小产权房处分权利及法律实务分析

【案情简介】

周某申请再审称：罗某不能证明明春东苑某号楼某单元某号房屋（以下简称明春东苑房屋）是岑某山的财产。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，罗某只出示了一份岑某山的《购房合同》复印件，周某不予认可。岑某山购买的房屋属丰台区花乡狼垡村的小产权房，国家法律明确规定，城镇居民不得购买农村宅基地、农民住宅。岑某山是非农民户口，购买明春东苑房屋违反法律规定，不受法律保护。目前国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对小产权房等违法用地不允许确权发证，也不受法律保护。明春东苑房屋是在集体所有土地上建的农民住宅，房屋管理部门始终不予办理房屋所有权证，一审法院已予以认定，但二审法院认为有“行政审批瑕疵”明显违反法律规定，属适用法律错误。市建委发出的购房风险提示，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，不能办理产权过户手续。罗某企图通过司法途径使其合法化，是行不通的。明春东苑房屋无产权登记，罗某也未提供任何证据证明该房屋系经相关建设管理部门批准建造的合法建设工程项目。罗某不能向法庭提交岑某山合法拥有明春东苑房屋的证据，明春东苑房屋不是岑某山的合法财产，不应受到法律的保护。综上所述，请求北京市高级人民法院依法撤销二审判决，维持一审判决，驳回罗某的诉讼请求。

【法院裁判】

北京市高级人民法院认为：遗赠乃单方、无偿、要式、死因民事法律行为，受遗赠人只能是国家、集体或法定继承人以外的自然人。

本案中，岑某山所书写的《特此声明》符合法律规定的遗赠遗嘱的形式要件。周某对《特此声明》的真实性不予认可，但未能提供相反证据予以佐证。岑某山去世后，罗某在法律规定的时限内明确表示接受赠与。诉争房产属于限制交易的小产权房，当前，虽然尚不能依法进行物权登记或变更登记，但岑某山出资购买并居住使用多年，亦属于法律意义上的物，其能够为权利人占有、使用、收益。罗某起诉时表明接受遗赠遗嘱并要求确认诉争房屋的使用权，于法有据。(www.xing528.com)

基于上述事实，二审改判支持罗某的诉求正确，并同时指出罗某取得诉争房屋使用权后，如遇国家政策调整等情况，其应按国家相关政策处理诉争房产，符合实际，并无不当。

综上，周某的再审申请缺乏事实、法律依据，再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回周某的再审申请。

【简要评析】

北京市高级人民法院认为，诉争的房产虽然是限制交易的小产权房，但属于法律意义上的物，其能够为权利人占有、使用、收益。因此，其可以处分。本案中的岑某山按自己的意愿进行处分，符合法律的规定，不能因为其是小产权房就剥夺其处分的权利，因此驳回了周某的再审申请。