如何计算契税应纳税额 in《税法基础》？

1.契税的计税依据

契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。

① 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

② 土地使用权赠予、房屋赠予，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定契税的计税依据。个人无偿赠予不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。

③ 土地使用权交换、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

④ 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

2.契税应纳税额的计算

契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额计算公式为

练习题◆单选

3.甲、乙两人交换房产，甲房产价值500万元，乙房产价值450 万元，乙支付补价50 万元。当地政府规定的契税税率是3%，上述业务共需要缴纳的契税是（　　）万元。

A.5

B.28.5

C.1.5

D.57

练习题◆多选

4.契税的计税依据有（　）。

A.房屋成交价格

B.房屋租金

C.房屋交换的差额(www.xing528.com)

D.房屋的市场价格

例7-3 居民甲有两套住房，2017年3月将其中的一套出售给居民乙，成交价格为1 200 000 元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给丙换房差价款300 000 元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税税额（假定税率为4%）。

解析：房屋互换，按差额计算缴纳契税。

甲应缴纳契税税额=300 000×4% =12 000（元）。

乙应缴纳契税税额=1 200 000×4% =48 000（元）。

丙不缴纳契税。

3.契税的税收优惠

① 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

② 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围为购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90 平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

③ 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

④ 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定是否减免契税。

⑤ 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

⑥ 经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，可以免征契税。

⑦ 公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税。

经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，应当补缴已经减征、免征的税款。