城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税于1988年11月1日开征，是由原城市房地产税演变而来的，属于对资源占用课税的范畴。
（一）城镇土地使用税的法律依据
城镇土地使用税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区。在上述区域内拥有土地使用权的单位和个人为城镇土地使用税的纳税人。城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，以每平方米土地为计税单位，按照定额税率计算征收（表7-3）。城镇土地使用税的计算公式：应纳税额=计税土地面积×适用单位税额。
表7-3 城镇土地使用税税率表
《城镇土地使用税暂行条例》规定对下列土地实行免税：
（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地，凡能与企业其他用地明确区分的，可比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。这些单位的生产、经营、建房出租用地和其他用地不属于免税范围。
（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。非社会性的公共用地不能免税，如企业内的广场、道路、绿化等占用的土地。
（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。农副产品加工场地和生活、办公用地不能免税。
（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴土地使用税5年至10年。
（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
（二）城镇土地使用税的筹划方法
1.利用税收优惠政策进行筹划
与其他税种一样，土地使用税也有一些税收优惠政策。比如，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴土地使用税5年至10年。纳税人可以充分利用城市、县城、建制镇和工矿区的废弃土地或进行开山填海利用土地，以获得免税机会。
2.利用土地级差进行筹划(www.xing528.com)
凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。城镇土地使用税采取的是有幅度的差别定额税率，税额最低（0.6元）与最高（30元）相差50倍。企业在选址时，可以结合自身情况，从以下几方面进行考虑：一是将公司设置在城市、县城、建制镇、工矿区以外的农村。二是由于税法允许经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低的幅度不能超过《城镇土地使用税暂行条例》规定最低税额的30%。经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准，因此可将企业设立在经济落后地区。三是在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之中选择税率低的地区设立企业。四是在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之中选择税率低的土地设立企业。
【案例7-24】 J复合材料集团公司想要扩大生产基地，由于总部在北京，所以董事会初步决定的方案是将生产基地建在北京郊区，面积10 000平方米，选用的土地为四级土地，每平方米土地每年需缴纳土地使用税9元，因此每年需缴纳城镇土地使用税9万元。
经过多方考虑，公司最终决定将生产基地建在江苏省沿海城市，不但能享受其他税种如所得税的优惠和方便出口贸易，单是每年的土地使用税也可节约不少，由于该地区土地使用税每平方米仅1.8元，所以每年只需缴纳城镇土地使用税18 000元，节约72 000元。
筹划点评
将企业设在县城，在有些情况下，有可能影响企业的生产经营业绩。企业不能只考虑城镇土地使用税的因素来选址。
3.准确核算用地进行筹划
如果纳税人能准确核算用地，就可以充分享受城镇土地使用税设定的优惠条款。例如，企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税；将农、林、牧、渔的生产用地与农副产品加工场地和生活办公用地相分离，就可享受生产用地的免税条款；对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税；厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。纳税人应该明确区分免税用地与不免税用地，以享受免征城镇土地使用税的优惠。
【案例7-25】 W市J企业2016年全年实际占地共计100 000平方米。其中，厂房占地80 000平方米，办公楼占地8 000平方米，医务室占地2 000平方米，幼儿园占地3 000平方米，厂区内道路及绿化占地7 000平方米。当地城镇土地使用税税额4元/平方米，请对其进行纳税筹划。
筹划分析
方案一：各种用地未作明确区分，未分别核算各自面积。
应纳城镇土地使用税=100 000平方米×4元/平方米=400 000元
方案二：各种用地进行了明确区分，分别核算各自面积。这样，医务室、幼儿园占地不必缴纳城镇土地使用税。
应纳城镇土地使用税=（100 000-2 000-3 000）平方米×4元/平方米
=380 000元
方案二比方案一J企业一年少缴城镇土地使用税20 000（400 000-380 000）元，因此，应当选择方案二。
筹划点评
分别核算会增加一部分核算支出，但相对于省下的城镇土地使用税来说，一般情况下是值得的。
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