小产权房评估后的价格作为离婚财产分割依据

【案情简介】

1997年10月8日李某、曹某双方登记结婚，后经法院判决离婚。在该离婚诉讼中，双方一致同意就涉案楼房的分割问题暂不予处理，双方另行解决。现原告李某诉至法院，要求对北京市平谷区某镇某新村某号楼某单元某号楼房的所有权、使用权进行处理与分割。

根据《北京市房屋拆迁估价结果通知单》所记载，某号宅院补偿费估价总金额为124303元，其中房屋价格为34813元、附属物价格为12540元、区位补偿价为76950元。庭审中，原被告双方一致认可婚后所建西厢房即通知单中所记载的棚房，估价为7938元，并同意按一人一半进行分割。

原告李某申请对涉案楼房的价值和室内装修价值进行评估，经高院摇号确定评估机构为北京仁达房地产评估有限公司，但该公司表示因涉案楼房为农村小产权房，故无法进行评估。后经双方当事人协商一致选定北京嘉禾庆资产评估有限公司进行评估。2018年11月6日，北京嘉禾庆资产评估有限公司出具资产评估报告，涉案楼房及装修总价值为1074271元，其中楼房价值为1064000元，装修价值为10271元。

【法院判决】

法院认为，离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。本案中，涉案楼房确属离婚时尚未分割的夫妻共同财产，应当予以分割。双方一致认可某号宅院中的棚房系婚后共同所建且同意按一人一半进行分割，本院对此不持异议。被告主张婚后对某号宅院北正房进行装修，原告不予认可，且被告未提供相应证据予以证明，故本院对此不予采信。涉案楼房婚后装修部分系双方夫妻共同财产，应按其评估价值平均予以分割。根据《北京市房屋拆迁估价结果通知单》中棚房价格在补偿费总金额中所占比例，并结合涉案楼房的评估结果，本院确定原告李某对涉案楼房（不含装修）享有96.807%的份额，被告曹某享有3.193%的份额，装修部分双方各享有50%的份额。考虑到原、被告双方所占份额，基于涉案楼房小产权房的性质，本院仅确认涉案楼房归原告李某使用，由原告李某按照楼房评估价值及被告曹某所占份额向曹某支付折价款39109.02元。但应明确指出，本院对上述房屋的使用处理不代表对该小产权房合法性的认定，不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据，亦不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据。(www.xing528.com)

【简要评析】

本案是典型的属于法院必须要处理的小产权房的案件，如果说单独就小产权的买卖合同或其他纠纷，法院有理由不立案或裁定驳回，但类似的案件应该不可以，因为涉及离婚的纠纷中，绝大多数的农村村民离婚时的小产权房，都是村集体开发时，分给村民或以福利性质出售给村民的，属于村民财产性的利益，因此离婚时，法院应当处理。

本案中，法院经过双方的认可，委托了鉴定机构对涉案房屋进行了评估并根据各自份额进行了分割与处理。最为关键的是，法院对上述房屋的使用处理不代表对该小产权房合法性的认定，不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据，亦不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据。

【笔者建议】

虽然小产权房在法律上属性还不明确，但其仍旧有使用的属性，因此，其价值也能通过使用权及地理位置的属性进行体现。小产权房的价值评估，也并非不可做，评估公司可以根据市场价值法进行评估。在评估后，可以根据比例进行分配。