房地产开发企业：现状与实务

一、房地产开发企业的概念和种类

（一）房地产开发企业的概念

房地产开发企业，指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

（二）房地产开发企业的种类

随着房地产业的迅速发展，我国的房地产开发企业从无到有，日益增多，并随着实践的发展，出现了多种类型。

（1）按房地产开发企业的所有制性质来划分，可将房地产开发企业分为全民所有、集体所有、中外合营三种主要类型。

全民所有制的房地产开发企业，主要是在房屋统建的基础上发展起来的或政府各部门组建的房地产开发公司，如“城市建设结合开发公司”、“房地产开发经营公司”等。目前，全民所有制的房地产开发公司在房地产开发企业中占有较大的比重。

集体所有的房地产开发企业是集体出资开办，其资产属于集体所有的房地产开发企业。它一般是以有限责任公司的形式存在，实行自主经营、自负盈亏、独立核算。集体性质的房地产开发企业一般规模小，管理水平不高，现在数量已经很少了。

中外合资经营的房地产开发企业是中外双方在约定的期限内，以合资或者合作的方式进行房地产开发与经营的企业。合资或合作的条件可以是现金、实物，也可以是土地使用权。

（2）按房地产开发企业的经营性质来划分，可将其分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。

房地产开发专营企业是指以房地产开发经营为主的房地产综合开发企业，其有独立健全的组织机构及同企业等级相适应的专业技术人员和经济管理人员。

房地产开发兼营企业是以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营的企业。房地产开发兼营企业不定资质等级。

房地产开发项目公司是以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。其经营的对象只限于被批准的项目。被批准的项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理机关办理核减经营范围和变更登记。

二、房地产开发企业的资质管理

我们首先看一个不具备资质个人私借公司营业执照进行房产开发的案例。

【案情介绍】

李XX于2009年4月15日开始，在未办理任何证照的情况下，与武汉市XX房地产开发有限公司签订《联合开发“新XX乐园”二期工程协议书》，协议以该公司名义从事房地产开发经营活动，李XX从中赢利101 600元。工商部门在日常巡查中，发现该项目实行独立核算，工程的各种费用、经济、销售、纳税、建设全部由李某负责。该项目建有简单的账目，成本、收入、税收均不纳入XX公司账目，实则为李XX个人未具备相关资质进行房地产开发。

工商部门经过深入调查取证，认定当事人李XX作为自然人，为达到个人开发房地产的目的，采取与具有房地产开发资格的武汉市XX房地产开发有限公司签订联合开发房地产合同的形式，实则为个人开发房地产，从而规避从事房地产开发必须具有营业执照和一定资质的法律规定，当事人李XX的行为违反了《中华人民共和国房地产管理法》第 30 条“未取得营业执照擅自从事房地产开发业务”、《城市房地产开发经营管理条例》第7条“设立房地产开发企业，应向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记”之规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第 65 条“责令停止房地产开发业务活动，并可处违法所得五倍以下的罚款”、《城市房地产开发经营管理条例》第 34 条“对未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的行为，罚款数额为违法所得五倍以下”之规定，对李XX作出责令停止房地产开发业务活动，没收非法所得10 900元的行政处罚决定。

同时，工商部门认定当事人武汉市XX房地产开发有限公司出借营业执照的行为，违反了《公司登记管理条例》第64条第一款“仿造、涂改、出租、出借、转让营业执照”之规定，根据《公司登记管理条例》第77条“处以1万元以上10万元以下的罚款”之规定，对该公司处以10 000元罚款。

房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：

（一）一级资质

（1）注册资本不低于5 000万元。

（2）从事房地产开发经营5年以上。

（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

（4）连续5年建筑工程质量合格率达100%。

（5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 40 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。

（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

（9）未发生过重大工程质量事故。

（二）二级资质

（1）注册资本不低于2 000万元。

（2）从事房地产开发经营3年以上。

（3）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

（4）连续3年建筑工程质量合格率达100%。

（5）上一年房屋建筑施工面积 10 万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。(www.xing528.com)

（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

（9）未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质

（1）注册资本不低于800万元。

（2）从事房地产开发经营2年以上。

（3）房屋建筑面积累计竣工 5 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

（4）连续2年建筑工程质量合格率达100%。

（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 10 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。

（6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。

（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

（8）未发生过重大工程质量事故。

（四）四级资质

（1）注册资本不低于100万元。

（2）从事房地产开发经营1年以上。

（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100%。

（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。

（5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。

（6）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

（7）未发生过重大工程质量事故。

三、房地产开发企业的设立条件和程序

（一）房地产开发企业的设立条件

房地产开发企业是房地产开发经营活动的主体，其设立应该符合有关法律的规定。根据《城市房地产管理法》的相关规定，房地产开发企业的设立应符合以下条件：

（1）自己的名称和组织机构。

房地产开发企业是一个法人组织，应有自己的名称和组织机构。有了自己的名称和健全的组织机构，才能形成法人意志，对内执行法人意志，对外代表法人参加经济管理活动，且企业名称必须在企业设立时登记，由工商行政主管部门核准。

（2）固定的经营场所。

固定的经营场所一般是指企业主要办事机构所在地。

（3）有符合国务院规定的注册资本。

注册资本是反映企业经济实力的重要标志，也是企业对外承担法律责任的基础。根据1998年《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业的设立，应有 100 万元以上的注册资本，而且是实有资本。100 万元是法定注册资本数额的最低要求。

（4）有足够的专业技术人员。

房地产开发是一个专业性很强的行业，它不仅需要建筑、设计方面的专业技术人员，而且还需要经济、法律、会计、统计等方面的专业技术人员。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业设立的重要条件之一就是4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2 名以上持有资格证书的专职会计人员。

（5）法律、行政法规规定的其他条件。

（二）房地产开发企业的设立程序

根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业的设立主要包括以下两个步骤：

（1）申请登记。设立房地产企业，首先应向县级以上人民政府工商行政管理部门提出登记申请，并如实报告创办企业所具备的各项条件，提供创办企业的可行性研究报告和各项经济技术资料。工商行政管理部门对符合法定条件的，自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合法定条件的不予以登记，但应说明理由。工商行政管理部门在对房地产开发企业的登记申请进行审查时，还应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

（2）依法备案。为了加强对房地产开发企业的行业管理规定，我国有关法律、法规明确规定，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。备案时应该提供的资料包括：营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明以及专业技术人员的资格证书和聘用合同。