房产税应纳税额计算方法

1.房产税的计税依据

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值计征房产税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征房产税的，称为从租计征。

（1）从价计征

《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

（2）从租计征

《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。所谓房产租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。

2.房产税应纳税额的计算

房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳税额计算也分为两种：一是从价计征的计算，二是从租计征的计算。

（1）从价计征的计算

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，应纳税额计算公式为

知识点拨

房产税中的房产原值与会计账上固定资产原值的区别

1.通常情况下，房产税中的房产原值等于会计账上固定资产原值。但房产原值中应包含地价，若会计核算中土地单独以无形资产入账，计征房产税时，房产原值应在固定资产原值的基础上加上以无形资产核算的土地成本。同时，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，不管会计上如何核算，均应计入房产原值，计征房产税。

2.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对于更替房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件、更新后不再计入房产原值。

例7-1 2017年某企业的经营用房原值为5 000万元，按照当地规定允许减除30%后按余值计税，适用税率为1.2%。请计算其当年应缴纳的房产税税额。

解析：该房产税的计算适用从价计征。

应纳税额=5 000×（1-30% ）×1.2%=42（万元）。(www.xing528.com)

（2）从租计征的计算

从租计征是按房产的租金收入计征，应纳税额计算公式为

例7-2 2017年某公司出租房屋10 间，年租金收入为300 000 元，适用税率为12%。请计算其当年应缴纳的房产税税额。

解析：该房产税的计算适用从租计征。

应纳税额=300 000×12%=36 000 （元）。

3.房产税的税收优惠

目前，房产税的税收优惠政策主要有：

① 国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

② 由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校，医疗卫生单位，托儿所，幼儿园，敬老院，文化、体育、艺术类单位）所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位实行自收自支的年度起，免征房产税3年。

上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。

③ 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产和出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

④ 个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，无论面积大小，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

⑤ 自2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地，应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。

⑥ 经财政部批准免税的其他房产，享受房产税的税收优惠政策。