财产租赁所得的税收筹划

（一）财产租赁所得的计税方法

1.应纳税所得额的确定

财产租赁所得一般以个人每次取得的收入，定额或定率减除规定费用后的余额为应纳税所得额。财产租赁所得，每次收入不超过4 000元的，减除费用800元；超过4 000

元的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。同时，纳税人在出租财产过程中缴纳的相关税费，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。此外，由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用，凡是能够提供有效、准确凭证的，按每次800元为限扣除，扣完为止。财产租赁所得以1个月内取得的收入为一次。

（1）每月收入不超过4 000元的：

应纳税所得额=每月收入-准予扣除项目-修缮费用-800元

（2）每次（月）收入超过4 000元的：

应纳税所得额=（每月收入-准予扣除项目-修缮费用）×（1-20%）

需要提示的是，上述公式中的三项扣除顺序不可错乱。

2.应纳税额的计算

财产租赁所得适用20%的比例税率。另外，根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）第三条：对个人出租房屋（居民住房）取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。其计算公式为

应纳税额=应纳税所得额×适用税率

（二）财产租赁所得纳税筹划方法

财产租赁所得纳税筹划方法的一般思路：分次取得收入；尽量使发生的费用能全部扣除。(www.xing528.com)

1.次数的纳税筹划

财产租赁所得是按次征收的，以纳税人一个月内取得的收入为一次。纳税人在取得财产租赁收入时，若能将一笔收入分月取得，就能增加费用扣除的次数，从而减少应纳税所得额，减轻税收负担。

【案例6-16】　曾先生在某写字楼拥有两间办公室，2019年1月起出租给丙公司办公，租期为1年，租金为3万元。曾先生希望丙公司于进驻前一次性付清房租，而该公司则希望能按月支付房租。请从纳税筹划的角度为曾先生房租收入的取得方式提出建议。

筹划分析

方案一：如果曾先生一次性取得房租，则

应纳个人所得税额=30 000元×（1-20%）×20%=4 800元

方案二：如果曾先生分月取得房租，则

每月应纳个人所得税额=（30 000÷12-800）元×20%=340元

全年应纳个人所得税额=340元×12=4 080元

因为分月取得房租比一次性取得房租税负减轻720（4 800-4 080）元，所以曾先生应采取分月的方式取得房租。

2.费用的纳税筹划

税法规定，在确定财产租赁的应纳税所得额时，纳税人在出租财产过程中缴纳的税费，可持完税凭证从其财产租赁收入中扣除。此外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，每次以800元为限。一次扣除不完的，准予在下一次继续抵扣，直到扣完为止。因此，纳税人应取得并妥善保管有关税费凭证，否则会令税负加重。