。

以下是房屋买卖合同范本：

房屋买卖合同书

甲方（卖方）：

乙方（买方）：

甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：

一、甲方自愿将坐落在__________ 市__________ 区__________ 路__________小区__________ 号楼__________ 单元__________ 室（建筑面积__________ 平方米，储藏室__________ 平方米，产权证号__________ ）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。

二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写__________ ，即人民币小写__________ 。

三、乙方在签订本合同时，支付定金__________ ，即小写__________ 。

四、乙方支付定金之日起__________ 个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除）__________ ，首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）。

五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。

六、办理房产证手续所产生的有关税费由__________ 方承担。

七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。

八、甲方应在__________ 前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。

九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付__________ 元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期1日，应向对方支付50元罚金，逾期30日视为毁约；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。

十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机×台（型号： ），空调×台（型号： ），热水器×台（型号： ），浴霸×台（型号： ），饮水机×台（型号： ），音响×台（型号： ），晾衣架×个，房内灯具，前后门窗窗帘，电脑桌×张，橱卫设施等，让与乙方（含在房屋价值内）。

十一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。

十二、附加条款：

甲方（卖方）： （印） 身份证号：

住址： 电话：

年 月 日

乙方（买方）： （印） 身份证号：

住址： 电话：

年 月 日

【案例分析】

房屋未办过户手续，该买卖合同是否有效？

2009年4月20日，郭某与曾某签订了一份房屋买卖协议，双方约定：郭某自愿将其所有的一套商品房，作价100 000元出售给曾某，签订协议之日曾某预付房款80 000元，余款20 000元于同年8月20日前郭某交付房屋时一次性支付。郭某承诺在9月20日之前协助曾某办理房产过户手续。协议签订后，曾某按约付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子卖给曾某。2009年9月20日，曾某依约要求郭某办理房屋过户手续遭郭某拒绝，郭某于同年9月10日诉至法院，以房屋未办理房产过户手续要求法院判令曾某归还房屋，并表示愿意退还房款本息。

【分歧】 对本案郭某与曾某签订的买卖房屋协议是否有效，合议庭存在以下分歧意见：

第一种意见认为：买卖城市和有房屋买卖双方须持房屋所有权证、身份证明、房屋买卖协议到房屋所在地房产管理机关办理房屋产权变更登记，郭某与曾某虽然房款两清，但未根据《城市房屋管理条例》第9条规定，办理房屋产权变更登记，该房屋买卖行为系无效的民事行为。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第58条第五项、第七项及国务院《城市私有房屋管理条例》第9条之规定，郭某与曾某的房屋买卖协议无效。

第二种意见认为：郭某与曾某之间签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，且已实际履行，该房买卖协议是有效协议。依据《中华人民共和国民法通则》第 55 条、最高法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第 56 条之规定，郭某与曾某房屋买卖协议有效。郭某应提供有效证件协助曾某办理房屋产权变更登记。

请根据现有知识，判断哪种意见是正确的。

【参考答案】

本案郭某与曾某诉争的案件事实清楚，焦点是双方签订的买卖房屋协议是否有效。司法实践中常常存在一个误区，认为房屋买卖合同行为是负法律行为，不办理房屋变更过户手续违反了法律和行政规定，是无效民事行为。但这种认识是有失偏颇的。我国《城市私有房屋管理条例》规定，买卖房屋双方应到房产管理部门进行房屋产权变更登记。该条例的规定体现了国家对不动产的监督和管理，但这并不意味着未办理房屋产权变更手续的房屋买卖协议即视为无效的民事行为。最高法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。”此后，最高法院法发（1993）37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”

本案中郭某与曾某之间的房屋买卖协议体现了双方的真实意思表示，且已房款两清，郭某拒绝协助办理房屋产权变更手续，侵害了曾某的合法权益。故本案应依据我国《民法通则》及相关司法解释，认定郭某与曾某的房屋协议有效。