合同法：合同效力与主体合格要求

一、合同生效的要件

合同成立后，能否产生法律效力，能否产生当事人所预期的法律后果，要视合同是否具备生效要件。合同生效应当具备以下要件。

1. 合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力

合同当事人必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力以及缔约能力，才能成为合格的合同主体。若主体不合格，合同不能产生法律效力。

2. 合同当事人意思表示真实

当事人意思表示真实，是指行为人的意思表示应当真实反映其内心的意思。合同成立后，当事人的意思表示是否真实往往难以从其外部判断，法律对此一般不主动干预。缺乏意思表示真实这一要件即意思表示不真实，并不绝对导致合同一律无效。

3. 合同不违反法律或者社会公共利益

合同不违反法律和社会公共利益，主要包括两层含义：一是合同的内容合法，即合同条款中约定的权利、义务及其指向的对象即标的等，应符合法律的规定和社会公共利益的要求。二是合同的目的合法，即当事人缔约的原因合法，并且是直接的内心原因合法，不存在以合法的方式达到非法目的等规避法律的事实。

4. 具备法律、行政法规规定的合同生效必须具备的形式要件

所谓形式要件，是指法律、行政法规对合同形式上的要求，形式要件通常不是合同生效的要件，但如果法律、行政法规规定将其作为合同生效的条件时，便成为合同生效的要件之一，不具备这些形式要件，合同不能生效。当然法律另有规定的除外。

二、无效合同、可变更可撤销合同、效力待定合同

除了有效合同之外，按照合同的效力分类，另有三类重要合同：无效合同、可撤销合同、效力待定合同。

（一）无效合同

1. 合同无效的概念

合同无效，是指虽经合同当事人协商订立，但因其不具备或违反了法定条件，法律规定不承认其效力的合同。

2. 合同无效的法律规定

《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：

（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。

（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益。

（3）以合法形式掩盖非法目的。

（4）损害社会公共利益。

（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”

3. 合同中免责条款无效的法律规定

（1）合同中免责条款，是指当事人在合同中约定免除或者限制其未来责任的合同条款。免责条款无效，是指没有法律约束力的免责条款。

（2）《合同法》第 53 条规定：“合同中的下列免责条款无效：①造成对方人身伤害的；②因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”法律之所以规定上述两种情况的免责条款无效，原因有二：一是这两种行为具有一定的社会危害性和法律的谴责性；二是这两种行为都可能构成侵权行为责任，如果当事人约定这种侵权行为可以免责，就等于以合同的方式剥夺了当事人合同以外的合法权利。

（二）可变更可撤销合同

1. 当事人依法请求变更或撤销的合同的概念

当事人依法请求变更或撤销的合同，是指合同当事人订立的合同欠缺生效条件时，一方当事人可以依照自己的意思，请求法院或仲裁机构作出裁定，从而使合同的内容变更或者使合同的效力归于消灭的合同。

2. 可变更或可撤销的合同的法律规定

《合同法》第 53 条规定：“下列合同，当事人一方有权请法院或者仲裁机构变更或者撤销。

（l）因重大误解订立的；重大误解，是指当事人一方因自己的过失导致对合同的内容等发生重大误解而订立的合同的行为。

（2）在订立合同时显失公平的。显失公平，是当事人一方处于紧迫或者缺乏经验的情况下而订立的明显对自身有重大不利的合同的行为。

（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销。”当事人一方因欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，根据《合同法》的规定应属于无效合同。但是，与违法合同以及损害国家、集体利益的合同不同，这种合同受害者只是受欺诈、受胁迫或被乘人之危的一方当事人，根据意思自治原则，受害方可以有选择合同效力的权利，即可以撤销或者变更合同而使合同无效，也可以直接请求法院或者仲裁机构确认合同无效，也还可以保持合同有效。

3. 撤销权消灭

撤销权消灭，是指依照法律的规定，当事人原享有的撤销权因一定的法定事由的出现，而使其撤销权丧失的法律事实。撤销权消灭的法律规定。《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：①具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；②具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”

撤销权的行使期间。合同当事人一方行使撤销权时，应当在其知道或者应当知道撤销事由的1年内行使。这一年的期间在法律上称作除斥期间，除斥期间是法律规定的当事人的某种权利的存续期间，期间届满后，权利归于消灭。

撤销权的放弃。撤销权的放弃，是指享有撤销权的当事人以明示或者默示的方式放弃撤销权的行为。撤销权作为合同当事人一方基于法律规定而享有的一项权利，对因重大误解或显失公平等法律事实真相如实了解后，有权按照“意思自治”原则，作出“明确表示”或者“以自己的行为放弃撤销权”，最终达到维护自身根本利益的目的。

（三）效力待定合同(www.xing528.com)

1. 效力待定合同的概念

效力待定合同，是指合同一方当事人签订的合同，已经成立，但因其不完全符合有关合同生效要件的规定，其法律效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认方能生效的合同。

2. 效力待定合同的法律规定

（1）限制民事行为能力人订立的合同，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

相对人可以催告法定代理人在1个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

根据法律规定，限制民事行为能力人订立的合同在以下三种情况下是有效的：

① 经过法定代理人追认。

② 纯获利益的合同，如赠与合同。

③ 与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同。

此外，还应当注意相对人依法行使催告权和撤销权的规定。

（2）无权代理的行为人代订合同的效力待定。

无权代理行为，是指行为人没有代理权、超越代理权限范围代理或者代理权终止后仍以被代理人的名义订立的合同，属于效力待定的合同。

① 无权代理人代订的合同对被代理人不发生效力，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

② 无权代理人代订合同行为有效的规定。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有正当理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

但是，此处要注意因表见代理、表见代表订立的合同。表见代理、表见代表订立的合同，不经本人的追认即有效

表见代理是指行为人虽然没有代理权，但善意相对人客观上有充分的理由相信行为人具有代理权，而与其为民事行为，该民事行为的后果直接由本人承担。

表见代理的构成要件：

其一，客观上有使相对人相信行为人具有代理权的根据。

其二，相对人须是善意且无过失。

其三，行为人与相对人之间的民事行为有效合法。

阿呆为某工程机械厂业务员，现已辞职，但凭借未归还的盖有公司公章的空白合同、工作证等骗取与机械厂常有业务往来的乙公司货款20万元，其至今未被捉拿归案，问机械厂是否有义务履行合同？

（3）法人或者其他组织的法定代表人、负责人越权订立合同的效力待定。

法定代表人、负责人依法享有相应的权利订立的合同是有效的；只有在相对人知道或者应当知道法定代表人、负责人超越权限时，才属无效。

（4）无处分权人处分他人财产的合同效力。

当事人订立合同处分财产时，应当享有财产处分权，否则合同无效。但是，法律规定，无处分权的人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

案例分析：严女士与肖先生已结婚20年，8年前，二人共同翻盖了6间正房，4间西厢房。2008年1月，因生活琐事，双方发生争吵，严女士遂离家出走。2008年9月，肖先生到法院起诉严女士离婚，离婚诉讼中严女士得知，肖先生于2008年8月20日将6间正房、4间西厢房以4万元价格卖给了自己的胞弟，遂对肖先生胞弟提起诉讼，要求其返还6间正房、4间西厢房。

【法院判决】

严女士自今年1月离家出走至今，而肖先生出卖房屋时并未与严女士商议，肖先生胞弟购买此房屋时亦明知严女士已经离家出走半年多。根据我国《物权法》规定，严女士与肖先生具有夫妻关系，涉诉房屋为家庭财产，且并未约定共有方式，该涉诉房屋应视为共同共有，而处分共同共有物应经全体共同共有人同意，否则构成无权处分，买卖合同的效力待定，且被告系原告丈夫胞弟，明知原告丈夫未经原告同意出卖房屋而购买，不符合善意原则，不构成善意取得，原告以起诉的方式明确不追认无权处分人的效力待定合同，使得该买卖合同不生效，被告人应返还涉诉房屋。最终，法院判决支持了严女士的诉讼请求。

三、附条件、附期限合同的效力

《合同法》第 45 条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”

《合同法》第 46 条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”

以下案例虽然不是房地产类案例，但是笔者想通过这个案例提醒大家：合同法具有普遍是哟很难实用性，除了一些特殊规定外，一般的合同（包括建筑、房地产类合同，均适用合同法）。

张某家中饲养耕牛 3 头，在农忙季节因一头牛闲置不用，便租给同村农民李某。合同规定：租期2年，每年租金180元。在李某租牛10天后，耕牛突然走失，寻找无结果。于是张、李二人协商：如果李某不能找回耕牛，则赔偿张某1 500元的损失，并支付尚未交付的租金90元。在该协议达成后，李某又继续找牛。几天后找到牛。李某在将牛牵回家的途中，听说市场上耕牛的价格已经涨至2 000元。于是李某就将牛牵到市场上出售给邻村的王某，获价款2 100元。李某回家后谎称耕牛没有找到，向张某交付了约定的1 590元。几天后，张某到邻村干活，在王某家发现了自己的耕牛。张某要求带回耕牛，遭到王某的拒绝。张某便向法院起诉，要求李某返还耕牛，赔偿损失。

对本案的不同意见：

一种意见认为，李某不应该承担责任。尽管在本案中李某具有欺骗行为，但是已交付了租金和赔偿金，尽管赔偿金的价格低于市场的价格，但是这是经双方协商的。现在既然不能从王某那里要回耕牛，要求李某返还耕牛和赔偿损失是不合理的。

另一种意见认为：李某应当承担违约责任。因为双方约定只有在李某找不到耕牛时才支付赔偿金，既然耕牛已经找到，就应该继续由李某使用。李某不能将其转卖他人，否则构成违约，应当承担违约责任。

请问，你同意哪种意见？