农村经营常见法律问题案例解析：认识立约定金性质

【案情简介】

2004年4月18日，原告戴雪飞与被告华新公司签订了一份订购协议，订购协议约定由原告支付定金5万元，订购被告开发的房屋一套；如果原告在被告通知的时间不与被告签订正式的商品房预售合同，5万元定金不返还；如果被告在此之前卖出房屋，应当双倍返还定金。收到被告的签订合同通知后，原告于4月25日至被告处，与被告商定，待原告的丈夫5月7日从香港回来后再签合同。5月7日原告至被告处签合同时，由于被告出具的格式合同中有样板房仅供参考的条款，原告对此持有异议，与被告协商未果，特以书面表达了由于被告“不能给予明确答复，需要另择日签约”的意见，希望与被告继续协商，被告的工作人员表示同意。不料被告竟于5月9日通知原告，要没收原告的定金，并要将房屋售与他人。原告请求判令被告双倍返还定金，并负担本案诉讼费。被告在答辩中称4月18日签订的协议，是双方当事人的真实意思表示。签订该协议的目的，是要约束双方当事人签订正式商品房预售合同的行为。双方当事人应当在4月25日签订正式商品房预售合同。但到了该日，原告戴雪飞并未就签约事宜与被告进行磋商。由于原告违约在先，被告已决定拒绝与其签约，定金也不应返还。

【法律分析】

本案涉及立约定金条款的性质和效力。定金，是合同一方当事人为确保合同的履行而预先向对方给付一定数量的货币或其他替代物。我国《担保法》将定金作为债的担保方式之一。《担保法》司法解释第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”可见，立约定金的法律效力突出地表现在所谓定金罚则中：如果给付定金一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；如果接受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。

但是需要注意的是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”可见，立约定金的罚则只在因可归责于一方当事人的事由导致违约的情形。如果因不可归责于双方当事人的事由导致未能订立合同的，接受给付一方应返还定金。(www.xing528.com)

本案中，原告戴雪飞与被告华新公司签订的定金条款显示是为了将来订立房屋购买合同，因此属于立约定金。从4月25日和5月7日原告与被告进行商谈的情况来看，其没有拒签商品房预售合同的明确表现。5月7日，没有签订房屋买卖合同的原因是因为华新公司在以样板房获取购房者满意并与之订立预约合同后，却在商品房预售合同中以附件形式列入样板房仅供参考和合同解释权归华新公司的格式条款。购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。

【法律小贴士】

定金作为一种合同担保方式，因其设立的性质和效力不同，可以分为几种类型：①违约定金，即指在交付或者接受定金以后，任何一方当事人不履行主合同，都应按定金罚则予以处理。②立约定金，即指当事人为保证以后正式订立合同而专门约定的定金。③证约定金，即指为证明合同关系的成立而设立的定金。④成约定金，即以定金的交付与否来决定主合同是否成立。⑤解约定金，即指当事人为保留单方解除主合同的权利而交付的定金。