1.土地增值税的概念与特点
（1）土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让取得的增值额征收的一种税。
1993年12月13日国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》），于1994年1月1日起施行。1995年1月财政部印发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，于1995年1月27日起施行。之后，财政部、国家税务总局又陆续发布了一些有关土地增值税的规定、办法。这些构成了我国土地增值税法律制度。
（2）土地增值税的特点
① 以转让房地产取得的增值额为征税对象。
我国的土地增值税属于“土地转让增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收土地增值税。作为征收对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。
② 征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得增值收入的单位和个人，除税法规定免税的以外，均应按照税法规定缴纳土地增值税。
③ 采用扣除法和评估法计算增值额。
一般来说，土地增值税以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对纳税人转让旧房及建筑物取得的增值收入，以及对纳税人转让房地产申报不实、房地产转让成交价格偏低取得的增值收入，采用评估价格法确定增值额。
④ 采用超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产的增值率为依据，按照累进原则设计的，实行分级计税。我国土地增值税采用的是四级超率累进税率，增值率高的，使用的税率高，纳税人多纳税；增值率低的，使用的税率低，纳税人少纳税。税收负担较为合理，体现了国家政策。
⑤ 实行按次征收。
土地增值税发生在房地产转让环节的，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
2.土地增值税纳税人
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。其中单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。
在我国无论纳税人是法人还是自然人，无论纳税人经济性质，无论纳税人是内资企业还是外资企业，无论纳税人是中国公民还是外籍个人，无论纳税人居于何部门，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
3.土地增值税的征税范围
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括两类：一是转让国有土地使用权并取得收入的行为，二是转让地上建筑物及其附着物并取得收入的行为。
练习题◆多选
10.下列不属于土地增值税征税范围的有（ ）。
A.王梅将一套自有住房直接赠送给村办企业
B.房地产的代建房行为
C.房地产重新评估而升值的房产
D.因城市实施规划、国家建设的需要搬迁，由纳税人自行转让原房地产
（1）征税范围的一般规定
① 只对转让国有土地使用权的行为征收土地增值税，对国家出让国有土地的行为不征税。
只对企业、单位和个人转让国有土地使用权的行为征收土地增值税。对属于集体所有的土地，按现行法律规定须先由国家征用后才能转让。
拓展阅读
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定征用集体土地，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让，自行转让集体土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。
② 既对转让国有土地使用权的行为征收土地增值税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征收土地增值税。
纳税人转让地上建筑物和其他附着物的产权取得的增值性收入，也应缴纳土地增值税。也即纳入土地增值税征税范围的增值额，是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而不仅仅是转让土地使用权取得的收入。
其中地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施，如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。附着物是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。
③ 只对有偿转让的房地产征收土地增值税。
只对有偿转让的房地产征收土地增值税，而对以继承、赠予等方式无偿转让的房地产，不予征税。
知识点拨
不征土地增值税的房地产赠与行为界定：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中，社会团体，是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会，以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
（2）征税范围的其他规定
① 企业改制重组。(www.xing528.com)
非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。
按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。
按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。
单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业的行为，暂不征收土地增值税。
上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
② 房地产转移用途。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
③ 房地产交换。
房地产交换，是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
④ 合作建房。
对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
⑤ 房地产出租。
房地产出租，是指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。
⑥ 房地产抵押。
房地产抵押，是指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移房地产权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此，对房地产抵押行为，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。
⑦ 房地产代建。
房地产代建，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
⑧ 房地产重新评估。
国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
⑨ 土地使用者处置土地使用权。
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳增值税、土地增值税和契税等。
4.土地增值税的税收优惠
① 纳税人建造普通标准住宅（不包括高级公寓、别墅、度假村等）出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
② 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
③ 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
④ 自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
⑤ 国家规定的其他土地增值税优惠政策。
5.土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率，如表8-5 所示。
练习题◆单选
11.根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（ ）。
A.房地产出租
B.企业间的房地产交换
C.房地产代建
D.房地产抵押
练习题◆单选
12.根据土地增值税法律制度的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（ ）的，免征土地增值税。
A.5% B.10%
C.20% D.30%
表8-5 土地增值税税率表
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