房地产开发用地规定及实务

一、房地产开发用地制度

（一）房地产开发用地的概念

房地产开发用地，是指房地产开发商在房地产开发过程中所需要使用的土地。具体而言，就是对依法取得的国有土地使用权进行投资开发基础设施和房屋的国有土地。其具有以下特点：

（1）从权利性质来看，房地产开发用地仅指取得开发用地的使用权，而不是指取得开发用地的所有权。国家实行土地所有权与土地使用权分离制度，使土地使用权商品化，开发商取得的仅是使用权。

（2）从土地所有权来看，仅指城镇国有土地 ，而不包括集体所有的土地。由于我国对土地一级市场实行国家垄断经营的政策，因此只有城镇国有土地能有偿出让使用权，而集体所有土地除国家征用外，不得出让，不得用于经营性房地产开发，不得转让、出租用于非农业建设。

（3）从土地范围来看，出让的土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。

（二）我国现行土地使用制度的特点

我国新的土地使用制度基本上已从以土地公有制为基础的非市场模式走向以土地公有制为主的国家控制的市场模式。它呈现出如下特点：

（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。供应房地产开发用地，只转移了土地使用权，国家仍然享有土地所有权。

（2）土地使用权已成为具有相当独立意义的一种物权，土地使用者成为权利主体，即土地使用权人对土地依法享有占有、使用、收益和一定处分的权利。

（3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。在房地产市场的第一个层次即出让层次中，是由政府统一出面管理的。集体所有的土地不得擅自出让，只能先征用转为国有土地后方可出让。第二个层次即转让层次，也要受到原来土地使用权出让合同规定的条件和期限的制约。

（4）建立系统的登记制度。明确登记是确认土地使用权的要件。

二、房地产开发用地的取得方式

房地产开发企业取得城市国有土地的开发权主要有以下三种方式：

1. 土地使用权出让

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2. 土地使用权划拨

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

3. 土地使用权转让

有一些开发商，无法从房地产一级市场中获得土地，只有通过转让方式获得土地使用权。

（一）土地使用权出让

1. 土地使用权出让的概念及特征

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权出让最高年限由国务院规定。

土地使用权出让的最高年限规定为：居住用地70年，工业用地50年，教、科、文、卫、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。使用期满，国家可以无偿收回土地使用权及地上建筑物和其他附着物所有权。

2. 土地使用权出让的方式

土地使用权出让主要包括以下几种方式：①协议；②招标；③拍卖；④挂牌。

1）协议出让

指出让方与受让方经过协商，就土地使用条件及双方的权利义务达成一致意见的一种出让方式。

我国现行与房地产相关的法律未规定协议出让程序，但根据沿海开放城市和其他地方的规定以及出让的实践，协议出让程序一般为：

（1）申请。协议出让首先由土地使用权有意受让人根据生产经营需要或生活及办公条件需要，向土地所有者提出使用土地申请，说明用地依据、面积、用途、出让金的来源及数额等。

（2）协商。出让人根据有意受让人的申请，结合有关规定，与有意受让人就用地面积大小、出让金的多少等具体问题进行谈判，直至最后取得一致意见。

（3）签约。出让方与有意受让人把协商的结果，即达成的一致意见，用书面形式确定下来，签订书面合同。

2）招 标

在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人即招标人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式。

关于招标出让的程序，我国法律法规也没具体规定，结合部分城市的规定及招标出让的实践，我们认为一般情况下，招标出让的程序为：

（1）招标。招标通常先由招标人通过各种新闻媒介形式或其他形式（如通知）发出招标通告，公布招标出让土地使用权地块的位置、面积、用途、年限、投标者的资格及范围、报名地点、截止报名日期及其他事项。由有意受让人进行资格审查，并向合格者发送招投标文件。

（2）投标。土地使用权有意受让人，收到或领取招标文件后，按招标人规定的时间、地点，向招标人交纳投标保证金。

（3）定标。定标主要包括开标、评标、决标三个阶段，招标人要会同有关部门并聘请有关专家组成评标委员会，并主持开标、评标和决标的工作。

（4）签约。中标者接到中标证明书后，在规定的日期内持中标证明书与招标人签订出让合同。招投标内容将在第4板块讲解。

国有土地使用权招标出让公告格式

____________________国土资源局

国有土地使用权招标出让公告

__________告字〔 〕 号

经__________ 人民政府批准，__________ 国土资源局决定以招标方式出让__________ （幅）地块的国有土地使用权。现将有关事项公告如下：

一、招标出让地块的基本情况和规划指标要求

〔其他需要说明的宗地情况〕

二、中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加，申请人应当〔可以〕单独申请，〔也可以联合申请〕。〔申请人应具备的其他条件〕

三、本次国有土地使用权招标出让按照高者得原则确定中标人〔本次国有土地使用权招标出让按照能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准者原则确定中标人〕。

四、本次招标出让的详细资料和具体要求，见招标出让文件。申请人可于__________ 年__________ 月__________ 日至__________ 年__________ 月__________ 日，到__________ （地点）获取招标出让文件。

五、申请人可于__________ 年__________ 月__________ 日至__________ 年__________ 月__________ 日，到__________ （地点）向我局提交书面申请。交纳投标保证金的截止时间为__________ 年__________ 月__________ 日__________ 时。

经审查，申请人按规定交纳投标保证金，具备申请条件的，我局将在__________ 年__________ 月__________ 日__________ 时前确认其投标资格。

六、本次国有土地使用权招标出让活动定于__________ 年__________ 月__________ 日__________ 时至__________ 年__________ 月__________ 日__________ 时在__________ （地点）投标，__________ 年__________ 月__________ 日__________ 时在__________ （地点）开标。

七、其他需要公告的事项

（一）本次招标不允许〔允许〕邮寄投标文件〔，但必须投标截止时间前到方为有效，具体时间以我局收到投标文件的时间为准〕。

⋯⋯

八、联系方式与银行账户

联系地址：____________________

联系电话：____________________

联 系 人：____________________

开户单位：____________________

开 户 行：____________________

账 号：____________________

__________国土资源局

__________年______ 月______ 日

3）拍 卖

出让人在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权的有意受让人到场，就拟出让使用权的地块公开竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的出让方式。拍卖这种出让方式主要适用于商业用地或娱乐用地，其程序主要包括以下几个方面：

（1）发出拍卖公告。土地出让方在拍卖活动开始前数日，要通过新闻媒介传播或刊登拍卖公告。

（2）交验相关证件，领取入场证。土地使用权有意受让人即竞投者，要在拍卖开始前规定的时间以内到拍卖人指定的地点交验有关的证件。由于各个地方规定不同，故效验的内容、时间方面也有所差异。

（3）拍卖。在规定的时间和地点，由土地所有者代表或委托人主持拍卖，拍卖采取公布底价以及每次加价的举牌拍卖方式，价高者得，并由公证员宣读公证词。

（4）签约。经过激烈的竞投，应价高者与土地使用权人签订土地使用权出让合同。

（5）登记。土地使用权受让人交纳土地使用权出让金以后，到土地管理部门办理土地使用权登记手续，领取土地使用证。

以下为国有土地使用权拍卖公告范本：

国有土地使用权拍卖公告

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，__________ 国土资源管理局定于__________ 年__________ 月__________ 日下午__________ 时正，在__________ 会堂（__________ 路__________ 号）公开拍卖下列__________ 幅土地的使用权。

一、地块编号__________ ，土地面积约为__________ 平方米。地块位于：__________ ，场地已三通一平（或五通一平）。土地用途为__________ ，可建设总建筑面积__________ 平方米，其中__________ 层住宅__________ 平方米，商业__________ 平方米（含居民会所__________ 平方米），配套设施__________ 平方米。土地使用年期为70年。除配套设施和居民会所外，房地产可全部销售。

二、地块编号__________ ，土地面积约为__________ 平方米（另不计入使用面积的公用道路__________ 平方米）。地块位于__________ ，场地已三通一平。土地用途为住宅，可建设总建筑面积为__________ 层住宅__________ 平方米，会所__________ 平方米。土地使用年期为70年。除会所外，房地产可全部销售。

三、地块编号__________ ，土地面积约为__________ 平方米（另不计入使用面积的公用绿地__________ 平方米）。地块位于__________ ，场地已三通一平。土地用途为商业及文化活动中心，可建设总建筑面积__________ 平方米（其中商业__________ 平方米，文化活动中心__________ 平方米）。土地使用年期为40年。房地产可全部销售。

上述拍卖地块的竞得人应于签订《土地使用权出让合同》5日内一次性付清全部成交价。

中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人均可参加竞投。可以独立竞投，也可以联合竞投。非房地产开发公司竞得的，可获得房地产单项开发经营权。有关文件资料可于__________ 年__________ 月__________ 日至__________ 月__________ 日期间到__________ 国土资源管理局索取。

竞买申请者应于__________ 年__________ 月__________ 日至__________ 月__________ 日期间向__________ 国土资源管理局提出竞买申请，并同时提供营业执照副本、法定代表人证明书、法人代表身份证影印件（竞买申请者为个人的提供身份证影印件）和履约保证金伍佰万元人民币（履约保证金是指在__________ 月__________ 日前有效的、并可在__________ 市的各家中资银行及外资银行的分支机构即时兑现的银行支票或汇票）。竞买申请的受理地点设在__________ 。本次拍卖不接受邮寄竞买申请。

竞买申请者可于__________ 月__________ 日向__________ 查询竞买资格。

本次拍卖的详细资料请参阅有关拍卖文件。

__________国土资源管理局地址：__________

电话：____________________

传真：____________________

__________国土资源管理局

__________年__________ 月__________ 日

4）挂 牌

挂牌是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

以下为国有建设用地使用权挂牌出让公告实例：

湖北省××县国土资源局

国有建设用地使用权挂牌出让公告

建国土告字（2010）6号

经××县人民政府批准，××县国土资源局决定以挂牌方式出让××镇茨泉社区 P （2010）5号、××镇指阳社区P（2010）7号地块国有建设用地使用权。现将有关事项公告如下：

一、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求。

二、中华人民共和国境内外法人、自然人和其他组织均可申请参加（法律法规另有规定的除外），申请人可以单独申请，也可以联合申请。

三、本次挂牌设底价，按价高者得的原则确定竞得人。

四、地块自公告之日起在其所在地展示，申请人自行到现场踏勘，出让人不集中组织踏勘。P（2010）5号宗地竞得人提供限价房1 720 m2；P（2010）7号宗地竞买人在递交竞买申请书之前应与原土地使用者自行协商拆迁安置补偿。本次公开出让的详细资料和其他具体要求见出让文件。

五、申请人可于2010年8月9日前到××县土地矿产交易中心领取出让文件，按文件的规定交纳竞买保证金，交纳保证金的截止时间为2010年8月9日下午5：00。申请人执本人身份证明文件以及竞买保证金交纳凭证到××县土地矿产交易中心三楼递交竞买申请书。

经审查，申请人按规定交纳竞买保证金，具备申请条件的，××县国土资源局将在2010年8月9日下午5：00前确认竞买资格。

六、本次国有建设用地使用权挂牌的时间、地点。

挂牌时间：2010年7月31日上午8：00至2010年8月11日下午5：00。

挂牌地点：××县土地矿产交易中心一楼。

挂牌时间截止时，若有竞买人表示愿意继续竞价，则转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。

七、本公告内容如有变更，我局将另行通知。

联系地址：××大道

联系电话：1××××

联系人：李先生

××县国土资源局

二○一○年七月十二日

3. 土地使用权出让合同

出让土地使用权必须签订书面合同，土地使用出让合同是指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。

（1）土地使用权出让合同有以下几个方面的法律特征：

① 土地使用权出让合同是一种民事合同。根据《出让和转让条例》的规定，土地使用权出让合同是依照平等、自愿、有偿原则，由出让方和土地法使用者通过充分协商的基础上签订的，双方当事人都要承担合同上规定的相应的权利和义务。

② 土地使用权出让合同的标的的特殊性。土地使用权出让合同的标的是指出让土地在一定期限内的使用权，而不是所有权，而传统的土地专卖合同或者财产转移合同的标的都是指的所有权。

③ 土地使用权出让合同是一种要式合同。根据《出让和转让条例》第16条的规定，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用权证，因此土地使用转移只有经过和领取使用证才能发生法律效力。

（2）出让合同包括以下主要内容：

① 双方当事人的名称、住所。

② 出让地块的基本情况（位置、面积、界线等）。

③ 出让金额的数量、支付方式和支付期限。土地使用权出让金实际上是土地使用价值的货币表现，即土地使用权价格。一般来说，出让金包括三个方面的因素：地租、征地费（包括补偿费、安置补偿费、耕地占用权税等所有征地过程中所支付的各种费和税）、投资开发费以及征地费和投资开费的孳息等。

④ 土地使用权的出让期限。土地使用期限的最高年限，《出让和转让条例》有明确规定，土地使用权在确定某块土地的出让期限时不得突破。

⑤ 土地使用规则。土地法使用权出让前，出让人应在符合城市总体规划的前提下编制所出让土地的使用规则，即建设规划条件和方案，包括土地的总平面布置图、建筑密度和高度控制指标、工程管线规划、工程深度限制、环境保护与园林绿化、消防等要求。

⑥ 违约责任。违约责任是指出让合同的当事人一方有履行合同，或者不适当履行合同的义务而应承担的法律责任。《出让和转让条例》第14条规定，土地使用者应当在签订土地使用权合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。土地使用者逾期未支付全部出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。该《条例》第15条规定：出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权；未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

⑦ 双方认为应约定的其他条款。

⑧ 纠纷解决方式。

⑨ 合同订立的地点、日期等。

以下为合同范本：

国有土地使用权出让合同

第一章 总则

第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳

第三章 土地开发建设与利用

第四章 土地使用权转让、出租、抵押

第五章 期限届满

第六章 不可抗力

第七章 违约责任

第八章 通知和说明

第九章 适用法律及争议解决(www.xing528.com)

第十章 附 则

第一章 总 则

第一条 本合同当事人双方：

出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖市）市（县）；

受让人：____________________ 。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条 出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国，国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳

第三条 出让人出让给受让人的宗地位于__________ ，宗地编号为__________ ，宗地总面积大写__________ 平方米（小写__________ 平方米）。宗地四至及界址点坐标见附件《出让宗地界址图》（略）。

第四条 本合同项下出让宗地的用途为____________________ 。

第五条 出让人同意在__________ 年__________ 月__________ 日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第__________ 款规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施__________ 通，即通____________________ 。

（二）周围基础设施达到__________ 通，即通____________________ ，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和其他地上物状况如下：____________________ 。

（三）现状土地条件。

第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为__________ ，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

第七条 本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写__________ 元（小写__________ 元）；总额为人民币大写__________ 元（小写__________ 元）。

第八条 本合同经双方签字后__________ 日内，受让人须向出让人缴付人民币大写__________ 元（小写__________ 元）作为履行合同的定金，定金抵做土地使用权出让金。

第九条 受让人同意按照本条第__________ 款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。

（一）本合同签订之日起__________ 日内，一次性付清上述土地使用权出让金。

（二）按以下时间和金额分期向出让人支付上述土地使用权出让金。

第一期 人民币大写__________ 元（小写__________ 元），付款时间：__________ 年__________ 月__________ 日之前。

第二期 人民币大写__________ 元（小写__________ 元），付款时间：__________ 年__________ 月__________ 日之前。

第三期 人民币大写__________ 元（小写__________ 元），付款时间：__________ 年__________ 月__________ 日之前。

第四期 人民币大写__________ 元（小写__________ 元），付款时间：__________ 年__________ 月__________ 日之前。

分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。

第三章 土地开发建设与利用

第十条 本合同签订后__________ 日内，当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示坐标实地验明各界址点界桩，受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，受让人应立即向出让人提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。

第十一条 受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：

主体建筑物性质____________________ ；

附属建筑物性质____________________ ；

建筑容积率____________________ ；

建筑密度____________________ ；

建筑限高____________________ ；

绿地比例____________________ ；

其他土地利用要求。

第十二条 受让人同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程，并在建后无偿移交给政府：

（1）____________________ ；

（2）____________________ ；

（3）____________________ 。

第十三条 受让人同意在__________ 年__________ 月__________ 日之前动工建设。

不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过1年。

第十四条 受让人在受让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理。

受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进山、通过、穿越受让宗地。

第十五条 受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。

出让人应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》。

第十六条 受让人必须依法合理利用土地，其在受让宗地上的一切活动，不得损害或者破坏周围环境和设施，使国家或他人遭受损失的受让人应负责赔偿。

第十七条 在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

第十八条 政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权，原土地利用规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第十九条 出让人对受让人依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿。

第四章 土地使用权转让、出租、抵押

第二十条 受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第 款规定之条件：

（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；

（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。

第二十一条 土地使用权转让、抵押，转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同；土地使用权出租期限超过6个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。

土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定。

第二十二条 土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，转让后，其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。本合同项下的全部或部分土地使用权出租后，本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承租。

第二十三条 土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押；地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押。

第二十四条 土地使用权转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起 30 日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记。

第五章 期限届满

第二十五条 本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的，出让人应当予以批准。

出让人同意续期的，受让人应当依法办理有偿用地手续，与出让人重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。

第二十六条 土地出让期限届满，受让人没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的，受让人应当交回《国有土地使用证》，出让人代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注销登记。

第二十七条 土地出让期限届满，受让人未申请续期的，本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由出让人代表国家无偿收回，受让人应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建筑物、其他附着物失去使用功能的，出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场地平整。

第二十八条 土地出让期限届满，受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的，土地使用权由出让人代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。

第六章 不可抗力

第二十九条 任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

第三十条 遇有不可抗力的一方，应在 1 小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后 1 日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。

第七章 违约责任

第三十一条 受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的__________ ‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过 6 个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。

第三十二条 受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的__________ ‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过 6 个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。

第三十三条 受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满 2 年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成开发迟延的除外。

第三十四条 出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。

第八章 通知和说明

第三十五条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。

第三十六条 当事人变更通知、通讯地址或开户银行、账号的，应在变更后15日内，将新的地址或开户银行、账号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。

第三十七条 在缔结本合同时，出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的疑问。

第九章 适用法律及争议解决

第三十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议双方协商解决，协商不成的，按本条第款规定的方式解决：

（一）提交__________ 仲裁委员会仲裁；

（二）依法向法院起诉。

第三十九条 因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第__________ 款规定的方式解决：

（一）提交仲裁委员会仲裁；

（二）依法向法院起诉。

第十章 附 则

第四十条 本合同依照本条第款之规定生效：

（一）本合同项下宗地出让方案业经人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。

（二）本合同项下宗地出让方案尚需经人民政府批准，本合同自人民政府批准之日起生效。

第四十一条 本合同一式__________ 份，具有同等法律效力，出让人、受让人各执__________ 份。

第四十二条 本合同和附件共__________ 页，以中文书写为准。

第四十三条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第四十四条 本合同于__________ 年__________ 月__________ 日在中华人民共和国省（自治区、直辖市）市（县）签订。

第四十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

出让人（章）： 受让人（章）：

住所： 住所：

法定代表人（委托代理人）： 法定代表人（委托代理人）：

（签字）： （签字）：

电话： 电话：

开户银行： 开户银行：

账号： 账号：

（二）土地使用权划拨

1. 土地使用权划拨的概念

土地使用权的划拨，是指通过行政划拨的方式取得土地使用权。即指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用者通过划拨方式取得土地使用权，其具有以下几个特征：

（1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整。

（2）土地使用权划拨是一种无偿的行为。通过划拨方式取得土地使用权无须支付土地使用权出让金，虽然土地使用者要缴纳补偿、安置等费用，但不必向国家支付地租性质的费用。

（3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的（法律规定的除外）。

（4）划拨的土地使用权，除法律规定的条件外不可以转让、出租、抵押。所谓法律规定的条件，主要是指《城市房地产管理法》规定的条件：首先要经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。其次，要与土地管理部门签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交主要使用权出让金。不具备这两个基本条件的，土地使用权不得转让、出租和抵押。

2. 土地使用权划拨的范围

下列建设用地的土地使用权，确属必需的可以由县级以上政府批准划拨：

（1）国家机关用地和军事用地。

（2）城市基础设施用地和公益事业用地。

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。

（4）法律、行政法规规定的其他用地。

三、闲置土地处置办法

为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，我国制定了《闲置土地处置办法》，该办法于2012年5月22日修订。

（一）闲置土地的概念

闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

（二）闲置土地的认定及处置

依据《闲置土地处置办法》第8条规定，有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料。

（1）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的。

（2）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的。

（3）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的。

（4）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的。

（5）因军事管制、文物保护等无法动工开发的。

（6）政府、政府有关部门的其他行为。

以上情况经审核属实的，按以下办法处置：

（1）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。

（2）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划。

（3）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。

（4）协议有偿收回国有建设用地使用权。

（5）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。

（6）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

除《闲置土地处置办法》第8条规定的以上6种情形和不可抗力造成的土地闲置外，闲置土地按照下列方式处理：

（1）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。

（2）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第37条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

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