《企业破产法》施行十周年：以房抵债债权审查问题解析

家美天晟债权申报期间，除收到正常的债权申报外，管理人收到了几十笔“以房抵债”的债权申报。如有的债权人先向家美天晟出借3000万元，履行期届满不能偿还的情况下，与其签订了若干份商品房买卖合同，并办了备案；有的工程承包方，对家美天晟享有工程款债权，后与双方约定20套房抵债，但未办理网签备案手续；某广告公司的广告款履约期满后，家美天晟与其约定以2套房抵债，只签了商品房认购书……凡此种种，案中涉及“以房抵债”的房子居然多达百余套。这些“以房抵债”协议的效力如何认定，涉及房屋权利归属如何，在法律上均无明确规定。

因涉及债权人的切身利益，为妥善处理“以房抵债”问题，管理人进行了大量深入细致的调研。依据相关司法判例及各地法院出台的审判规则，鉴于“以房抵债”问题在司法实务中的普遍性和多样性，我们认为，对相关协议的效力，应结合个案具体情况，具体分析：

第一，应审查有无《合同法》第52条规定的无效情形。实践中，不少“以房抵债”协议有规避流质条款之嫌疑，有的甚至为了回避关于房屋限购的政策规定，恶意串通。如果查明双方签订的以房抵债协议存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的、以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定的，应依法认定这些合同内容无效。如违反禁止流押的强制性规定，则宜认定无效。

第二，以意思自治为原则，根据合同具体约定来推断当事人内心真实意思。如原本是借贷关系，有利息交付事实，签买卖合同只是担保，适宜按照原法律关系即借贷关系来认定；在债务人不履行金钱债务的情况下，债权人对涉案房屋有请求拍卖、变卖获得清偿的权利，但不得对抗其他权利人。约定了债务人回购条款的，可以推定为“以房担保”而非“以房抵债”，可按照原基础法律关系认定。例如，工程款抵房款中约定回购条款的，性质依然是工程款欠款。(www.xing528.com)

第三，允许当事人在债务履行期间进行意思变更。实务中，此类变更多种多样，有可能构成“债的更改”，也有可能构成清偿之给付，还可能构成担保之给付等。此种情形，应坚持“以房抵债”合同的实践性。^[5]如已履行清算义务，交付房屋并过户登记的，应视为有效；如果债务人没有履行的事实依据，且存在履行不能的情况，则可请求承担违约或者损失赔偿的责任，而不能直接要求房子所有权归于债权人。

从管理人进行债权审查的角度出发，对以房抵债问题，除应坚持上述基本处理思路外，还应当兼顾《企业破产法》上的特别规定：（1）审查是否属于破产无效行为。依据《企业破产法》第33条之规定，如果以房抵债涉嫌债务人逃避债务而隐匿、转移财产，虚构债务或承认不真实的债务，应当认定无效。（2）审查是否属于破产可撤销行为。依据《企业破产法》第31条之规定，如果以房抵债行为发生在法院受理破产申请前一年内，需要考量以房抵债签订时的价格是否属于明显不合理；即使价格合理，如果是根据当事人内心真实意思，推断为“以房担保”的，无论债务是否已清偿，也认定为破产可撤销的情形，应由管理人请求予以撤销。同时，依据《企业破产法》第32条之规定，如果以房抵债行为发生在人民法院受理破产申请前6个月内，则无论债务是否已届清偿期，以房抵债行为均属可撤销情形，相关抵债房屋均需纳入破产财产的范围。

根据上述思路，管理人依法对家美天晟重整案中涉及的“以房抵债”债权进行了应对处理，得到了相关债权人的认同与肯定。