小产权房权利人的排除妨害之诉——案例解析

【案情简介】

2015年4月28日，原告周某与吴某圣、修某银签订对涉案房屋的《存量房买卖合同》，购买了位于北京市昌平区小汤山镇龙脉花园×号房屋，并于当日支付全部购房款和交接房屋。现吴某圣、修某银已配合原告将房屋买卖合同变更登记在原告周某名下。交接房屋后，原告周某即安排施工人员对房屋进行装修。

在原告装修施工过程中，被告刘某从2015年5月11日开始通过强行换锁、威吓工人、塞锁等行为阻挠原告装修施工，并造成经济损失。庭审中，被告刘某提供2015年1月11日与吴某圣签订对涉案房屋的租赁合同，租期4年，租金七万且一次性付清。被告刘某辩称租赁合同签订后，吴某圣一直拖延交付，直到5月份被告才得知吴某圣将涉案房屋卖掉。原告将被告诉至法院。

被告不同意原告诉讼请求。理由一，原告不符合本案诉讼主体资格，因法律规定禁止小产权房买卖，又因物权法规定，原告不是房屋所有权人，不具有诉讼主体资格。理由二，被告租赁权设立在先，应依法保护，据本案证据显示，被告之租赁权设立于2015年1月，而原告的买卖行为产生于2015年4月，根据《合同法》规定，买卖不破租赁，原告诉求无法律依据，要求法庭驳回原告请求。

【法院判决】(www.xing528.com)

一审法院认为：对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，原告周某购买涉案房屋虽系小产权房，但是其对该房屋的占有不应受到法律之外的侵害。关于被告辩称原告购买的是小产权房，并非所有权人，不具备诉讼主体资格。本院认为原告作为购买人，出卖人将房屋交付原告后，原告即对涉案房屋可以占有使用，如果其占有受到他人侵害，依照法律规定当然有权作为诉讼主体参加诉讼。关于被告辩称买卖不破租赁，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中被告提供的房屋租赁合同其租赁标的无相应的规划许可证，故本院认为本案不适用买卖不破租赁的法律规则。另外，根据被告提供的租赁合同虽然签订时间在前，但是出租人吴某圣并未将涉案房屋交付被告使用，反而是吴某圣和修某银共同配合原告变更登记房屋买卖合同，交接房屋，可见原告的占有在先。根据合同相对性的原理，被告的损失可以向出租人吴某圣主张，但无权阻挠原告对涉案房屋正常占有使用。关于原告的具体损失，本院根据市场行情和原告提供的相应证据酌情认定3000元。综上所述，判决被告刘某于本判决生效后立即停止妨害原告周某对北京市昌平区小汤山镇龙脉花园×号房屋的占有、使用。被告刘某赔偿原告周某经济损失3000元。

二审法院认为：周某因履行买卖合同而合法占有该房屋，有权要求非法侵占者排除妨害。刘某未举证证明吴某圣向其实际交付了租赁房屋，因此不能证明其对该房屋已经产生合法占有。原审判决并无确认小产权房屋买卖的合法性的内容。根据原审庭审笔录，双方均行使了举证、辩论等诉讼权利。综上所述，驳回上诉，维持原判。

【简要评析】

本案中，一、二审法院均没有对小产权房的所有权进行确认，但均认为小产权房有合法的使用权、占有权，应当得到法律的保护。对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。