一、规划许可概述
根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，房地产开发商在取得土地使用权之后，须办理相关的规划许可证方能进入建设施工阶段。从行政管理的角度来看，这一阶段被称为城乡规划管理，其主要包括两个方面的内容，即建设用地规划管理与建设工程规划管理。
就建设用地规划管理而言，其基本任务是根据城乡规划和建设工程的要求，结合用地现状条件，决定建设工程可以利用哪些土地，不可以利用哪些土地，以及如何经济合理地利用土地，保障城乡规划的实施，促进建设的协调发展。对此，核发的法律性文件有2个，即：①建设项目选址意见书；②建设用地规划许可证。前者是计划审批阶段的建设用地规划管理，后者是实施阶段的建设用地规划管理。
就建设工程规划管理而言，其内容包括：建设工程使用性质的控制、建筑容积率的控制、建筑密度的控制、绿地率的控制、建筑（层数）高度的控制、建筑间距的控制、建筑范围的控制、道路交通的控制、基地标高的控制、建筑环境的协调管理、配套公共设施和无障碍设施的控制等。开发商在取得选址意见书和建设用地规划许可证后，须继续申请办理建设工程规划许可证。前面的“一书一证”是政府部门对开发商用地的许可，建设工程许可证是政府规划部门对开发项目工程规划的许可。
在城乡规划的实施过程中，习惯上将选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，一并称为“一书两证”。城市规划主管部门依申请核发“一书两证”统称为城乡规划许可。开发商在取得“一书两证”后，就可以办理工程开工手续了。因此，本章的核心内容，便是围绕如何办理这“一书两证”展开。
二、建设项目选址意见书
（一）“建设项目选址意见书”的概念
所谓建设项目选址意见书，简称选址意见书，是城乡规划行政主管部门依法核发的，有关建设项目的选址和布局的法律凭证。建立选址意见书制度的目的在于——保证各项建设项目的布局能符合城乡规划。建设项目选址意见书的发放依据主要有《城乡规划法》、城市总体规划，以及《建设项目选址规划管理办法》等。
选址意见书的主要内容
根据《建设项目选址规划管理办法》第 6 条的规定，建设项目选址意见书的内容包括以下3个方面：
1. 建设项目的基本情况
主要指建设项目的名称、性质，用地与建设规模，供水与能源的要求量，采取的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量等主要情况。
2. 建设项目规划选址的主要依据
（1）须批准的项目建议书。
（2）建设项目与城市交通、通信、能源、市政、防灾规划的衔接与协调。
（3）建设项目与城市规划布局的协调。
（4）建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调。
（5）建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。
3. 建设项目选址、用地范围和具体规划要求
以下为建设项目选址意见书样本：
（二）需要申请选址意见书的建设项目
根据《城乡规划法》第36条的规定，凡是具备以下3个要件的建设项目，就需要向规划主管部门申请选址意见书：
一是在城市、镇规划区内。规划主管部门只能在规划区内实施规划许可，在规划区外是不能核发选址意见书的。
二是建设项目需要有关部门批准或者核准。建设项目的立项审批分为批准、核准和备案三种。其中，备案是一种事后监督的方式，不需要向投资管理部门取得任何许可文件，而建设项目选址意见书是为获取立项许可文件服务的，所以对只需要向主管部门备案的建设工程，无须领取选址意见书。
三是以划拨方式提供国有土地使用权的。在我国，一般而言，取得国有土地使用权的方式有划拨和出让两种方式。其中，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，出让前规划条件已经纳入国有土地使用权出让合同，故没有必要再申请核发选址意见书。所以，只有以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目才可能需要领取选址意见书。
（三）选址意见书的办理
有关申请选址意见书应提交的材料、审批程序等，各地的规定并不完全一致，这里主要按照重庆市的相关规定进行介绍。
1. 申 请
申请人应首先到其所属辖区的规划局递交申请材料。
申请建设项目选址意见书应提交的材料
关于提交的材料，因是否通过招标、拍卖、挂牌取得而有不同，如下：
1. 通过招标、拍卖、挂牌取得建设用地使用权的
（1）土地实行招标、拍卖、挂牌前，由土地行政主管部门向规划行政主管部门提出申请，并提供以下材料：
① 土地行政主管部门提出取得拟招标、拍卖、挂牌地块规划招标的书面申请（原件1份）。
② 土地行政主管部门在1∶500现状地形图上划定的拟公示的土地范围（原件1份）。
③ 1∶500现状地形图（原件2份，附电子文档）。
④ 法律法规要求的其他材料（1份）。
（2）通过招标、拍卖、挂牌方式取得国家建设用地使用权出让合同的申请人，申请领取建设工程选址意见书和建设用地规划许可证，需提供以下材料：
① 书面申请（原件1份）。
② 申请人身份证材料（复印件1份，核原件）。
③ 国有土地使用权出让合同（复印件1份，核原件）。
④ 1∶500现状地形图（原件2份，附电子文档）。
⑤ 法律法规规定需要的其他材料（1份）。
2. 非通过招标、拍卖、挂牌取得建设用地使用权的
非通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权的建设项目，申请领取建设项目选址意见书应提供以下材料：
（1）书面申请（原件1份）。
（2）申请人身份证材料（复印件1份，核原件）。
（3）1∶500现状地形图（原件2份，附电子文档）。
（4）土地行政主管部门相关材料。
（5）投资行政主管部门的建设项目建议书批复文件（限投资行政主管部门审批的建设项目）（复印件1份，核原件）。
（6）相关协议（限联建项目）（原件1份）。
（7）房地产开发行政主管部门批文（限转让项目）（原件1份）。
（8）房屋行政主管部门核定的安置房的安置范围、数量、标准及书面意见。
2. 受 理
窗口工作人员负责对申请材料核对、登录，并在1日内转交区分局经办人。区分局经办人验核申请材料后，提交区分局业务办公会审核。区分局业务办公会5日内作出受理、不予受理或要求补正申请材料的决定，并在窗口公示。具体规则如下：
（1）同意受理的，向申请人核发重庆市规划局建设工程规划许可证申请受理复函。
（2）不予受理的，向申请人核发重庆市规划局建设工程规划许可证申请不予受理复函。
（3）要求补正申请材料的，向申请人核发重庆市规划局建设工程规划许可证申请补正材料复函，一次性告知申请人需要补正的全部材料，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
3. 审查与决定
（1）市局管理的建设项目（市局审查，分局办理）。
（2）区分局管理的建设项目（分局审查，分局办理）。
经办负责人3日内绘制与申报项目相关的规划控制线工作图，并提交区分局业务办公会审查；需提交协办部门分别审批的，经办认在收齐协办意见或在协办意见办理期限届满后 2日内，综合有关材料，草拟选址会审表和经办意见，提交区分局业务办公会审查。区分局业务办公会审查同意后，办理市建设工程选址意见书及其附图；区分局业务办公会审查不同意的，办理选址审查复函。
4. 公布与颁发
行政许可决定的书面文件应在规定的办理期限届满前完成内部审签，同时，应自作出决定之日起10日内在窗口公布并向申请人颁发。其中，不予许可的行政决定，应当书面说明理由，告知申请人依法享有申请行政复议或提起行政诉讼的权利。
（四）选址意见书的有效期
选址意见书的有效期分为两种情形：
（1）非通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权的建设项目，在取得市建设工程选址意见书后6个月内未报送规划设计方案的，其市建设工程选址意见书（含附图）自行失效；但是，因遇不可抗力的除外。
（2）通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有建设用地使用权出让合同的建设项目，除国有建设用地使用权出让合同中涉及规划指标及控制性要求的内容与规划部门核发的建设用地规划公告函不一致的，需报相关业务办公会研究外，均可直接按程序核发市工程选址意见书，同时核发市建设用地规划许可证及其附图。
三、建设用地规划许可证
（一）“建设用地规划许可证”的概念
建设用地规划许可证，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。核发建设用地规划许可证的目的在于——确保土地利用符合城乡规划，维护建设单位按照城乡规划使用土地的合法权益。建设用地规划许可证是向土地管理部门申请土地使用权必备的法律凭证，没有此证的用地单位属非法用地，不能领取房地产权属证件。建设用地规划许可证的发放依据主要有《城乡规划法》、建设项目选址意见书、有关部门批准的建设项目可行性研究报告等。如前所述，一般而言，在我国取得国有土地使用权的方式有划拨和出让两种。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，在规划部门领取建设项目选址意见书并经立项部门批准、核准、备案后，依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。以出让方式提供国有土地使用权的，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。也就是说，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让并立项之后，直接领取建设用地规划许可证。
以下为建设用地规划许可证样本：
中华人民共和国建设用地规划许可证
编号：
根据《中华人民共和国城乡规划法》第37条规定，经审核，本用地项目符合城乡规划要求，准予办理征用划拨土地手续。
特发此证
发证机关：
日 期：
遵守事项：
一、本证是城乡规划区内，经城乡规划行政部门审核，许可用地的法律凭证。
二、凡未取得本证，而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效。
三、未经发证机关审核同意，本证的有关规定不得变更。
四、本证自核发之日起，有效期为6个月，逾期未使用，本证自行失效。
（二）需要申请建设用地规划许可证的建设项目
房地产开发建设项目有下列情形之一的，应当按照规定申请建设用地规划许可证：
（1）在城市、镇规划区内新建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的建设单位需要使用土地的。
（2）在城市、镇规划区内扩建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的建设单位需要使用土地的。
（3）在城市、镇规划区内改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的建设单位地产需要使用土地的。
（4）建设单位因建设需要改变土地使用性质的。
（三）建设用地规划许可证的办理
关于建设用地规划许可证的办理程序，各地略有不同。这里以重庆市规划局核发或领取建设用地规划许可证的程序为例。
1. 申 请
申请人应首先到其所属辖区的规划局递交申请材料。
申请建设用地规划许可证应提交的材料(www.xing528.com)
申请核发或领取建设用地规划许可证应根据土地是划拨还是出让，而有不同：
1. 以出让方式取得建设用地使用权，即通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权的建设项目，申请领取建设用地规划许可证应提交以下材料：
（1）书面申请（原件1份）。
（2）申请人身份证明材料（复印件1份，核原件）。
（3）建设用地使用权出让合同（复印件1份，核原件）。
（4）法律法规规定需要的其他材料（1份）。
2. 以划拨方式取得建设用地使用权，即非通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权的建设项目，申请核发建设用地规划许可证应提交以下材料：
（1）书面申请（原件1份）。
（2）申请人身份证明材料（复印件1份，核原件）。
（3）建设工程选址意见书（复印件1份，核原件）。
（4）环境影响评价报告（限对环境有影响的工业等项目）及环保部门的审查意见（复印件1份，核原件）。
（5）相关部门的书面审查意见（限涉及国家安全、消防、文物保护等部门的项目）（复印件1份，核原件）。
（6）建设用地批准文件（复印件1份，核原件）。
（7）建设项目可行性研究报告审批文件或企业投资项目核准文件（限需投资行政主管部门审批、核准的建设项目）（原件1份）。
（8）方案（修建性详细规划）设计图（含室外综合管线方案设计，加盖设计资质印章，原件2份，附电子文档）。
（9）彩色渲染图和建筑模型（限主要地段、重要节点及大型项目）（原件2份）。
（10）法律法规规定需要的其他材料（1份）。
2. 受 理
窗口工作人员负责对申请材料核对、登录，并在1日内转交区分局经办人。
区分局经办人验核申请材料后，提交区分局业务办公会审核。区分局业务办公会5日内作出受理、不予受理或要求补正申请材料的决定，并在窗口公示。具体规则如下：
（1）同意受理的，向申请人核发重庆市规划局建设工程规划许可证申请受理复函。
（2）不予受理的，向申请人核发重庆市规划局建设工程规划许可证申请不予受理复函。
（3）要求补正申请材料的，向申请人核发重庆市规划局建设工程规划许可证申请补正材料复函，一次性告知申请人需要补正的全部材料，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
3. 审查与决定
1）通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的建筑工程
对通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的建筑工程，在办理重庆市建设工程选址意见书的同时，直接办理重庆市建设用地规划许可证及其附图，由各区分局分管负责人签发。须注意的是，通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的建筑工程，在办理重庆市建设用地规划许可后，仍需进行规划设计方案审查，其申请材料、办理时限及程序参见非招标、拍卖、挂牌项目方案审查的有关规定。
2）非通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的建筑工程
（1）市局管理的建筑工程（市局审查、分局办理）。
（2）区分局管理的建筑工程（分局审查、分局办理）。
同意受理的，区分局经办人综合有关资料、草拟建管会审表和经办意见，2 日内提交区分局业务办公会审查。区分局业务办公会审查同意的，办理方案审查意见（修改性详细规划的批复）及其附图，同时核发重庆市建设用地规划许可证及其附图；区分局业务办公会审查不同意的，办理方案审查复函。
4. 公布与颁发
行政许可决定书面文件应在规定的办理期限届满前完成内部审签，同时，应自作出决定之日起10日内在窗口公布并向申请人颁发。其中，不予许可的行政决定，应当书面说明理由，并告知申请人依法享有申请行政复议或提起行政诉讼的权利。
（四）建设用地规划许可证的有效期
建设单位在取得建设用地规划许可证后3个月内未取得建设用地批准文件，其建设用地规划许可证（含附件、附图）和建设工程选址意见书自行失效；但是，因遇不可抗力的除外。
四、建设工程规划许可证的办理
（一）“建设工程规划许可证”的概念
建设工程规划许可证，是有关建设工程符合城乡规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。核发建设工程规划许可证的目的——是为了确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。没有建设工程规划许可证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。建设工程规划许可证的法律依据涉及范围非常广泛，包括各种法律、法规、技术规范与标准和城乡规划。
以下为建设工程规划许可证样本：
中华人民共和国建设工程规划许可证
编号：
根据《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定，经审核，本建设工程符合城乡规划要求，准予建设。
特发此证
发证机关：
日 期：
遵守事项：
一、本证是城乡规划区内，经城乡规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证。
二、凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设。
三、未经发证机关许可，本证的各项规定均不得随意变更。
四、建设工程施工期间，根据城乡规划行政主管部门的要求，建设单位有义务随时将本证提交查验。
五、本证自核发之日起，必须在6个月内，按规定进行建设，逾期本证自行失效。
（二）需要申请建设工程规划许可证的建设项目
关于哪些建设项目需要申请建设工程规划许可证，各地规定有所不同。这里以重庆市为例，涉及的规范有《城乡规划法》。比如《城乡规划法》第40条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
《城乡规划法》第41条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
《重庆市城市规划管理条例》第29条第2款规定：建设单位或个人新建、扩建、改建和大修（构）建筑物和城市小区，施工前须取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证及其附件、附图。修建临时性建（构）筑物，应申办临时建设工程规划许可证。
（三）建设工程规划许可证的办理
关于建设工程规划许可证的办理程序，各地略有不同。这里以重庆市规划局核发或领取建设工程规划许可证的程序为例。
重庆市核发建设工程规划许可证按以下程序进行。
1. 申 请
申请人按窗口公示的《重庆市建设工程规划许可证》办理要求，到区分局窗口递交申请材料。
申请建设工程规划许可证应提交的材料
各地申请核发建设工程规划许可证应提交的材料略有不同，这里以重庆市为例简要介绍。重庆市对建设单位申请核发建设工程规划许可证，一般需要提供以下材料：
（1）书面申请（原件1份）。
（2）申请人身份证明材料（复印件1份，核原件）。
（3）《重庆市建设用地规划许可证》（复印件1份，核原件）。
（4）《重庆市国有土地使用权出让合同》或划拨用地批准文件（复印件1份，核原件）。
（5）环保、消防、人防等相关主管部门的审查意见（复印件1份，核原件）。
（6）施工图说（加盖设计资质印章，建筑工程限于建施图，原件各2份，附电子文档）。
（7）方案设计批准文件及施工图审查意见（原件1份）。
（8）投资许可文件（限国家或市政府规定须投资许可的工程）（原件1份）。
（9）高切坡、深开挖论证意见（限涉及高切坡、深开挖的工程）（原件1份）。
（10）法律法规规定需要的其他材料（原件1份）。
2. 受 理
窗口工作人员负责对申请材料核对、登录，1日内转交区分局经办人。
区分局经办人验核申请材料后，提交区分局业务办公会审核。区分局业务办公会在5日内作出受理、不予受理或要求补正申请材料的决定，并在窗口公示。同意受理并需协办部门审批的，同时确定协办部门。
主管部门收到申请后，经初步审查分别按以下方式处理：
（1）同意受理的，向申请人核发《重庆市规划局建设工程规划许可申请受理复函》。
（2）不予受理的，向申请人核发《重庆市规划局建设工程规划许可证申请不予受理复函》。
（3）要求补正申请材料的，向申请人核发《重庆市规划局建设工程许可申请补正材料复函》，一次性告知申请人需要补正的全部材料。
（4）逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
3. 审查与决定
1）市局管理的建筑工程（市局审查、分局办理）
市局管理建筑工程的建施图规划审查和建设工程规划许可证的核发，实行市局审查、分局办理，其审查程序与区分局管理建设工程审查程序相同。其中，超高层建筑工程、市级及其以上重点建筑工程、市局业务办公会确定需要由市局审查的建筑工程，其建施图规划审查及建设工程规划许可证的核发，应报市局审查。
具体审查程序如下：①同意受理的，区分局按程序拟定《建管会审表》和经办意见，2日内提交分局业务办公会审查。②区分局业务办公会负责初审《建管会审表》和经办意见，拟定初步意见，3 日内提交建管会审查。③建管会审查同意的，由区分局办理《建设工程放线通知单》及附图；不同意的，由区分局办理《建设工程规划许可审查复函》。
2）区分局管理的建设工程（分局审查、分局办理）
同意受理的，区分局经办人综合有关资料、草拟《建管会审表》和经办意见，2 日内提交区分局业务办公会审查。区分局业务办公会审查同意的，办理《放线通知单》及附图；不同意的，办理《建设工程规划许可审查复函》。
4. 放线、验线、现场核查
（1）申请人按《放线通知单》的要求，委托有资质的测绘单位实地放线后将《建设工程放线回单》及附图交区分局窗口。区分局窗口收到后1日内交经办人。
（2）申请人在建设工程验线前，应当拆除、迁红线范围内应拆迁的建（构）筑物。对需要临时保留使用的应拆建（构）筑物，在注销《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》之后，可以申请临时使用，但须在申请规划验收前予以拆除。
（3）经办人收齐放线结果后5日内，会同规划跟踪管理联系人对放线情况进行验核、对拆迁情况进行检查。验核、检查无误的，办理《重庆市建设工程规划许可证》及其附图；否则办理《建设工程许可审查复函》。
5. 公布与颁发
行政许可决定的书面文件应在规定的办理期限届满前完成内部审签，并应自作定之日起10日内在窗口公布并向申请人颁发。其中不予许可的行政决定，应当书明理由，告知申请人依法享有申请行政复议或提起行政诉讼的权利。
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