承租人有优先购买权吗？房主要出卖出租房的法律问题解析

【案情简介】

2004年3月3日，张某承租金某一旧仓库，并与金某订立了为期一年的租赁合同，租金为每月1000元。2005年3月1日，即租期满前一天，金某以10万元的价格将该租赁厂房出卖给了亲戚王某。张某得知后，认为他也可以出同样的价钱将该厂房买下。便责问金某为什么事先不告知他要出卖厂房，金某认为：一是张某的租期已满；二是以比市场价更低的价钱卖给了自己的亲戚，没有必要与张某商量。后来，张某以金某未履行告知义务为由具状法院，要求确认金某将厂房出卖给金某的买卖行为无效。

该案在审理过程中，出现两种争议：一种观点认为，金某转让房屋是在张某即将丧失承租人身份的情况下，以低于市场价的价格出卖的，告不告诉张某没有实际意义，该出卖行为合法有效；第二种观点认为，由于金某未履行法定告知义务，张某有权主张买卖行为无效。法院最后判决金某与王某的房屋买卖行为无效。

【法律分析】

本案涉及房屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。承租人优先购买权的基本特征是：第一，它是专属于承租人的权利，这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人。第二，它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。第三，它是一种附条件的权利，即以同等条件为前提。

《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人优先购买权的实现需要具备下列条件：①必须存在合法有效的租赁合同。②在同等的条件下购买。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等。③必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。这说明承租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了。(www.xing528.com)

承租人享有优先购买权就要求出租人在出卖租赁房屋时应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。给承租人考虑是否购买该房屋的时间。只要承租人未做出放弃优先购买权的表示，出租人不得在这个期限内将该房屋卖给他人。如果出租人违反了该项规定，承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效。

本案中，张某与金某就厂房订立了租赁合同，便确立了他们之间的一种租赁合同关系，张某是承租人，金某是出租人。金某出卖出租房而未通知承租人张某，违反法律的强制性规定，张某有权请求法院确认金某与王某间的房屋买卖行为无效。

【法律小贴士】

承租人的优先购买权是一项法定权利。承租人既可行使亦可抛弃。在租赁合同期间，出租人出卖出租房，即使承租人抛弃优先购买权，承租人仍然有权继续租赁该房，这叫作买卖不破租赁。也就是说租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。