农村经营活动常见法律问题案例分析

【案情简介】

张家三兄弟，张甲、张乙、张丙因为继承父亲的遗产对某套房屋享有按份共有权，张甲占有50%的份额，张乙占有30%的份额，张丙占有20%的份额。三方约定由三人共同使用该房屋。2002年10月，张甲因为股票投资需要资金周转，便打算将继承的房屋中自己的50%的份额转让给他人。张甲的朋友王丁表示愿意以1000元/米2的价格购买。张乙和张丙也表示愿意以同样的价格购买。张甲应该把房屋中自己的份额卖给谁呢？

【法律分析】

本案涉及按份共有人在同等条件下的优先购买权的问题。按份共有又称为分别共有，是指两个或两个以上共有人按照各自的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。根据我国《民法通则》第78条第2款的规定，“按份共有人按各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务”。在按份共有中，按份共有人的权利主要有：①有权依其份额对共有财产享有占有、使用和收益权。②有权按照约定管理其共有财产。③按份共有人享有物权请求权。④按份共有人有权处分其份额。⑤对其他共有人出售之份额享有优先购买权。⑥全体共有人有权处分共有财产。(www.xing528.com)

本案中，张甲、张乙、张丙三兄弟按份共有房屋一套。张甲可以依法处分和转让自己的份额。而张乙、张丙两兄弟作为按份共有人都享有优先购买权。张乙和张丙以同样的条件提出购买张甲的份额，此种情况下，应认定他们均享有在同等条件下的优先购买权，因为他们的优先购买权是平等的，此时应如何处理，应当尊重该份额所有人张甲的意愿，由张甲决定将份额转让给张乙或张丙。而王丁不是共有人，因此在相同条件下，没有优先购买权。

【法律小贴士】

所谓按份共有人的优先购买权，是指按份共有人依照法律规定，在其他共有人出卖共有物于第三人时，享有在同等条件下优先于第三人购买的权利。优先购买权是《民商法》上较为重要的一项制度，古今中外立法对此都有相应规定。按照优先购买权，按份共有人之一在出卖自己的份额时，应将出卖的意思及出卖的条件通知其他共有人。在法定期限内，如其他共有人没有购买的意思表示或所给的条件低于其他人，出卖方可将其份额出卖给其他人。如出卖方不履行出卖通知的义务，便构成对其他按份共有人优先购买权的侵犯，其他按份共有人有权向法院提起诉讼，请求撤销买卖合同，由按份共有人按同等条件优先购买。