房地产开发需符合国家标准和法规，享受税收优惠，项目周期长

一、房地产开发的概念和特征

（一）房地产开发的概念

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，必须按土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

（二）房地产开发的特征

1. 涉及面广

房地产开发是一项综合性的经济活动，需要和多部门的协作。房地产开发包括基础设施开发和房屋开发，这就需要土地管理、设计、施工、市政、环境、绿化、供水、供电以及通信等多部门相互配合。

2. 时序性强

房地产开发具有很强的时序性。尽管房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，但从事务上来讲具有很强的操作时序性。从项目的可行性分析到土地的获取，从资金的融通到项目的实施，乃至后期的房屋出租受管理等，虽然头绪繁多，但先后有序。这不仅是由于政府的土地、规划、建设等部门的行政管理，使很多工作受到审批必要有周密的计划，使各个环节紧密衔接，协调进行，以缩短周期，降低风险。

3. 投资量大

房地产开发是以基础设施和房屋为开发对象的投资活动。由于基础设施开发涉及的范围比较大，包括地面设施建设和地下设施建设，因此，投资量比较大。

4. 建设周期长

房地产开发作为一种生产活动，与一般商品的小规模、少投资相比，要经历更多的环节，经过更多的程序才能完成。一般小型开发项目，从立项到交付使用，最少需要一二年时间；中型开发项目，需要三四年时间；大型项目则需要更长时间。因此，房地产开发周期较长。

二、房地产开发的类型

1. 按照开发的规模大小可以分为单项开发、小区开发和成片开发

1）单项开发

单项开发是指开发方式规模小，占地不大，项目功能单一，配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往形成一个相对独立的项目，其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调，并在较短时间内完成这类开发。

2）小区开发(www.xing528.com)

小区开发是指新城开发中一个独立小区的综合开发或旧城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改建。这类开发形式要求开发区域范围内做到基础设施完善，配套项目齐全。与单项开发相比，规模较大，占地亦较大，投资较多，建设周期较长，一般分期、分批开发。

3）成片开发

成片开发是指范围广阔（其范围大到可以相近于开辟一个新的城区）、投入资金巨大、项目众多、建设周期长的综合性开发。如海南洋浦开发区、上海浦东开发区等诸如此类的著名的成片开发项目。在成片开发中，房地产开发往往成为基础产业和先行项目，发挥其启动和引导作用。

2. 按房地产开发的目的不同可分为经营性开发和自用性开发

以经营为目的的房地产开发是指房地产开发公司投资开发房地产，并通过房地产市场的转让，追求经营利润的开发活动。

以自用为目的的房地产开发是指房地产开发者为了满足自身生产、经营或消费需要的房地产开发活动。

3. 按房地产开发的范围不同可以分为新城区开发和旧城区拆迁改造

新城区开发主要指城市的新建或扩张，目的是为城市的各项建设事业顺利进行提供基础条件。

旧城区的拆迁改造是指对旧城区的基础设施、建筑物重新布局、改造或建设，目的是发挥城市的整体功能，以适应现代化城市生产和生活的需要。

三、房地产开发阶段

（一）房地产前期开发阶段

首先是前期土地取得，包括一级土地开发、招标拍卖挂牌取得、通过转让项目公司股权取得、直接转让取得等形式，涉及的有关法律包括土地法、房地产管理法及投资审批、城市规划、国土资源部关于土地取得、转让等法规规章，形成了一个复杂的体系，还包括国家对于土地的各种临时性的整顿文件，最高法院关于土地纠纷的司法解释等。

其次，包括建设工程规划的审批、开工许可、工程招投标等，涉及包括建筑法、招投标法、司法解释等。同时，合同法在前期开发和整个开发流程中，都起着十分重要的作用。

（二）房地产中期开发阶段

这里主要指施工阶段，包括招投标、工程造价、监理、工程质量安全等问题。

（三）房地产后期开发阶段

涉及房地产销售，销售广告，销售合同，房屋的验收与交付，包括房地产开发商与银行签订的担保协议，商品房买卖合同，购房者与银行的借贷合同，与保险公司的保险合同。另外，装修与物业管理也是实务中的热点问题。物业管理阶段，包括业主委员会的成立、议事规则，管理委员会、章程，管理规约，物业管理合同。包括物权法、物业管理条例在内的法律法规和章程、合同制定。