对于租赁合同的讨论，主要围绕着在不动产租赁中出租人破产，破产管理人能否依照新破产法第18条的规定解除租赁合同展开。司法实务一般认为，新破产法第18条对破产管理人合同解除权所适用的合同种类并没有加以限制，破产管理人可以依此条文解除租赁合同。[6]但是不动产租赁权作为一种债权，因关系到公民居住权保障和社会稳定，所以相较于一般的债权，在民法上应受到特殊的保护，这种保护在我国《合同法》中的“买卖不破租赁”原则上得到了充分的体现。[7]因此，世界各国立法对不动产出租人破产时破产管理人的合同解除权均进行了限制。如果不动产出租人破产时，破产管理人可以对租赁合同行使任意解除权，这将与限制出租人的解除权、强化对承租人利益保护的国际惯例背道而驰。[8]因此，有学者主张不动产出租人破产时，破产管理人的合同解除权行使应当受到限制。
但如何限制，又有不同的观点。第一种观点从解释论的角度认为，因出租人已提供了符合约定的租赁物，并且承租人也为该租赁物支付了租金，该租赁合同的主要义务应视为履行完毕，因而不属于新破产法第18条所规定的“未履行完毕的合同”，所以破产管理人不得依照该条文解除租赁合同。[9]第二种观点从立法论的角度认为，出租人破产时，为了保护承租人的利益，破产法应当规定原则上承租人有权选择继续履行合同，破产管理人不得单方解除租赁合同。[10]即明确限制破产管理人合同解除权的行使。
笔者认为，为了保护承租人的利益，破产管理人合同的解除权确实应当受到限制，但是对上述两种观点中限制租赁合同解除权的理由和绝对化主张，笔者并不赞同。
就第一种观点而言，该观点确实达到了限制破产管理人合同解除权的效果，但是该观点的理由不能苟同。因为租赁合同作为一种继续性合同，在租赁期间内，出租人的主要义务除了按约定将租赁物交付承租人使用外，还有在租赁期间保持租赁物符合约定用途、租赁物修缮、权利的瑕疵担保和物的瑕疵担保等义务；承租人的主要义务除了按期支付租金外，还有在租赁期间合理使用、保管租赁物和租期届满返还租赁物的义务。[11]因此不能仅凭出租人提供了符合约定的租赁物、承租人支付了租金，便认为租赁合同已经履行完毕。笔者认为，从法律解释论的角度来说，新破产法第18条可以适用于租赁合同。(www.xing528.com)
就第二种观点而言，笔者认为在租赁合同领域，并不是所有承租人的权利都需要通过限制破产管理人的合同解除权来保护，只有涉及公民居住权保障或其他社会公共利益的不动产租赁合同，才需要对破产管理人的合同解除权进行限制。[12]具体而言，依照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条和《物权法》第149条的规定，我国城市土地被划分为多种用途，其中住宅用地主要是用来保障城市居民的居住权，而非住宅用地则用于其他目的。出租人将住宅用地上的建筑物出租给承租人居住，租赁期间出租人破产，破产管理人的合同解除权应当受到限制，这是为了保障公民居住权的需要。尽管在拍卖中，建筑物上的租赁权不被解除，将会导致该建筑物的价值降低，使破产财产的价值减少，间接地损害了破产债权人的利益，但是破产债权人的利益在公民居住权保障的面前，应当作出一定的退让。因为公民居住权作为一项基本人权应当得到优先保障，为了保障公民的居住权，对破产管理人的合同解除权加以必要限制，这是基于社会公共政策的考量，是为了体现实质公平而对社会弱者所作的倾斜性保护，具有法理上的正当性。反之，若出租人将非居住用地上的建筑物出租给承租人用于商业目的，租赁期间出租人破产的，破产管理人的合同解除权则不应当进行限制。理由是：第一，承租人承租权的行使并非为了居住，而是以营利为目的，该承租权作为一种商事债权与破产债权人的普通债权无本质上的区别，并不应当优先保护。此时若为了保护承租人的商事承租权而去限制破产管理人的合同解除权，损害破产债权人的利益，缺乏法理上的正当性。第二，商铺租赁与住宅租赁不同的是，承租人的经济实力并不一定不如出租人，甚至在很多情况下还强于出租人。在这种情况下还以保障租赁权为由，限制破产管理人的合同解除权，从而导致破产财产的减少，损害破产债权人的利益，无异于劫贫济富。
因此笔者认为，只有涉及公民居住权保障或其他社会公共利益的不动产租赁合同，才需要对破产管理人的合同解除权加以限制。[13]
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