农村法律问题案例解析：出租人维修义务解答

【案情简介】

2002年4月，张某租用刘某的一间平房经营百货，双方约定，租用期为3年，每年租金为6000元；每半年结算一次租金。双方未就维修义务的承担做出约定。2003年7月，由于当地连日降雨，致使该租赁房屋承重墙下沉并出现了3厘米宽的裂缝，房屋有倒塌的危险。张某要求刘某维修，刘某未答复。张某无奈自己请来建筑队，对房屋进行加固维修，共花费人民币1260元。但房屋倒塌危险仍未消除。当年11月，张某与刘某结算当期的房租时，要求扣除其花费的维修费用并提出解除合同，刘某不同意。双方为此发生争议。

【法律分析】

本案涉及租赁合同中出租人的维修义务。出租人的维修义务是出租人对物的瑕疵担保责任中派生的义务。维修义务是指在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用该租赁物。维修义务也包括对租赁物的正常保养。出租人尽维修义务并不是绝对的、无限的，它应具备一些条件：①租赁物有维修的必要。有维修的必要是指租赁物已出现影响正常使用、发挥效用的情况，不进行维修就不能使用，出租人应对租赁物进行及时的维修，以保证其正常使用。②有维修的可能。有维修的可能是指租赁物损坏后能够将其修好以恢复或达到损坏前的状态，如果租赁物已彻底损坏，没有修复的可能，出租人的维修义务就转化为承担一定的民事责任的义务，如减少租金等。③有维修的正当理由。出租人的维修义务一般是在承租人按约定正常使用租赁物的情况下出现的租赁物的损耗或者是由租赁物的性质所要求的对租赁物的正常的维护，如果是因为承租人的保管使用不善，造成租赁物损坏时，出租人不负有维修的义务。如承租人租赁一架塔吊，因自己安装不符合要求出现了问题，不能使用，就要由承租人自己负责重新进行安装。④须有承租人通知出租人维修。法律虽然规定了在一般情况下出租人负有维修义务。但并非在所有的情况下维修的义务都由出租人承担。排除出租人维修义务的情况有几种：①法律、行政法规规定，由承租人承担维修义务的。如我国海商法规定，在光船租赁中，由承租人负责维修保养。有的国家的法律规定，在房屋租赁中，有些小的维修义务由承租人承担，如《法国民法典》就规定在房屋租赁中，承租人应当负担的修缮义务有：房间内的一部分破碎地砖的修补、窗户玻璃的修补、门锁的修缮等等。《意大利民法典》规定，由房客负担的小修缮是属于因使用所引起的损坏。②双方约定维修义务由承租人负担。③依当地习惯或商业习惯。如在汽车租赁中对汽车的维修义务一般都由承租人负担。

《合同法》第221条进一步明确了出租人的维修义务：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”由此可知，租赁物出现问题，需要修理的，承租人有权向出租人提出修理的要求，催告出租人在合理的期限内对租赁物进行维修。该合理期限应当根据物的损坏程度、承租人需要维修的紧迫程度及出租人的维修能力等具体情况确定。出租人应当在承租人提出的合理期限内，履行对租赁物的维修义务，以满足承租人使用租赁物的要求。如出租人拒绝维修或因为其他原因不能在合理的期限内对租赁物进行维修的，承租人可以自行修理，由此支出的费用应当由出租人负担，承租人已经垫付的，有权要求出租人偿还或者从租金中扣除。此外，无论是出租人对租赁物进行维修，还是承租人对租赁物进行维修，影响了承租人对租赁物的正常使用收益的，承租人有权要求出租人相应地减少租金或者延长租赁期限。(www.xing528.com)

本案中，刘某作为出租人有义务维修出租房屋。张某在催知刘某维修之后，刘某置之不理，房屋有倒塌危险，于是张某请人修理，由此发生的维修费用理应由出租人刘某承担。张某有权在房租中扣除维修费用。由于出租物没有得到充分的修复，仍然存在倒塌的危险，因此张某可以要求解除合同。

【法律小贴士】

除非当事人另有约定，否则出租人有法定义务维修租赁物。在合理期限内，出租人不维修的，承租人可自行维修，由此发生的维修费用由出租人承担。