房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。
房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人或经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。征税对象是房产。征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
房产税的计税依据分为从价计征和从租计征。从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为
应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；扣除比例是省、自治区、直辖市人民政府规定的10%～30%的减除比例；计征的适用税率为1.2%。
从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为
应纳税额=租金收入×12%（或4%）
自2008年3月1日起，对个人出租住房，减按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
房产税的税收优惠政策包括：
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税；
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免税；
（4）个人所有非营业用的房产免税（上海、重庆等试点地区除外）；
（5）经财政部批准免税的其他房产，如为鼓励利用地下人防设施，对作为营业用的地下人防设施暂不征收房产税。
（二）房产税的筹划方法
1.利用税收优惠进行筹划
如税法规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，房产税暂减按4%的税率征收。因此纳税人出租房时，可使用市场价格，向个人出租用于居住，享受税收优惠。又如，税法规定房产大修停用半年以上，经税务机关审核在大修期间可以免税，因此，纳税人理应及时加以利用。
【案例7-6】 锡州大学拟将一栋学生宿舍楼改作招待所客房。该宿舍楼的原值为300万元，当地主管税务机关规定的房屋折旧率为30%。改变用途后，该房产将成为应税房产。应纳税额：
3 000 000元×（1-30%）×1.2%=25 200元
经筹划，决定将该大学校园内的一处人防设施改作招待所客房，学生宿舍保持原用途不变，因为根据财政部的有关规定，该人防设施可享受免征房产税的税收优惠。
2.合理确定房产原值
房产原值的大小直接决定房产税的多少。房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。合理地减少房产原值是房产税筹划的关键。
其一，由于“纳税人或代缴人不能提供房产原值的，由评估机关进行评估，并由税务机关确认，或由税务机关根据同类房产确定”，作为固定资产，由于取得的来源不同，其原值的构成也不一致。新建或重建的固定资产以历史成本作为原值，从其他途径取得的固定资产以重置成本作为原值。因此，纳税人是否将房产在固定资产中正确分类及合理计价，直接影响企业的折旧额，进而影响所得税，同时也影响房产税。
其二，附属设备分割筹划。在实际税收征管中对与房屋不可分割的各种附属设备的最终确认，还涉及具体的技术标准和相关的财务处理，目前尚没有明确、详细的税法规定，很多地方仍有进一步探讨的余地。有关国际会计准则规定，当一项固定资产的某些组成部分在使用效能上与该项资产相对独立，并且有不同的使用年限时，应将该组成部分单独确认为固定资产。将此项规定应用到对房产原值的确定中可以得知，作为房产的有关附属设备按照财务制度的规定有可能单独划为非房屋类的固定资产处理，因而也就可能不计入房产原值。比如某一超市的保鲜制冷设备虽然在物理上是建在超市之中，直观上是房屋不可分割的附属设备，但是因其特殊的功能，使其使用年限与房屋不同，具有相对的独立性，因此可以将其划分为机器设备类计提折旧，而不划为房屋类，那么也就不用纳房产税。
【案例7-7】 A公司位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%，请对其进行纳税筹划。
筹划依据
房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑及各种油气罐等，则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施，属于房产。
筹划思路
如果将除厂房、办公用房以外的建筑物，如停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
筹划分析
方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。
应纳房产税=100 000万元×（1-30%）×1.2%=840万元
方案二：将游泳池、停车场等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独核算。则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
应纳房产税=（100 000-20 000）万元×（1-30%）×1.2%=672万元
筹划结论
方案二比方案一A公司少缴房产税168（840-672）万元，因此，应当选择方案二。(www.xing528.com)
筹划点评
将停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，可以降低房产税的计税依据，从而降低房产税税负，但将停车场、游泳池等建成露天的，有时未必适合企业的需要。
3.房产修理、更新改造的筹划
房产的改扩建与修理、合资合股建房也是筹划的重要内容。进行更新改造或装饰装修而发生的相关费用，是否应计入房产原值非常关键。
我国会计准则规定：发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；经过修理后有关固定资产经济使用寿命延长2年以上；经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途，应确认为固定资产更新改造支出，计入固定资产原值。不满足条件的大修理支出则计入待摊费用或预提费用，直接在税前扣除，不计入房产原值。发生改扩建房产行为的，应将房产改扩建支出减去改扩建过程中发生的变价收入计入房产原值。
4.房产税投资联营的筹划
对投资联营的房产，由于投资方式不同房产税计征也不同，从而提供了筹划空间。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，被投资方要按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由投资方按租金收入计缴房产税。纳税人可以进行成本效益分析以决定选择偏好。
【案例7-8】 2016年百科房地产公司将开发的店面出租给某贸易公司，租期六年，年租金100万元（由贸易公司税前支付）。当年该房地产公司应缴纳各种税收为
应纳房产税=100万元×12%=12万元
应纳增值税=100万元×5%=5万元
注：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳城市建设税和教育费附加=5万元×10%=0.5万元
房地产公司所得税后净收益=（100-12-0.5）万元×（1-25%）=65.625万元
在此方案中，因为租金高，房地产公司缴纳的房产税、增值税都很高，还要缴纳城市建设税和教育费附加。而对于承租方即贸易公司，其税前支付的租金可以抵减所得税，也可以计算其税后净支出：
贸易公司税后净支出=100万元×（1-25%）=75万元
为减轻税负，该企业对上述经营行为重新进行筹划，变出租业务为投资业务。百科公司与贸易公司商定将房屋作价1 000万元，作为对贸易公司的投资入股，贸易公司每年对该企业进行利润分红，税后分配红利75万元［相当于税前利润100万元，即75万元÷（1-25%）］。这项筹划对于房地产公司和贸易公司都会产生减轻税负的影响。
对于房地产公司：房地产公司接受的贸易公司所分配的税后利润不用再缴纳企业所得税，按规定房地产公司以房屋投资入股获取的投资收益不用缴纳增值税，也不用缴纳房产税，则该业务的税后净所得为75万元，这比税收筹划前的方案增加了税后净所得9.375万元。
对于贸易公司：以支付租金的方式使用房产，每年支付租金100万元，这部分租金是准予税前扣除的，相当于减少税后净收益75万元。以接受投资的方式使用房产，贸易公司每年按房屋计税余值的1.2%缴纳房产税，即缴纳房产税额：
1 000万元×（1-30%）×1.2%=8.4万元
8.4万元的房产税可以税前扣除，另外，贸易公司在税后支付红利75万元，两项支出合计使贸易公司减少税后净收益：
8.4万元×（1-25%）+75万元=81.3万元
这比税收筹划前的方案多减少了税后净收益6.3万元。
对比两方案可以发现，改变房屋租赁业务为投资业务后，房地产公司规避了增值税、房产税负担，得到了较大的经济利益。虽然贸易公司减少了一部分税后净收益，但是远低于房地产公司增加的税后净收益。如果房地产公司让一部分利给贸易公司，这个矛盾是可以解决的。比如，贸易公司每年对百科房地产公司税后分配红利68.7万元，则接受投资方税后净支出总额仍为75万元，而投资方的税后收益为68.7万元，与房屋出租相比，税后收益增加68.7万元-65.625万元=3.075万元。
因此，变房屋出租业务为投资业务只要筹划得当，是可以使房屋的提供方和需求方双方受益的。
5.分解租金收入的纳税筹划
房产出租的，房产税采用从租计征方式，以租金收入作为计税依据，按12%税率计征。在房屋的租赁经营环节，合理地界定、核算租金收入与其他相关费用，避免因对税基确认、计量不合理而增加房产税负担。
6.选择经营方式进行税务筹划
我国的房产税对不同用途的应税房屋采用不同的计税依据和适用税率。对自用的应税房屋，以其原值减除10%～30%折旧后的余值为计税依据，按年计征，适用税率为1.2%；对出租的应税房屋，以收取的租金为计税依据，适用税率为12%。
由于应税房屋的计税余值是以房屋的历史成本——原值为基础计算的，而租金收入则是按现实交易价格计算的，二者的计算口径不同，加之适用税率不同，往往会出现同一房屋按不同方法计征房产税，而导致税负高低相差悬殊的现象。由于通货膨胀等因素的影响，一些房龄较长的旧房屋可能出现按余值计征房产税税负较低而按租金收入计征房产税税负较高的情况，而一些新房屋的情况则可能与之相反。这就为税务筹划主体通过合理选择经营方式进行房产税税务筹划提供了空间。
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的规定，双方签订承包、租赁合同，将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租者收取的承包费、租赁费按“服务业”税目征收营业税，“营改增”后则征收增值税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部分配行为不征收营业税：承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。
如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经营人，将房屋出租行为变为自办工厂或商场再承包出去，收取承包收入，那么原有的房产就可以按从价计征方法征收房产税，这样可以避免较高的房产税，也合理避免了增值税及其附加税，从而可以减轻企业税收负担。
【案例7-9】 江宁公司有房龄40年的旧礼堂一座，账面原值为10万元，已闲置不用。当地税务主管部门规定企业自用房产按原值减除30%折旧后的余值计税。该礼堂每年应缴纳的房产税税额为100 000元×（1-30%）×1.2%=840元。
为提高经济效益，江宁公司拟将该礼堂出租给Z公司做仓库，每年的租金为24 000元。由于改变了礼堂的用途，该礼堂的计税方法随之改变。其每年应缴纳的房产税税额将变为24 000元×12%=2 880元。
应纳房产税额比原先增加2 040元。
经筹划，决定调整经营方案，将原拟订的出租礼堂改为利用该礼堂经营仓储业务。按照仓储业经营要求对礼堂进行改造，抽调两名管理人员并召回本企业的数名下岗职工从事仓储管理，利用该礼堂向包括Z公司在内的客户提供仓储服务。江宁公司仍按原方法缴纳房产税，这样就避免了因改变房屋用途而加重企业的房产税负担。此外，由于房屋租赁业务属于“服务业”税目，适用5%税率，税基为租金，仓储业“营改增”后适用6%的税率，按不含税营业额计算销项增值税额并可扣减进项增值税额，因而，将出租礼堂改为利用该礼堂经营仓储业务也不会增加企业的流转税负担。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
