以房抵债协议存在恶意串通的判定及效力

鉴于“以房抵债”问题在司法实务中的普遍性和多样性，我们认为，对相关协议的效力应结合个案具体情况，多方审查，具体分析，不能一概而论。

第一，应审查有无《合同法》第52条规定的无效情形。实践中，不少“以房抵债”协议有规避流质条款之嫌疑，有的甚至为了回避关于房屋限购的政策规定，恶意串通。如果查明双方签订的以房抵债协议存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定的，应依法认定这些合同内容无效。如违反禁止流押的强制性规定，则无效。

第二，以意思自治为原则，根据合同具体约定来推断当事人内心的真实意思。如原本是借贷关系，有利息交付事实，签订买卖合同只是担保，适宜按照原法律关系即借贷关系来认定；在债务人不履行金钱债务的情况下，债权人对涉案房屋有请求拍卖、变卖获得清偿的权利，但不得对抗其他权利人。约定了债务人回购条款的，可以推定为“以房担保”而非“以房抵债”，可按照原基础法律关系认定。例如，工程款抵房款中约定回购条款的，性质依然是工程款欠款。

第三，允许当事人在债务履行期间进行意思变更。实务中，此类变更多种多样，有可能构成“债的更改”，也有可能构成清偿之给付，还可能构成担保之给付，等等。此种情形，应坚持“以房抵债”合同的实践性，具体可参考江苏会议纪要规定。如已履行清算义务，交付房屋并过户登记的，应视为有效；如果债务人没有履行的事实依据，且存在履行不能的情况，债权人则可请求承担违约或者损失赔偿责任，而不能直接要求房屋所有权归债权人。

从管理人进行债权审查的角度出发，对以房抵债问题，除应坚持上述基本处理思路外，还应当兼顾破产法上的特别规定。(www.xing528.com)

首先，审查是否属于破产无效行为。依据《企业破产法》第33条之规定，如果以房抵债涉嫌债务人逃避债务而隐匿、转移财产，虚构债务或承认不真实的债务，应当认定无效。

其次，审查是否属于破产可撤销行为。依据《企业破产法》第31条之规定，如果以房抵债行为发生在法院受理破产申请前一年内，需要考量以房抵债签订时的价格是否属于明显不合理；即使价格合理，如果是根据当事人内心真实意思，推断为“以房担保”的，无论债务是否已清偿，也认定为破产可撤销的情形，应由管理人请求予以撤销。

依据《企业破产法》第32条之规定，如果以房抵债行为发生在人民法院受理破产申请前6个月内，则无论债务是否已届清偿期，以房抵债行为均属可撤销情形，相关抵债房屋均需纳入破产财产的范围。